建筑房产律师房产优秀专业律师潘泽河案例选
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未签订《房屋买卖合同》，仅凭《房产交易居间合同》主张房产过户，法院不予支持。
――沙贵臣与朱燕、北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司房屋买卖悔约纠纷案
原告：(反诉被告)朱 燕
被告：(反诉原告)沙贵臣
被告：北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司
案由：房屋买卖合同纠纷
一、基本案情
2006年8月16日，沙贵臣(甲方)与朱燕(乙方)及居间方北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司签订了《房产交易居间合同》，合同约定：乙方购买甲方所有的位于北京经济技术开发区天华里二里二区秋盛居11-E-101室，建筑面积142．52平方米，房款为865 000元；合同第三条规定，"乙方需交纳购房定金80 000元"，为保证交易安全，甲方同意该定金交居间方暂时代为保管，视为甲方已收到定金"，合同第四条规定，佣金共计8000元。双方签订合同后，朱燕交付北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司定金80 000元，北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司给付沙贵臣定金72 000元。2006年9月25日朱燕、沙贵臣、北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司三方办理产权过户手续时，朱燕、沙贵臣发生争执，至今未办理合同房产的产权过户手续。
朱燕以沙贵臣为被告，以北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司为第三人起诉，要求判令被告沙贵臣立即将房屋交付给我并立即过户，赔偿我8个月房租损失24 000元。诉讼费由被告承担。
被告沙贵臣认为，只收了72 000元的定金，自己并未签过2006年9月25日的《房屋买卖合同》，只签过三方的《房产交易居间合同》。三方的《房产交易居间合同》约定价格865000元，而《房屋买卖合同》房屋交易价格是479 7 30元，其行为不仅损害国家的利益，而且严重威胁了我的交易安全。第三人未尽《房产交易居间合同》义务，属严重违约。由于朱燕与第三人的违法和欺诈行为，导致我的涉案房产自2006年8月起至今一直闲置，我的财产使用权受到损害,我要求驳回朱燕的诉讼请求。并提出反诉请求法院判令解除三方间的《房产交易居间合同》，赔偿我房屋闲置损失共计24 000元，第三人承担连带赔偿责任。
第三人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司认为，朱燕与沙贵臣及我公司三方签订的《房产交易层间合同》合法、有效，应当受到法律的保护。合同签订后朱燕交给我公司80 000元定金，其中有8000元是给我公司的佣金，剩下的7 2000元已经转交给了沙贵臣。依据三方签订的合同，朱燕即购房人。并于2006年9月2 5日，由我公司过户部门安排办理产权过户手续。但在建委过户大厅内，沙贵臣却单方面拿出一份合同，如果房产过户后收不到朱燕申请贷款，该房还归沙贵臣所有。同时，对于贷款以外的剩余房款，沙贵臣不同意支付首付款的方式，也不同意我公司提出的通过资金监管的方式，最终在沙贵臣及朱燕的亲属之间发生了口角。 我公司在9月25日后经过多次协调双方去办理过户手续均未果。沙贵臣以朱燕的亲属必须先向其赔礼道歉并赔偿损失为由拒绝与朱燕办理过户手续。2007年1月11日、12日及15日，我公司通过飞康达快运公司三次以书面的方式函告沙贵臣要求其于2007年1月1 9日前办理过户，若因客观原因无法在上述期间内办理过户事宜，可于收到告知函之日起5个工作日内与我公司亦庄贵园店经理刘银成联系，由我公司再协调双方的时间以完成过户。2007年1月16日，沙贵臣给我公司发来信函，称己收到我公司的告知函，但仍对于过户问题未给予明确的回复。依据合同第五条第5款的约定，沙贵臣负有协助朱燕办理过户手续的合同义务，他以非客观原因作为抗辩的理由拒绝过户，其行为已构成根本违约。
法院判决后沙贵臣与朱燕均不服提出上诉，二审法院部分改判，沙贵臣仍不服提出再审，北京市高级人民法院裁定指定二审法院再审。
二、法院审理结果
一审法院认为，沙贵臣与朱燕及第三人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司签订的《房产交易居间合同》系三方真实意思表示，未违反法律法规规定，合同三方均应按照合同约定履行义务。沙贵臣与朱燕办理房屋买卖，根据办理房屋过户手续有关规定需要双方签订《房屋买卖合同》用以办理税费交纳及其相关手续，现朱燕向房产交易部门交纳的税款是以2006年9月25日，由朱燕、沙贵臣署名签订的《房屋买卖合同》中约定的房屋交易价格4797 30元，交纳的契税14391．9元，而与三方的签订的《房产交易居间合同》中约定房屋价格865 000元不一致，对由朱燕、沙贵臣署名签订的《房屋买卖合同》，朱燕、沙贵臣、北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司三方均否认签订过该《房屋买卖合同》合同。根据办理房屋过户手续有关规定，朱燕、沙贵臣未签订《房屋买卖合同》，不能交纳税费及办理相关的过户手续，故对朱燕主张沙贵臣立即将房屋交付并办理该房屋过户的诉讼请求，本院不予支持。对朱燕主张沙贵臣赔偿8个月房租损失24000元，其没有法律依据，本院不予支持。对沙贵臣主张解除三方签订《房产交易居间合同》，其朱燕已履行了部分义务，并要求继续履行合同，沙贵臣应按《房产交易居间合同》履行合同约定的义务。现沙贵臣主张解除三方签订《房产交易居间合同》应承担合同约定的违约责任。由于沙贵臣主张解除三方签订的《房产交易居问合同》，使该合同不能实际履行，故本院应予解除三方签订的《房产交易居间合同》。对沙贵臣主张朱燕赔偿其房屋闲置损失及要求第三人承担连带赔偿责任，其没有法律依据，本院不予支持。据此，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)朱燕的诉讼请求。二、解除原告(反诉被告)朱燕与被告(反诉原告)沙贵臣、北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司三方签订的《房产交易居间合同》。三、驳回被告(反诉原告)沙贵臣的诉讼请求。
二审法院认为，上诉人朱燕与上诉人沙贵臣、北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司签订的《房产交易居间合同》，是当事人的真实意思表示，符合法律规定， 当事人均应全面、善意地履行合同约定义务。合同第五条第5项约定：沙贵臣负有协助朱燕办理过户手续的义务。上诉人沙贵臣要求撤销原审判决，依法改判赔偿其损失，没有相关证据和法律依据，本院不予支持。上诉人朱燕要求继续履行《房产交易居间合同》的上诉请求，符合当事人合同约定内容和有关法律规定，本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销一审判决。 二、朱燕、沙贵臣、北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司履行《房产交易居间合同》。三、驳回朱燕、沙贵臣其他上诉请求。
再审法院认为，由于沙贵臣与朱燕未签订《房屋买卖合同》，朱燕要求沙贵臣交付房屋并办理过户缺乏事实和法律依据。沙贵臣要求解除《房产交易居间合同》，应当承担相应的违约责任。沙贵臣的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(六)项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条、第一百八十五条之规定，裁定如下：一、本案指令一审法院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。
三、争议焦点
1、签订《房屋交易居间合同》后不能必然签订《房屋买卖合同》；
2、签订《房屋交易居间合同》后未签订《房屋买卖合同》的法律后果；
3、《房屋买卖合同》是房屋过户的必要条件。
四、代理意见
（一）一审
一、沙贵臣无任何违约行为，不应承担违约责任
沙贵臣于二00六年八月十六日与朱燕及居间人签订《房产交易居间合同》(下称居间合同)，收受定金72000元后，就将相关证件交给了居间人。当年九月二十五日，沙贵臣接到居间人的通知后，立即到居间人处加签合同，以便房产过户。当沙贵臣发现所补签的不是房屋买卖合同，而是《房屋状况确认书》即房屋买卖合同的附件时，才提出异议，要求朱燕与居间人出示房屋买卖合同原件，但朱燕与居间人执意不出示房屋买卖合同。此前，沙贵臣已履行了交付房产证并腾房待交的合同义务，并没有提出拒绝履行。沙贵臣在咨询了有关人士，知道房屋买卖合同是房屋买卖与过户的唯一依据后，才向朱燕及居间人明确表示：如《房屋买卖合同》与《房产交易居间合同》内容不一致，将不再履行后续义务。由于居间人不按《房产交易居间合同》约定监督买卖双方签订《房屋买卖合同》，当沙贵臣一再要求出示《房屋买卖合同》时，不仅拒绝出示，反而给沙贵臣施加压力激化矛盾，这是买卖双方未能签订合法《房屋买卖合同》的根本原因。如居间人当时采取监督买卖双方按《房产交易居间合同》约定签订《房屋买卖合同》的措施，就不存在沙贵臣要求朱燕及居间人出示《房屋买卖合同》主件，担忧自身的交易安全而拒绝协助办理房产过户的问题。沙贵臣拒绝协助办理房产过户的行为完全符合《合同法》第67条之规定，不构成违约。
按居间合同约定，居间人的义务是协助房产过户。但因居间人以欺骗手法让沙贵臣在《房屋买卖合同》的附件上签字，而拒绝出示《房屋买卖合同》主件，沙贵臣担忧自身的交易安全完符合情理。朱燕在一审中否认《房屋买卖合同》，在二审中又当庭指证《房屋买卖合同》系居间人签好字交给，该《房屋买卖合同》证实将房价变更为47万余元，这对于釆用按揭方式付款的卖方沙贵臣来说，怀疑其中有诈而釆取拒绝协助办理房产过户是对自身的保护。试想，如果沙贵臣当时同意按居间人伪造的《房屋买卖合同》过户，便认可了《房屋买卖合同》将房价变更为47万元的事实；如果沙贵臣同意以伪造的《房屋买卖合同》为据过户，其合谋逃税责任同样难逃。沙贵臣选择拒绝协助办理房产过户，不仅维护了自己的合法权益，而且维护了国家税收利益。如果沙贵臣此举被认为是违约，岂不纵容了不法行为而打击了守法公民？因此，沙贵臣根本不存在任何违约行为，也就不应承担违约责任。
二、居间人伪造《房屋买卖合同》朱燕据此报税属严重违约，应承担全责
很显然，《房屋买卖合同》是房屋过户、付款的唯一依据，居间合同仅是签订《房屋买卖合同》的依据。居间人只有严格按照居间合同的约定，监督买、卖双方签订《房屋买卖合同》，才算履行了居间义务。然而，本案的居间人为促成交易，却以欺骗手法让沙贵臣在《房屋买卖合同》的附件上签字，在暗地里伪造了《房屋买卖合同》交朱燕进行报税，对于这种不仅损害个人利益，又损害国家利益的违法之举，沙贵臣拒绝协助是对居间人严重违约侵权的自救。试想如两份合同沙贵臣均签字认可，当双方因房款发生纠纷，法院会支持哪一份合同？显然，无论从时间上，还是合法性上，缴税合同是唯一合法的房产交易依据。正因为居间人没有按居间合同约定履行义务，监督买卖双方签订真实合法的《房屋买卖合同》，而是伪造了《房屋买卖合同》让朱燕去缴税，可见，居间人不仅未尽居间义务，而且其伪造《房屋买卖合同》行为属严重违约；朱燕据此报税，同属严重违约。
此外，朱燕还存有未付首付款的违约行为。居间合同约定的是按揭贷款，按揭贷款不可能全额，86.5万元房款中除定金外，还有巨额首付款，朱燕与居间人从未通知沙贵臣收受首付款。沙贵臣没有收到居间人在法庭上所说的所谓的"通知"，也没有通知沙贵臣领款，只是要沙贵臣配合。显然，朱燕没有履行居间合同约定的付款义务，属根本性违约。故应与居间人共担全责。
三、沙贵臣已通知朱燕和居间人解除合同
沙贵臣在一审反诉状中十分清楚地陈述："三方在房产过户大厅发生争吵。反诉原告(指沙贵臣)因不知《房屋买卖合同》的详细内容，便拒绝过户。"这已十分清楚地告诉朱燕和居间人：不签订与居间合同内容一致的《房屋买卖合同》，就解除居间合同。事实证明朱燕和沙贵臣并未签订过《房屋买卖合同》，朱燕用以缴税的《房屋买卖合同》系居间人伪造。这充分说明沙贵臣拒绝过户的行为就是通知朱燕和沙贵臣主张解除居间合同。此后，沙贵臣在给居间人的信件中再次表示应依法解除居间合同。沙贵臣主张解除居间合同的依据合同法94条第4款之规定，且履行了通知义务。
沙贵臣在接到朱燕请求履行居间合同的诉状后，反请求解除居间合同，是基于朱燕诉请履行居间合同的本诉，并非无本之木，其反诉请求合理、合法。
四、一审判决对《房屋买卖合同》未定性及认定沙贵臣违约均属错误
首先，一审法院对《房屋买卖合同》没有做出认定是错误的。一审判决一方面认定"朱
燕、沙贵臣、鑫尊置业三方均否认签订过该《房屋买卖合同》"，另一方面又认定朱燕依据"
《房屋买卖合同》中479730元，交纳了契税14391.90元"的事实，但对《房屋买卖合同》
的由来、《房产交易居间合同》无法正常履行原因等这些关键性问题均予以回避，故一审法
院的做法完全错误。
其次，一审法院认定沙贵臣承担违约责任毫无根据。《房产交易居间合同》没有正常履行的原因，在于居间人伪造了《房屋买卖合同》，压低房价进行报税，威胁着沙贵臣的交易安全，这是不争的事实，责任在居间人及朱燕。沙贵臣因此而主张解除《房产交易居间合同》，是非十分明确。而一审法院却以沙贵臣"主张解除《房产交易居间合同》应承担合同约定的违约责任"来认定沙贵臣存有过错同样是错误的。
再次，因居间人及朱燕的原因，以致房产交易。但沙贵臣房屋腾空待交至今时有两年，房屋不能正常使用，资金不能回笼，损失自然存在，理应赔偿。
综上，本代理人认为，一审认定沙贵臣承担违约责任无任何法律依据；朱燕与居间人均严重违约，其继续《房产交易居间合同》的诉请不应依法支持。相反，沙贵臣基于朱燕与居间人的严重违约，主张解除《房产交易居间合同》合法有据，理应依法得到支持。
（二）二审
1、沙贵臣在签订《房屋买卖合同》前无违约行为，不构违约
沙贵臣于二00六年八月十六日与朱燕及居间人签订《房产交易居间合同》(下称居间合同)，收受定金72000元后，就将相关证件交给了居间人。当年九月二十五日，沙贵臣接到居间人的通知后，立即到居间人处加签合同，以便房产过户，当沙贵臣发现所补签的不是房屋买卖合同，而是《房屋状况确认书》即房屋买卖合同的附件时，才提出异议，要求朱燕与居间人出示房屋买卖合同原件，但朱燕与居间人执意不出示房屋买卖合同。此前，沙贵臣已履行了交付房产证并腾房待交的合同义务，并没有提出拒绝履行。沙贵臣在咨询了有关人士，知道房屋买卖合同是房屋买卖与过户的唯一依据后，才向朱燕及居间人明确表示：如《房屋买卖合同》与《房产交易居间合同》内容不一致，将不再履行后续义务。由于居间人不按《房产交易居间合同》约定监督买卖双方签订《房屋买卖合同》，当沙贵臣一再要求出示《房屋买卖合同》时，不仅拒绝出示，反而给沙贵臣施加压力激化矛盾，这是买卖双方未能签订合法《房屋买卖合同》的根本原因。如居间人当时采取监督买卖双方按《房产交易居间合同》约定签订《房屋买卖合同》的措施，就不存在沙贵臣要求朱燕及居间人出示《房屋买卖合同》主件，担忧自身的交易安全而拒绝协助办理房产过户的问题。沙贵臣拒绝协助办理房产过产的行为完全符合《合同法》第67条之规定，不构成违约。
按居间合同约定，居间人的义务是协助房产过户。但因居间人以欺骗手法让沙贵臣在《房屋买卖合同》的附件上签字，而拒绝出示《房屋买卖合同》主件，沙贵臣担忧自身的交易安全完符合情理。朱燕在一审中否认《房屋买卖合同》，在二审中又当庭指证《房屋买卖合同》系居间人签好字交给，该《房屋买卖合同》证实将房价变更为47万余元，这对于采用按揭方式付款的卖方沙贵臣来说，怀其中有诈而采取拒绝协助办理房产过户是对自身的保护。试想，如果沙贵臣当时同意按居间人伪造的《房屋买卖合同》过尸，便认可了《房屋买卖合同》将房价变更为47万元的事实；如果沙贵臣同意以伪造的《房屋买卖合同》为据过户，其合谋逃税责任同样难逃。沙贵臣选择拒绝协助办理房产过户，不仅维护了自己的合法权益，而且维护了国家税收利益。如果沙贵臣此举被认为是违约，岂不纵容了不法行为而打击了守法公民?因此，沙贵臣根本不存在任何违约行为，也就不应承担违约责任。
2、居间人伪造《房屋买卖合同》朱燕据此报税属严重违约，应承担全责
很显然，《房屋买卖合同》是房屋过户、付款的唯一依据，居间合同仅是签订《房屋买卖合同}的依据。居间人只有严格按照居间合同的约定，监督买、卖双方签订《房屋买卖合同》，才算履行了居间义务。然而，本案的居间人为促成交易，却以欺骗手法让沙贵臣在《房屋买卖合同》的附件上签字，在暗地里伪造了《房屋买卖合同》交朱燕进行报税，对于这种不仅损害个人利益，又损害国家利益的违法之举，沙贵臣拒绝协助是对居间人严重违约侵权的自救。试想如两份合同沙贵臣均签字认可，当双方因房款发生纠纷，法院会支持哪一份合同?显然，无论从时间上，还是合法性上，缴税合同是唯一合法的房产交易依据。正因为居间人没有按居间合同约定履行义务，监督买卖双方签订真实合法的《房屋买卖合同》，而是伪造了《房屋买卖合同》让朱燕去缴税，可见，居间人不仅未尽居间义务，而且其伪造《房屋买卖合同》行为属严重违约；朱燕据此报税，同属严重违约。
此外，朱燕还存有未付首付款的违约行为。居间合同约定的是按揭贷款，按揭贷款不可能全额，86．5万元房款中除定金外，还有巨额首付款，朱燕与居间人从未通知沙贵臣收受首付款。沙贵臣没有收到居间人在法庭上所说的所谓的"通知"，也没有通知沙贵臣领款，只是要沙贵臣配合。显然，朱燕没有履行居间合同约定的付款义务，属根本性违约。故应与居间人共担全责。
3、沙贵臣已通知朱燕和居间人解除合同
沙贵臣在一审反诉状中十分清楚地陈述："三方在房产过户大厅发生争吵。反诉原告(指沙贵臣)因不知《房屋买卖合同》的详细内容，便拒绝过尸。"这已十分清楚地告诉朱燕和居间人：不签订与居间合同内容一致的《房屋买卖合同》就解除居间合同。事实证明朱燕和沙贵臣并未签订过《房屋买卖合同》，朱燕用以缴税的《房屋买卖合同》系居间人伪造。这充分说明沙贵臣拒绝过户的行为就是通知朱燕和沙贵臣主张解除居间合同。此后，沙贵臣在给居间人的信件中再次表示应依法解除居间合同。沙贵臣主张解除居间合同的依据合同法94条第4款之规定，且履行了通知义务。
沙贵臣在接到朱燕请求履行居间合同的诉状后，反请求解除居间合同，是基于朱燕诉请履行居间合同的本诉，并非无本之木，其反诉请求合理、合法。
4、一审判决对《房屋买卖合同》未定性及认定沙贵臣违约均属错误
首先，一审法院对《房屋买卖合同》没有做出认定是错误的。一审判决一方面认定"朱燕、沙贵臣、某三方均否认签订过该《房屋买卖合同》"，另一方面又认定朱燕依据"《房屋买卖合同》中479730元，交纳了契税14391．90元"的事实，但对《房屋买卖合同》的由来、《房产交易居间合同》无法正常履行原因等这些关键性问题均予以回避，故一审法院的做法完全错误。
其次，一审法院认定沙贵臣承担违约责任毫无根据。《房产交易居间合同》没有正常履行的原因，在于居间人伪造了《房屋买卖合同》，压低房价进行报税，威胁着沙贵臣的交易安全，这是不争的事实，责任在居间人及朱燕。沙贵臣因此而主张解除《房产交易居间合同》，是非十分明确。而一审法院却以沙贵臣"主张解除《房产交易居间合同》应承担合同约定的违约责任"来认定沙贵臣存有过错同样是错误的。
再次，因居间人及朱燕的原因，以致房产交易。但沙贵臣房屋腾空待交至今时有两年，房屋不能正常使用，资金不能回笼，损失自然存在，理应赔偿。
综上，本代理人认为，一审认定沙贵臣承担违约责任无任何法律依据；朱燕与居间人均严重违约，其继续《房产交易居间合同》的诉请不应依法支持。相反，沙贵臣基于朱燕与居间人的严重违约，主张解除《房产交易居间合同》合法有据，理应依法得到支持。
（二）再审
1、原审程序严重违法
本案朱燕起诉的诉讼请求是立即将房屋交付并办理过户手续。原审已查明买卖双方并未签订过《房屋买卖合同》，故没有支持朱燕的这一诉讼请求。朱燕在上诉时却将诉讼请求改变为履行《房屋交易居间合同》。二审法院中，沙贵臣明确提出朱燕无权在二审改变诉讼请求，二审不应超越一审诉讼请求的审理范围。但二审法院却未按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条第三款关于"当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出"的规定，支持了朱燕改变后的诉讼请求，判决三方履行《房屋交易居间合同》。二审法院显然是违法越权裁判。一审判决回避了朱燕提供的《房屋买卖合同》及在该《房屋买卖合同》中压低房价进行报税，逃避了上万元的国家税收问题。由于沙贵臣是以该伪造的《房屋买卖合同》压了房价为由拒绝过户，并主张解除《房屋交易居间合同》，但一审法院却以"主张解除《房屋交易居间合同》应承担合同约定的违约责任"来认定沙贵臣存有过错，二审法院判决不提《房屋买卖合同》，判决履行《房屋交易居间合同》，违法越权裁判十分明显。二审中，仅由主办法官找上诉双方谈过一次话，没见第三人参与诉讼；没告知过合议庭成员名单，也未见过合议庭成员。两方面的程序违法导致原审判决不公，故应撤销原判再审。
2、未签《房屋买卖合同》要求房产过户于法无据
《房屋买卖合同》是房屋过户、付款的唯一依据，居间合同仅是签订《房屋买卖合同》的依据。居间人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司只有严格按照居间合同的约定，监督买、卖双方签订《房屋买卖合同》，才算履行了居间义务。本案的居间人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司为促成交易，却用沙贵臣签字的附件拼了一份《房屋买卖合同》上签字，并交朱燕进行报税，不仅损沙贵臣个人利益，而且损害了国家利益，沙贵臣拒绝协助是对居间人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司严重违约侵权的自救。居间人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司没有按居间合同约定履行义务，监督买卖双方签订真实合法的《房屋买卖合同》，要求沙贵臣房产过户没有事实依据与法律依据。
3、沙贵臣有权选择承担相应违约责任以解除居间合同
原审二审判决朱燕与沙贵臣、北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司履行三方签订的《房产交易居间合同》，这就是说朱燕与沙贵臣间并无《房屋买卖合同》，只有履行居间合同，才能签订《房屋买卖合同》。三方签订的《房产交易居间合同》明确约定，违约者承担的最大责任是支付双倍的定金。也就是说，沙贵臣如不愿签订《房屋买卖合同》，只须按三方签订的《房产交易居间合同》，承担违约责任支付8万违约金就可。
由于原审二审判决三方履行《房产交易居间合同》的含义是签订《房屋买卖合同》，而《房产交易居间合同》规定的条款具有选择性。因此，沙贵臣有权选择承担相应违约责任以解除居间合同。
五、案件分析与启示
（一）原审程序是否违法
本案朱燕起诉的诉讼请求是立即将房屋交付并办理过户手续。原审已查明买卖双方并未签订过《房屋买卖合同》，故没有支持朱燕的这一诉讼请求。朱燕在上诉时却将诉讼请求改变为履行《房屋交易居间合同》。二审法院中，沙贵臣的代理人明确提出朱燕无权在二审改变诉讼请求，二审不应超越一审诉讼请求的审理范围。但二审法院却未按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条第三款关于"当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出"的规定，支持了朱燕改变后的诉讼请求，判决三方履行《房屋交易居间合同》。二审法院显然是违法越权裁判。一审判决回避了朱燕提供的《房屋买卖合同》及在该《房屋买卖合同》中压低房价进行报税，逃避了上万元的国家税收问题。由于沙贵臣是以该伪造的《房屋买卖合同》压了房价为由拒绝过户，并主张解除《房屋交易居间合同》，但一审法院却以"主张解除《房屋交易居间合同》应承担合同约定的违约责任"来认定沙贵臣存有过错，二审法院判决不提《房屋买卖合同》，判决履行《房屋交易居间合同》，违法越权裁判十分明显。
二审中，仅由主办法官找上诉双方谈过一次话，没见第三人参与诉讼；没告知过合议庭成员名单，也未见过合议庭成员。两方面的程序违法导致原审判决不公，故应撤销再审。
另一种观点认为，一、二审程序符合法律规定。认为一审的诉讼请求是房屋买卖过户，与二审履行《房屋交易居间合同》的诉讼请求的实质是一致的。《房屋交易居间合同》明确约定了沙贵臣有协助朱燕过户的义务，并未改变双方应行使权利及履行的义务，这只是文字表述的改变，是对一审诉讼请求依据的进一步明确，并不是对诉讼请求的变更。沙贵臣是错误理解《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款赋予了当事人变更诉讼请求的权利。关于《房屋买卖合同》中压低房价、逃避国家税收问题非本案审查范围。
（二）无《房屋买卖合同》要求过户是否合法有据
《房屋买卖合同》是房屋过户、付款的唯一依据，居间合同仅是签订《房屋买卖合同》的依据。居间人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司只有严格按照居间合同的约定，监督买、卖双方签订《房屋买卖合同》，才算履行了居间义务。本案的居间人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司为促成交易，却用沙贵臣签字的附件拼了一份《房屋买卖合同》上签字，并交朱燕进行报税，不仅损沙贵臣个人利益，而且损害了国家利益，沙贵臣拒绝协助是对居间人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司严重违约侵权的自救。居间人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司没有按居间合同约定履行义务，监督买卖双方签订真实合法的《房屋买卖合同》，伪造的《房屋买卖合同》只是让朱燕用于缴税，要求过户没有事实依据与法律依据。
（三）居间合同是否解除及违约责任的承担
一审判决查明"三方在房产过户大厅发生争吵，反诉原告(指沙贵臣)因不知《房屋买卖合同》的详细内容，便拒绝过尸。"沙贵臣认为这已十分清楚地告诉朱燕和居间人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司，不签订与居间合同内容一致的《房屋买卖合同》就解除居间合同。朱燕和沙贵臣并未签订过《房屋买卖合同》已经一审法院查明，《房屋买卖合同》系居间人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司伪造。对沙贵臣以拒绝过户就是通知朱燕和沙贵臣主张解除居间合同的说法意见不一。沙贵臣在给居间人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司的信件中表示解除居间合同，认为是依据合同法94条第4款之规定，履行了通知义务，在接到朱燕的诉状后，反诉请求解除居间合同，是基于朱燕诉请履行居间合同的本诉，并非无本之木，其反诉请求合理、合法。因此居间合同已经解除，只是履行形式。但多数观点认为，居间合同并未解除。
沙贵臣主张解除居间合同应承担相应违约责任。朱燕虽存有未按合同约定给付首付款，居间人北京鑫尊置业房地产经纪有限责任公司履行居间义务，均属违约。沙贵臣主张解除居间合同应在约定范围内承担相应的违约责任。
再审
北京市高级人民法院
民事裁定书
(2008)高民申字第02239号
再审申请人沙贵臣因与再审被申请人朱燕、北京某地产经纪有限责任公司(以下简称某公司)买卖合同纠纷一案，不服北京市某中级人民法院于2007年12月18日作出的(2007) 某中民终字第11762号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查完毕。
再审申请人沙贵臣申请再审称，一、原审程序违法。朱燕起诉的诉讼请求是立即将房屋交付并办理过户手续。原审因查明买卖双方并未签订过《房屋买卖合同》，故没有支持朱燕的这一诉请。朱燕在上诉时却将诉讼请求改变为履行《房屋交易居间合同》。二审法院法官找我谈话时，我明确提出朱燕无权在二审改变诉讼请求，二审不应超越一审诉讼请求的审理范围。但二审法院却无视《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条第三款关于"当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出"的明文规定，支持了朱燕改变后的诉讼请求，判决三方履行《房屋交易居间合同》。二审法院显然是在违法越权裁判。本案二审时，仅由主办法官找双方谈过一次话。我从未见过合议庭成员，更未告知过合议庭成员名单。二、原审判决支持了违法行为。三方《房屋交易居间合同》签订后，朱燕、某公司合谋伪造了《房屋买卖合同》，在《房屋买卖合同》中压低房价进行报税，逃避了上万元的国家税收。由于伪造的《房屋买卖合同》压了房价，我才持这一正当理由拒绝过户，我因此而主张解除《房屋交易居间合同》，是非本已十分明确。而一审法院却以我"主张解除《房屋交易居间合同》应承担合同约定的违约责任’’来认定我存有过错，二审法院干脆就不提《房屋买卖合同》，反而判决履行《房屋交易居间合同》。综上所述，我申请撤销北京市第一中级人民法院(2007)一中民终字第11762号民事判决并依法再审。
再审被申请人朱燕辩称，一、二审程序符合法律规定。我在一审的诉讼请求是把房屋卖给我并过户，这与二审履行《房屋交易居间合同》的诉讼请求的实质是一致的。《房屋交易居间合同》明确约定了沙贵臣有协助朱燕过户的义务，并未改变双方应行使权利及履行的义务，这只是文字表述的改变，是对一审诉讼请求依据的进一步明确，并不是对诉讼请求的变更。退一步说，即便是我变更诉讼请求，沙贵臣就认为违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，这也是沙贵臣的错误理解。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款赋予了当事人变更诉讼请求的权利。我一、二审的诉讼请求是一致的、明确的，即：双方履行《房屋交易居间合同》，完成交易。二审
法院的主审法官在审理本案时告知了双方的合议庭成员，庭审结束后告知双方合议庭评议后作出判决，程序并无不当之处。二、二审法院支持了守约方即我的诉讼请求，驳回了违约方即沙贵臣的诉讼请求，依据的事实及适用法律是正确的。
再审被申请人某公司辩称，我方服从原审判决。我方没有新证据提交。
经审查查明，2006年8月16日，沙贵臣(甲方)与朱燕(乙方)及居间方某公司签订了《房产交易居间合同》，合同约定：乙方购买甲方所有的位于北京经济技术开发区天华里二里二区秋盛居11-E-101室，建筑面积142．52平方米，房款为865 000元：合同第三条规定，"乙方需交纳购房定金80 000元"，为保证交易安全，甲方同意该定金交居间方暂时代为保管，视为甲方已收到定金"，合同第四条规定，佣金共计8000元。双方签订合同后，朱燕交付某公司定金80 000元，某公司给付沙贵臣定金72 000元。2006年9月25日朱燕、沙贵臣、某公司三方办理产权过户手续时，朱燕、沙贵臣发生争执，至今未办理合同房产的产权过户手续。
本院认为， 由于沙贵臣与朱燕未签订《房屋买卖合同》，朱燕要求沙贵臣交付房屋并办理过户缺乏事实和法律依据。沙贵臣要求解除《房产交易居间合同》，应当承担相应的违约责任。沙贵臣的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(六)项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条、第一百八十五条之规定，裁定如下：
一、本案指令北京市第一中级人民法院再审；
二、再审期间，中止原判决的执行。
