刘德权与张春生房屋买卖合同纠纷一案 ——江西省赣州市中级人民法院(2010-6-21) 刘德权与张春生房屋买卖合同纠纷一案

江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2010）赣中民一终字第137号
上诉人（原审被告）刘德权，男，汉族，居民。
委托代理人温旭梅，江西神光律师事务所律师，一般代理。
委托代理人黎式祥，江西神光律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审原告）张春生，男，汉族，居民。
委托代理人张睿，江西南芳律师事务所律师，一般代理。
委托代理人朱烈桂，江西南芳律师事务所律师，一般代理。
上诉人刘德权因与被上诉人张春生房屋买卖合同纠纷一案，不服寻乌县人民法院（2009）寻民一初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：原告张春生与被告刘德权于2006年8月4日签订了一份房屋转让合同，原告自愿将寻乌县岳家庄大道341号南安大厦602室套房转让给被告。合同第三条内容为“如乙方（被告）需要办理房产过户更名事项，所需的一切税费由乙方自行承担，甲方（原告）协助乙方办理”。双方还口头约定交清房款后60日内办理房屋过户手续。签订合同后，被告入住该房，购房款于2006年8月4日一次付清。但因种种原因，双方至今尚未办理房屋过户手续。2009年被告起诉至本院，要求原告将房屋过户到被告名下。2009年8月6日，本院作出（2009）寻民一初字第157号判决书，判决原告于判决生效之日起3日内将房产过户到被告名下，但原告至今尚未履行生效判决。2009年11月11日，原告按照寻乌县地税局的要求，缴纳了上述争议税费6602.50元及其滞纳金332.69元，合计6935.19元。此后双方就房屋过户及上述税费的承担问题多次协商未果，2009年12月7日，原告诉至本院成讼。
原审法院认为：本案双方争议的焦点就是对房屋转让合同第三条“如乙方（被告）需要办理房产过户更名事项，所需的一切税费由乙方自行承担，甲方（原告）协助乙方办理”的理解。第一，依据个人所得税法、税收征收管理法的规定，房屋出售方是上述税费的缴纳义务人。但法律并未禁止由房屋买受方承担上述税费，依据民事行为意思自治的原则，房屋转让当事人可以约定上述税费的承担主体。因此，原、被告双方可以约定房屋转让的税费由被告承担；第二，依照物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”之规定，双方房屋的转让经登记后才对外发生法律效力。另外，被告在庭审中也陈述了双方有要将房屋过户更名的口头约定。本院认为，房屋过户登记应为房屋转移所有权的标志，一个完整的房屋转让过程应包括房屋过户登记在内。故对于被告答辩称“房屋过户与房屋销售是割裂的，被告应缴纳的是房屋过户时的税费，而不是房屋转让时应缴纳的税费”，本院不予支持；第三，依照国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）的规定，个人转让房屋应缴纳的税金为“个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金”。原、被告在房屋转让合同中约定被告办理房产过户更名事项所需的一切税费由被告自行承担。故双方约定的“一切税费”应包含上述所讲的“个人所得税……印花税等税金”；第四、被告答辩称“双方签订的为格式合同，如对条款有争议，应作出对原告不利的解释”，本院认为，房屋转让合同的签订当事人一般应认识到房屋买卖需要缴纳相关税费，而双方在合同中约定的“一切税费”系概括性约定，按照文义理解，“一切税费”应指所有的税费，故双方对于房屋转让应缴纳的税费范围的约定应是明确的。另外，格式合同是根据格式条款订立的合同，而合同法第39条规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。房屋转让合同的各条款，尤其是对于合同标的、价款、履行期限等主要内容均系经双方自由协商后签订的，合同也非原告针对不特点对象提供的，因此该合同不属于合同法规定的格式合同；第五，江西省赣州市中级人民法院作出的（2009）赣中民一终字第57号民事判决书及本院作出的（2009）寻民一初字第161号民事判决书是原、被告双方分别针对支付房款、公摊面积款和办理房屋过户提起的诉讼，本案受理未违反“一事不再审”的民事诉讼原则，原告有权就本案的争议提起诉讼。综上，本院认为，原告张春生与被告刘德权在自愿平等的前提下签订房屋转让合同，合同也未违反法律法规的强制规定，故该合同应认定为合法有效。合同当事人应按照约定及时全面的履行自己的义务。本案中，被告并未按照约定及时缴纳上述税费，原告在已向税务机关缴纳“个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等税金”的情况下，可以依照约定向被告追偿，故对于原告要求被告返还原告垫付的“个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等税金”的诉讼请求，本院予以支持，上述税金合计6602.50元。双方另行口头约定原告在房款付清后60日内将房产过户给被告，但原告至今尚未履行过户义务，且在本院作出令其限期过户的生效判决后仍拒不执行，考虑到原告在履行合同中也存在一定过错，对于原告要求被告返还上述税金的滞纳金及逾期付款的利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决：一、被告刘德权应在本判决生效之日起5日内一次性返还原告张春生垫交的个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等税金，合计6602.50元；二、驳回原告张春生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘德权承担20元，原告张春生承担5元。

上诉人刘德权上诉请求撤销原审判决，另行作出公正判决。具体理由如下：一、一审法院违背寻乌县法院（2009）寻民一初字第157号民事判决和赣州市中级人民法院（2009）赣中民一终字第57号民事判决中的认定。该两份判决对“过户时所需的一切税费”作出了明显的界定，即契税、房屋交易手续费、房产证发证登记费、土地使用权证的分户（转移）登记手续费、土地使用权证的工本费及印花税。而本案一审判决对同一事实作出相反的认定和判决，致使两个判决相互矛盾和冲突。二、被上诉人诉讼请求所列的税费是在房产买卖时产生的税费。房产买卖行为中因交易产生的营业税和个人收入所得税是对出让方征收的。本案中被上诉人将房产办到自己名下后再转售，进行销售营业和有个人收入的是被上诉人，按税法规定纳税主体是出让人的被上诉人。一审判决上诉人承担税费违反法律规定。三、合同约定上列两税收也不该由上诉人承担。“过户时所需的一切税费”只限于办理过户手续时所产生的税费，而不包含买卖时产生的营业税、个人所得税、城市教育附加、印花税。被上诉人将合同约定扩大，没有法律依据，损害了上诉人的利益。赣州市中级法院（2009）赣中民一终字第57号判决认定：被上诉人张春生在办理过户手续时代交再追偿。被上诉人至今没有办理过户手续，因此，被上诉人对本案中其缴纳的税费不具有追偿权。
被上诉人张春生辩称：原审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，程序合法。本答辩人将登记在自己名下的房屋过户给上诉人，属于个人住房转让，不属于房地产开发销售行为。上诉人认为其属于消费者购买开发商开发的房屋的观点不准确。本案中个人转让住房的税费约定并不违反法律禁止性规定，完整的房屋转让过程包含房屋过户登记在内。个人转让房屋应当缴纳的税费包括个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。本案与寻乌县法院（2009）寻民一初字第157号民事判决和赣州市中级法院（2009）赣中民一终字第57号民事判决的诉讼请求、事实理由不一致，未违反“一事不再理”民事诉讼原则。一审判决未支持本答辩人要求上诉人支付税金的滞纳金及逾期付款的利息诉讼请求缺乏法律依据。
上诉人刘德权提供了以下证据：
1、（2009）赣中民一终字第57号民事判决书；2、（2009）寻民一初字第125号民事判决书；3、（2009）寻民一初字第155-161号民事判决书，欲证明“过户时需一切税费”的界定和判决，对合同条款认定和界定。4、江西省地方税务局“税收优惠政策摘录”，欲证明营业税、个人所得税、教育附加等，纳税义务人是销售房屋人；5、寻乌税务局举报案件回单，欲证明纳税主体义务人是房屋销售人，税务局追查的是被上诉人。被上诉人对证据1、2、3的真实性、合法性无异议，对其证明对象有异议，认为本案过户时所需的税费由相关法律及合同约定界定的；证据4是复印件没有加盖公章，真实性、合法性、关联性均提出异议，认为只要不违反法律的禁止性规定，税费负担可以由当事人之间约定；对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据证明了房屋买卖过程中的税费由我方当事人先行垫付。本院认为，证据1～3所确认的事实不能对本案的待证事实产生预决的效力，证据2～3是房屋买卖一方主张购房款或者协助办证的民事判决书，故对其关联性及证明对象不予确认；证据4是复印件，且被上诉人已经提供了其缴纳营业税（销售二手房）、个人所得税、印花税等税款，故对证据4税收优惠政策摘录”的关联性不予确认；证据5是税务机关对税务举报的回复单，加盖了税务机关的印章，被上诉人已经缴纳相关税款，对其真实性、合法性、关联性予以确认。
二审查明，被上诉人将寻乌县岳家庄大道341号南安大厦602室套房转让给上诉人，因房屋转让交易，被上诉人于2009年11月4日缴纳营业税（销售二手房）、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税合计6602.50元及其滞纳金332.69元。二审认定的其他事实与原审查明的事实一致。

本院认为：上诉人与被上诉人通过自愿协商签订了房屋转让合同，被上诉人将其个人住房转让给上诉人，双方存在房屋买卖合同关系，故本案房屋买卖时应收取的税费标准就是存量房（即二手房）交易的税费标准。按照税法和相关法规政策规定，存量房交易时发生营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、房屋交易手续费、房屋登记费、土地使用权证的分户（转移）登记费、土地使用权证的工本费等税费，其中出卖方承担的税费多为税金，而买受方承担的税费多为行政事业性收费，买受方承担的税金仅涉及印花税、契税。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税金。本案中双方当事人关于“如乙方（刘德权）需要办理房产过户更名事项，所需的一切税费由乙方自行承担，甲方（张春生）协助乙方办理”的约定，明确了过户时所需税费的义务承担人，没有违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案争议的焦点是如何正确理解“所需的税费由乙方承担”的问题。根据我国《合同法》第一百二十五条第一款
“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，本院认为，“所需的税费由乙方承担”中的“税费”包括营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等，其理由：1、房屋产权登记部门实际承担了房屋产权过户时地方税收的协税义务，房屋产权登记部门在发放所有权证时，通常要审查房屋交易的完税证明或者凭证，如果没有完税，原则上不予发证。因此，人们通常在办理房屋产权过户登记时才向税务部门完税；2、按照合同目的解释，上诉人购买被上诉人的房屋是为了能够占有、使用、受益和取得房屋所有权，被上诉人的目的是将房屋出售并取得售房款，本案中上诉人收到被上诉人的房产证后，应当及时向房屋产权管理部门申请办理房屋权属证书，办理过程中将产生相关的税费；根据相关规定，买受方承担的税金仅涉及印花税、契税，被上诉人在合同中特别约定“所需的税费由乙方承担”，其目的是要求上诉人承担除印花税、契税以外的其他税费；3、根据文义解释法理解，按照双方合同第二条的约定，被上诉人只须在上诉人交付购房款之日将房产证交给乙方，被上诉人交付的应该是产权尚未过户时的房产证，上诉人若申请办理房屋产权过户登记，被上诉人只承担协助义务，因双方对税费的承担责任作出明确约定，故本案中被上诉人实际缴纳的营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等应当由上诉人承担。赣州市中级人民法院（2009）赣中民一终字第57号民事判决在解释“过户时所需的一切税费”时采用了不完全例举法，对部分税费尚未细列，该判决书同时认定“除此以外，其他在过户时所需的税费可由被上诉人（出卖方）在办理过户时代交，之后再向上诉人（买受人）追偿。”同时，赣州市中级人民法院（2009）赣中民一终字第57号民事判决认定的事实与本案查明认定的事实并非同一事实，故上诉人认为本案一审判决与赣州市中级人民法院（2009）赣中民一终字第57号民事判决相互矛盾的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人刘德权负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
审 判 员 陈建玲
二○一○年六月二十一日
书 记 员 王 佳