拍卖中的物权问题二

　　不动产登记制度及其对拍卖的影响/刘双舟

　　物权法第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”中第一节用了9-22共14个条文，专门对不动产的登记制度进行了详细规定。这些规定对我们的拍卖也有很大影响。我们先来了解一下这个制度。

　　物权法明确将登记作为物权的“公示方法”来对待，大大淡化了其行政管理手段的色彩;同时物权法对登记机关的审查义务、登记错误的赔偿责任，异议登记、更正登记以及预告登记等主要登记类型，都进行了比较明确的规定。

　　为了配合物权法的实施，建设部(现在叫住房和城乡建设部)今年2月份刚刚出台了《房屋登记办法》，该办法已于今年7月1日起实施。

　　所谓不动产是指依其自然性质不能移动，或者一经移动必然毁损其经济价值的物。按照有关法律的规定，不动产包括土地以及房屋、林木等地上定着物。

　　物权法关于不动产登记制度有两个内容需要我们特别注意:

　　首先，对于在不动产上设定的物权来说，原则上其设立、变更、转让和消灭都要进行登记，才能发生设立、变更、转让和消灭物权的效力。

　　物权法第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

　　例如，张三把一套房屋卖给李四，双方只签订书面的买卖合同，并不能认为李四就取得了房屋的所有权。必须双方到房屋登记部门办理了移转登记，把房屋所有权移转到李四名下，李四才能真正取得房屋的所有权。如果双方还没有办理移转登记，即便李四已经支付了全部价款，房屋仍然属于张三。假如张三又把房屋卖给王五，且办理了移转登记，则李四无权要求王五把房屋交还给自己，而只能要求老张承担违约责任，让他返还价款、赔偿相应的损失。

　　之所以如此，主要是为了维护交易安全、节约交易成本。如果不把登记作为买受人取得物权的条件，那就意味着李四只要签完合同就能够取得房屋的所有权，而王五对此通常是一无所知的，他在向张三付款之后可能才发现自己根本无法得到房屋。在这种情况下，人们购买房屋等不动产时就需要花费很大的成本，请人调查这栋房屋究竟是不是出卖人的，从而大大增加交易成本，甚至使交易无法进行。这显然不利于市场的发育。[page]

　　可见不动产物权登记的主要功能是“权利公示”，登记的结果是“使物权生效”，即只要不登记，就不产生物权的法律效力。

　　另外，除了这一主要功能外，还派生出一些值得我们注意的功能，比如不动产登记制度还具有推定的效力，即除非有相反证据能够证明外，法律一般推定，记载于不动产登记簿上的人为该不动产权利人。

　　物权法第16条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”

　　物权法第17条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。

　　这一效力对于不动产拍卖有很大的影响，比如：某甲持房产证来委托拍卖，房产证上只记载了某甲是产权人，没有记载其他共有权人。于是拍卖公司接受了委托并进行了拍卖。拍卖结束后，某乙持结婚证找到拍卖公司，告知甲乙是夫妻，该房产系夫妻共同房产，某甲无权单独处分该房产。并向法院起诉主张拍卖无效。

　　在物权法出台以前，对于这种情况，法院通常会认为拍卖人没有尽到调查核实的义务，该标的存在权利瑕疵，通常会判决拍卖无效，维护共有权人乙的合法权益。但是在物权法实施后，情况就不同了。在这种情况下，如无相反证据，拍卖公司完全可以推定某甲是该房产唯一的产权人，除了拍卖公司经核实发现产权证与登记簿不一致这种情况外，拍卖公司就可以接受拍卖，拍卖结果也是合法有效的。

　　也就是说，物权法实际上减轻了拍卖公司对标的核实的义务，为拍卖提供了法律上的便利，保障了拍卖结果合法有效性，对今后的拍卖是有利的。

　　物权法的这种推定效力是非常明显的。不久前看报纸，登载了这样一条新闻：标题是：夫妻共有财产还是登记双方名字保险

　　杨女士说，当初购房时登记的是丈夫的名字，因为听说“婚姻存续期间取得的财产，是夫妻共有财产，登记谁的名字都一样”，杨女士也没在意。最近，夫妻关系恶化。杨女士的丈夫偷着卖掉他们惟一的一套房子。杨女士想起诉主张房屋买卖无效。于是向市中级法院的一位法官朋友咨询，该法官告诉她，以往按照婚姻法的规定，婚姻关系存续期间取得的财产，除非有特别约定，否则应当归夫妻共同所有。这样，如果一方未经另一方同意，擅自处分共有财产是无效的。[page]

　　但是，物权法生效后,根据物权法的规定，不动产登记具有公示效力。如果房子登记在夫妻一人的名下，他(她)把房子出卖给第三人，第三人只要是善意的，买卖就有效，共有人不得据此主张买卖无效。所以报纸提醒：夫妻共同财产登记在一方名下的，应该尽快就夫妻共有房产进行补登记，一面出现像杨女士那样的尴尬情况。

　　其次，没有进行物权登记只是不能发生物权变动的效果，但是双方之间的合同仍然是有效的(注意区分物权效力和合同效力)

　　物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

　　这一点在拍卖中也是值得我们注意的。举例说明如下：

　　某拍卖公司接受关某的委托，拍卖了登记在关某名下的一套房产，成交价是21万元，买受人是张某。拍卖成交后，张某付清了全部成交价款，但由于忙于生意，一直没有办理过户手续，房屋仍由关某使用。半年后，当地的房地产升值很快，有人提醒张某应尽快办理产权过户手续。当张某去找关某办理过户手续时，才发现房屋的主人已经变成了刘某。经打听，刘某告诉张某，他是一月前从关某手中购买的该房，已经办理了过户手续。张某发现刘某购房的价格是30万元，比自己拍卖的价格高了9万元。万般无奈之下，张某将拍卖公司告到法院，要求法院判决拍卖公司为其办理过户手续并赔偿其损失。拍卖公司的代理律师在法庭上辩解说：拍卖法规定不动产过户由买受人和委托人办理。相关法律规定，房屋等不动产买卖合同必须办理登记手续后才生效，而张某在拍卖成交后，不积极进行过户登记，责任在张某自己。因此拍卖合同应属无效，拍卖公司最多退还张某的拍卖佣金.应当驳回张某的诉讼请求。

　　法院审理后认为，依据物权法的规定，未办理产权登记手续，只是不产生物权效力，张某不能取得该房产，但是通过拍卖形成的房屋买卖合同是有效的。判决拍卖公司退还张某的购房款和佣金。

　　这个案例有两点值得我们注意：

　　第一，无论房产是否过户，都不影响拍卖合同的效力。

　　第二，今后在房屋等不动产拍卖中，拍卖人要注意督促买受人尽快办理产权过户手续。[page]