楚某某诉平顶山市某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

河南倚天剑律师事务所 汪洪涛

案情简介

2007年5月26日，原告楚某某与被告平顶山市某某房地产开发有限公司签订了一份《房产买卖合同》，约定原告购买被告开发的“某某花园”楼房一套（第某某幢五单元二层西号房，建筑面积118.3平方米）。该房产单价为每平方米人民币1840元，总价为人民币217627元。签订合同日原告按约定向被告首付房款80000元整。签订合同不久，原告通过了解发现被告方开发出售的楼房没有依法取得出售商品房必须具有的《商品房预售许可证》，今后可能无法办理《房屋所有权证》。原告便向被告方主张解除《房产买卖合同》并要求退还所收房款，被告以双方已签订《房产买卖合同》为由拒绝将已收房款80000元退还给原告方。

诉辩意见

原告楚某某诉称，2007年5月26日，原告与被告平顶山市某某房地产开发有限公司签订了一份《房产买卖合同》，约定原告购买被告开发的“某某花园”楼房一套（第某某幢五单元二层西号房，建筑面积118.3平方米）。签订合同日原告向被告首付房款80000元整。签订合同的第二日，原告通过了解发现被告方开发出售的楼房“五证”不全，没有依法取得出售商品房必须具有的《商品房预售许可证》且在与原告签订合同时故意隐瞒了这一事实。原告遂在知道这一情况的当日向被告方主张解除房产买卖合同并要求退还所收房款，被告却以各种借口至今未将已收房款退还给原告方。

现原告依照《合同法》、《城市房地产管理法》的有关规定依法起诉并提出如下诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《房产买卖合同》为无效合同；2、要求被告退还原告已付房款80000元整并承担利息赔偿损失；3、本案诉讼费由被告负担。

被告平顶山市某某房地产开发有限公司辩称，原、被告双方自愿签订的《房产买卖合同》为有效合同，原告应当按合同约定继续支付下余房款。该房屋的房产证按合同约定由被告在该栋楼竣工后18个月以内协助原告办理，如原告在上述期限不能取得房产证，被告同意退还房款。

审理结果

本案经本市某某区人民法院受理后庭前由法院主持调解，当事人自愿达成如下调解协议：一、原、被告双方自愿解除于2007年5月26日签订的房产买卖合同；二、被告平顶山市某某房地产开发有限公司愿于2007年9月25日前一次性退还原告楚某某已缴购房款80000元。如逾期不退愿按中国人民银行同期同类贷款双倍利率承担利息至实际给付之日；三、原告自愿放弃其他诉讼请求；四、案件受理费由被告承担。本市某某区人民法院以民事调解书的方式将上述和解内容给予确认。该调解书生效后，被告方按规定主动履行了调解书确定的内容。

案件解析

（一）、原告楚某某与被告平顶山市某某房地产开发有限公司签订的房产买卖协议应当确认为无效合同。

被告平顶山市某某房地产开发有限公司与原告楚某某签订的《房产买卖合同》是被告预售商品房的行为。依照《城市房地产管理法》第四十五条第一款的规定，“商品房预售应当符合下列条件：1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2．持有建设工程规划许可证；3．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4．向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中被告平顶山市某某房地产开发有限公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且至原告起诉时仍未依法取得商品房预售许可证。因此，原、被告双方签订的《房产买卖合同》应当依法律规定认定为无效合同。

（二）对本案涉及法律问题的解析

本案的被告与原告所签订的《房产买卖合同》因违反了《城市房地产管理法》的禁止性规定，从签订之日起就是一份不可能对原、被告双方产生法律约束力的无效合同。其签订合同行为的本身从民法上讲是一个无效的民事行为。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

按照《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定的精神，笔者认为，本案原告有权主张《房产买卖合同》无效并且可以要求退还房款赔偿损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。笔者作为原告代理人在起诉前告知原告有权依照上述司法解释的规定主张不超过已付房款一倍的赔偿，原告出于尽快要回已付房款，避免出现讼累的考虑表示不要求按上述规定索赔。笔者尊重原告对自己诉讼权利的选择处分，因此该案起诉状中没有出现要求被告按司法解释的规定承担不超过已付房款一倍的赔偿的诉讼请求。