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城市房屋拆迁装潢补偿费、搬迁费、停产停业综合补助费是国家对投资人与实际经营者的补偿。

　――北京某投资管理有限公司与北京某宾馆有限责任公司租赁房屋拆迁补偿纠纷案

原告（反诉被告）：北京某投资管理有限公司

被告（反诉原告）：北京某宾馆有限责任公司

案由：租赁合同纠纷

一、基本案情

2004年7月15日，以原告下属分支机构北京某投资管理有限公司饮食服务分公司(以下简称：分公司)为甲方，以被告北京某宾馆有限责任公司为乙方，双方签订《租赁协议》，协议约定， 甲方将坐落于本区珠市口西大街29号的二楼800平方米出租给乙方作为宾馆使用，租赁期限为3年，2004年7月15日至2007年7月15日止，每年租金325000元，分二次付清，每半年为162500元。同时约定如遇自然灾害或国家占地拆迁，甲方应按规定给乙方按比例减免租金。协议签订后，分公司如约将租赁房屋交给被告，被告一直在此处经营，并按期向分公司交纳租金。2006年2月17日，北京市宣武区建设委员会发出拆迁公示，被告承租之房被列入拆迁范围。此后双方协商腾房未果。另查，北京某投资管理有限公司分公司为北京某投资管理有限公司的分支机构，无独立法人资格。现原告诉至法院要求解除原、被告之间的租赁协议，并要求被告立即腾退承租之房，诉讼费由被告承担。被告以遇拆迁原告应给予经济补偿为由提出反诉，要求反诉被告支付停产停业损失费165000元、装修补偿费770000元、搬家补助费110000元，反诉费由反诉被告承担。

二、法院审理结果

本案经法院认为，涉讼租赁房屋的装修是被告投资，其损失经有关部门评估，价值约达8 0万元，该损失是被告的直接损失，国家已据实补偿，原告不应从中截留；原告虽是独立的企业法人，是被拆迁房的经营单位，但停产停业综合补助费、搬迁补助费是国家对实际经营者的补偿。虽然原告出租房屋本身就是经营活动，是拆迁房屋的法定经营企业，但被告是拆迁时的主要实际经营者，原告无任何理由全部截留停产停业综合补助费、搬迁补助费。案经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、解除原告北京某投资管理有限公司下属分公司与被告某宾馆签订的租赁协议。

二、被告北京某宾馆有限责任公司于二00七年一月二十五日以前，将本区珠市口西大街二十九号北京某宾馆有限责任公司经营用房腾空，交原告北京某投资管理有限公司。

三、原告北京某投资管理有限公司于二00七年三月十日以前一次性给付被告北京某宾馆有限责任公司停产停业损失费、装修补偿费、搬家补助费共计七十五万元整；如在二00七年三月十日以前，原告北京某投资管理有限公司已实际取得房屋拆迁补助及补偿费，于取得之日起三日内给付被告北京某宾馆有限责任公司上述款项。

三、各方观点

民事反诉状

反诉原告：北京某宾馆有限责任公司

　反诉被告：北京某投资管理有限公司

案由：房屋租赁合同纠纷

反诉请求事项：

1、判令反诉被告向反诉原告支付停业综合补助费165000

2、判令反诉被告向反诉原告支付装修补偿费770000元；

3、判令反诉被告向反诉原告支付搬迁补助费110000元；

4、本案的诉讼费用全由反诉被告承担。

事实与理由：

反诉原告的法定代表人张某为开设反诉原告企业，于2004年5月19日与反诉被告方商定：反诉被告方将位于北京市宣武区珠市口大街29号的房屋租给反诉原告作为经营宾馆的场所。为此，反诉被告为反诉原告出具了企业住所(经营场所)证明。反诉原告凭此，一方面向工商行政主管部门申报企业注册登记，另一方面开始装修反诉被告方租给的该营业房屋。在装修时，反诉被告方将该房闲置的1100平方米全部交给反诉原告装修，双方口头约定了年租金及装修事宜。后于2004年7月15日，反诉被告由其分公司与反诉原告签订了一份为期三年的《租赁协议》，因反诉被告交给装修的房屋其中有3 0 0来平方米是临建房，故双方在协议中约定租房面积为8 0 0平方米，协议还对相关事宜作了约定。协议生效后，反诉原告按约向反诉被告给付租金共计9 0万元整。

涉讼的租赁房屋被通知拆迁后，反诉原告积极配合并及时停业准备搬迁，但因反诉被告不按国家规定给付补助补偿，在反诉原告一再恳求下，反诉被告仍然只答应按国家规定补偿额的3 0％的比例补给反诉原告，使反诉原告无法接受，而无力搬迁。

　反诉原告认为，涉讼租赁房屋的装修损失经有关部门评估，价值达近8 0万元，这是反诉原告的直接损失，国家将据实补偿，反诉被告不应从中截留；反诉原告是独立的企业法人，是被拆迁房的经营单位，停产停业综合补助费、搬迁补助费是国家对经营企业的补偿，也应全额给付，反诉被告无任何理由截留。反诉被告不执行国家拆迁安置补偿规定，致使反诉原告不能及时搬迁，责任在反诉被告。反诉原告停业至今已达半年之久，现已无任何财力进行搬迁，故请求人民法院依法支持反诉原告的上述诉讼请求，判令反诉被告向反诉原告支付拆迁安置补偿、补助费共计104。5万元。

四、争议焦点

1、原告能否获得停业综合补助费？

2、被告是否承当原告的装修损失费？

3、被告是否应向原告全额支付搬迁补助费？

五、代理意见

（一）双方的租赁协议没有到期，被告应当得到补偿

　　原、被告间对涉讼拆迁房屋签有租赁协议，该协议合法有效。因涉案房屋被列入拆迁范围，被告不得已于2006年4月停产停业待迁。此时距双方的租赁协议期满尚有15个月。被告为涉讼房屋进行装潢投资尚未摊销，且已向被告多付租金10万元（具体数额待电费结算时才可知）。被告的这些损失，理应得到补偿。

　　（二）拆迁人已按国家规定对被告的损失进行补偿，原告不应截留

　　被告承租的涉讼房屋，拆迁人已按国家规定对原告进行补偿，其中装潢评估就达70余万元。被告承租的涉讼房屋，拆迁人给予原告的搬迁费、停产停业综合补助费，按北京市的最低标准，仅按租赁协议的800平方米计算，分别为2万元和40万元。前述三项的全部费用，按双方的租赁协议与北京市的拆迁政策，应归原告与实际经营者。因此，被告仅此三项就应得到补偿112万元。而实际上，被告承租的是1100平方米，原告得到的停产停业综合补助费是每平方米1200元。现原告不仅侵呑被告的装潢补偿费，而且搬迁费、停业综合补助费也分文不给被告。这些补偿是国家对实际经营企业的补偿，原告不应截留。建议法庭充分考虑到原告已经全额得到补偿的因素，判令原告据实转付被告装潢补偿费、搬迁费、停产停业综合补助费。

六、案件分析与启示

《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定房屋拆迁的补偿对象是被拆迁房屋的所有权人。本案的被告虽不是被拆迁房屋的所有权人，但双方的租赁协议期满尚有15个月，原告不仅可得到拆迁人装潢补偿费70余万元，而且可得到搬迁费、停产停业综合补助费40万元，能够取得这些补偿的损失人却是被告。双方在租赁协议中尽管没有约定装潢补偿费、搬迁费、停产停业综合补助费归哪方所有，但从租赁协议期未满及公平角度，被告应当在实际损失范围内得到补偿。代理人据此力争，从开始的原告不愿支付分文，到最后为被告争取到七十五万元补偿费，取得了各方滿意的效果。