工行马鞍山分行966户团购房重大案件

代理词

雨山区法院审判长、审判员：

安徽夏商周律师事务所接受本案原告 的委托，并指派朱继军律师担任原告的代理人，参与本案诉讼活动。开庭前，我们查阅了本案的案卷材料，今天又参加了庭审，现根据事实和法律，发表如下代理意见，请求法庭予以采纳：

一、原被告双方签订的《转让购房协议书》合法有效。

1、双方签订的《转让购房协议书》属于民事行为。《民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”同时，《民法通则》第五十八条规定了七种无效民事行为，本协议不属于这些无效行为，因此，本协议是一个合法的民事行为。代理人认为，本协议所完成的民事行为，其双方具有完全民事行为能力；双方的意思是真实的；被告没有指出本协议违反了什么法律规定或者是违反了社会公共利益。合同是合法的合同、是合法的民事行为，应该受到法律的保护。《民法通则》在我国的法律体系中具有基本法的法律地位。其法律阶位仅次于宪法，因此，在判断本案协议的效力时，必须首先适用。

2、依据《合同法》和合同法司法解释规定，《转让购房协议书》是有效合同。

《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。②恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。③以合法形式掩盖非法目的。④损害社会公共利益。⑤违反法律、行政法规强制性规定。

确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。《合同法司法解释一》第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因而，地方性法规、行政规章不得作为确认合同无效的依据。

《合同法司法解释二》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

这里需要特别强调指出：法律规定的第五项是“违反法律、行政法规的强制性规定”，且仅指违反效力性强制性规定。国家为了促进交易，司法解释对该条款作了限缩解释。这个规定不仅排除了部门规章和其他低阶位规范性文件的规定，也排除了违反法律、行政法规管理性强制性规定。因此，本协议没有上述的情形，是一个有效的协议。

二、现行法律、法规均不禁止涉案房屋的转让。

1、《城市房地产管理法》不禁止涉案房屋的转让。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让是针对的城市房地产开发一级市场而言，是指那些产权不明确、不清晰的房屋，如小产权房等。本案中房产的产权是明确的、合法的，团购房屋在建设过程中是经过房产主管部门登记备案的。如果错误地理解“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让，那么，所有的开发商都不能卖期房，买到期房的业主，在没有得到房产证以前，都不能撤销备案登记，更名过户。

对涉案房屋转让合同的审查应根据《民法通则》和《合同法》、《物权法》的相关规定进行处理，这样处理不违背诚实信用原则，也有利于社会稳定。

本案争议的房屋是全额团购建造的商品房，土地是通过正常渠道取得使用权的，房屋权属上没有任何争议，这样的房屋与市场上的商品房没有什么质的区别。

2、《民法通则》规定无正当理由不得翻悔。社会主义市场经济是鼓励交易和保护交易，所以，无论是《合同法》还是《民法通则》，对于合同无效的认定都持十分谨慎的态度，轻易不判定合同无效。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第85条规定：财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。

本案争议房屋现在已开始预售，被告见有利可图，置诚信与不顾，公然翻悔。被告认为翻悔的成本低、风险小，如果翻悔成功，被告不花一分钱的投资就可以至少得到20万-30万元的“意外所得”；而原告在三年前多方筹资十几万后，在苦苦等待了三年，所购房屋就将成了他人的“嫁衣”。三年前用十几万元购马鞍山市的任何楼盘，都可以通过银行按揭顺利地购买1套90平方米的商品房，如果放到现在出售，最少也可以得到30万的增值收益。面对被告的这种卑劣行为，任何有理智的人都可以看清，被告已经类似于强盗，拦路“抢劫”。

原告认为，原告已按照约定付清了团购建房所需要的房款，所以被告应该按照协议继续履行，原告有权利得到争议房屋的使用权和所有权。

3、《物权法》第15条规定：“未办理物权登记的，不影响合同效力。”既有关不动产（房屋）物权变动合同的生效与否与登记无关。按照法律规定，原告有权得到争议房屋的使用权和所有权，有权要求被告继续履行合同，积极协助原告与开发商签订房屋买卖合同。

4、谁投资、谁受益。物权法第33条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。“谁投资、谁受益”是确定财产权归属的一般原则。争议房屋是原告全额投资建设的，受益者应该是投资人，而不应该是已经提前得到2万元好处的转让人。

三、从事实证据上看，《转让购房协议书》是合法有效的。

1、被告在原被告双方达成的《转让购房协议书》签字，协议的签订系原被告双方的真实意思表示。

2、工商银行在团购房方案中明确表示可以向银行职工之外的人转让，允许自定房主，自行转让。因此，银行在分房方案确定后（房号经抽签后已经市公证处公证），各职工所享有的权利已确定，是一种民事的期待权。因为是一种民事权利，所以职工依法可以进行转让。即使工商银行规定团购房不得转让，但只是单位的内部规定，不能对抗第三人，更不能成为合同无效的理由。

3、签订协议、履行协议是自觉自愿的。

4、没有任何第三人主张侵犯了其合法权益。

5、没有任何事实、证据证明侵害了社会公共利益。

6、没有任何关于涉案房屋不可以买卖的规定。

四、协议应当继续履行，被告应当按照约定协助原告与开发商签订商品房买卖合同。

1、双方在转让购房协议中第五条约定了“在和开发商签订购房合同时，被告保证购房合同由原告签定或由原告指定人签定，被告积极配合原告完成相关转让手续直至原告与开发商正式签订《商品房买卖合同》。因此被告应当向原告交付认购证，配合原告履行合同附随义务。

2、我国《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行……等违约责任”。在本案当中，依据法律和合同的性质，合同不存在不能履行的情形，被告完全可以履行合同，只是被告想毁约，只是被告认为毁约的成本低，就于诚信不顾，公然反悔。

五、从维护社会正义，维护“诚实信用”这一民法的“帝王原则”，从培育公序良俗来说，法庭应支持原告的全部诉讼请求。

为什么发生了今天的诉讼？就是因为“时过境迁”，房屋增值，被告见有利可图，于是不守信用，撕毁合同，公然反悔。在这种变化出现的时候，究竟是维护诚实信用原则，还是利用一切可以利用的东西，推翻以前的承诺？这不仅仅是对良心的考验，也是对工商银行职工基本诚信的检验。所以，代理人认为，为了自己的利益，不顾他人的损失，轻易就撕毁合同或者认定合同无效，这不仅仅是道德层面的问题，而是中国最大的金融机构工商银行及其管辖的职工是否有诚信，做事是否公平公正，做人是否有良知的问题。它的结果将间接影响马鞍山市政府的声誉以及马鞍山市好不容易建立起来的良好投资环境。

从社会经济秩序的层面上说，法律的任务之一，就是维持合法的合同、维持合法的民事行为，构建健康、文明、和谐的社会，这是经济发展所必须的。也就是人们常说的“为经济发展保驾护航”。诚实守信是发展社会主义市场经济的基本原则，是建设和谐社会的基础。“以诚实守信为荣，以见利忘义为耻”是《八荣八耻》的基本内容，是银行职工做人做事的基本准则。代理人相信，不只是法官，凡是正直善良的人都耻于不守信用，见利忘义的行为。

从法律发展的历史和世界各国的法律史上看，法，有“良法”和“恶法”之分。其分野，就是看法律是维护公序良俗，还是鼓励破坏诚信。同样，判决也有这样的问题。法官依法判决，是毫无疑问地的。但是，在寻求法律适用时，其内心的愿望，是出于维护公序良俗、鼓励支持诚实守信，还是肆无忌惮的践踏公平和良知，永远是法官的心理动机。因此，聪明的法官一定会慎重的使用自己的“自由心证”或者“自由裁量权”，公正、公平的裁决，让天下诚实的人感到合理公平，让不诚实的人名誉扫地，没有空子可钻。

每一次审判都是法律的普及和宣传的过程。法官捍卫法律公正，公民守望法律公正，这一切都建立在诚实守信的基础之上，所以，张扬什么？鞭挞什么？都会在判决书上得到体现。代理人认为，倡导诚信、维护公平公正、遵守法律和推动公序良俗的践行，是任何一次审判实践都需要完成的任务，绝不应该出现“合法，不合理”、或者是“合理，但不合法”的现象。我国改革开放的路程已走过三十年，法制的完备是中国历史上空前的。虽然法律还需要进一步完善，但是，仅以本案来说，我们引证的相关法律和向法庭提交的证据，足以让法庭作出既符合法律规定又培育公序良俗的正确判决。

代理人认为，通过判决培植诚信，是广大群众的一致愿望，更是966户买受人的期盼。如果判决不断损害诚信，到头来，作为一般群众而言，其所处的社会环境会更加恶劣，生活将更加困难，这是大家所不希望发生的。

每一个判决，无论是争议数额巨大还是微不足道，其社会价值，是相同的。代理人相信，法庭一定会在这方面作出无愧于世人的正确判决。在座的旁听的各位以及购买团购房的966户买受人也相信，正义一定会站在我们一边的！谢谢！

本案经雨山区法院一审判决如下：

一、原被告签订的转让协议合法有效；

二、原被告继续履行协议，被告协助原告与开发商签订商品房买卖合同；

三、本案诉讼费用由被告承担。

原告的诉讼请求全部得到法院支持，实际购房人胜诉。

安徽夏商周律师事务所

朱继军 律师

二0一0年四月十 日