曹培娅与上海金槌拍卖拍卖合同纠纷案

　　原告曹培娅，女，1957年10月22日出生，汉族，住上海市虹口区密云路621弄6号402室。

　　委托代理人邵晓阳，男，住上海市浦东新区张桥镇嘴角村沈家宅89号。

　　委托代理人毕军，上海市恒业律师事务所律师。

　　被告陈国平，男，1948年4月18日出生，汉族，住上海市塘沽路572弄103号。

　　委托代理人邵晓阳，男，住上海市浦东新区张桥镇嘴角村沈家宅89号。

　　委托代理人毕军，上海市恒业律师事务所律师。

　　被告上海金槌商品拍卖有限公司，住所地上海市南京西路819号1702室。

　　法定代表人王孝先，该公司总经理。

　　委托代理人刘寿璋，该公司职员。

　　委托代理人董沪众，该公司职员。

　　被告上海华大餐饮有限公司，住所地上海市宝山区华灵路685号。

　　法定代表人孙乃俊，该公司总经理。

　　委托代理人董沪众，该公司法务经理。

　　原告曹培娅、原告陈国平与被告上海金槌商品拍卖有限公司(以下简称第一被告)、被告上海华大餐饮有限公司(以下简称第二被告)拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹培娅、陈国平及其委托代理人邵晓阳、毕军，第一被告委托代理人刘寿璋、董沪众，第二被告委托代理人董沪众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　两原告诉称：2001年12月31日第二被告向本院以租赁纠纷起诉两原告，在该案庭审中第二被告称，2001年3月16日通过第一被告拍卖，受拍了乍浦路68号房屋店面，并于同年10月25日取得了上海市虹口区房地产交易中心颁发的房屋产权证。在办证过程中，第二被告将属案外人上海仪电控股(集团)公司(以下简称仪电公司)所有的乍浦路66号房屋非法占为己有。且在整个行为过程中，原告始终未接到任何通知，也未表示过放弃优先购买权。被告应于拍卖前通知房屋承租人参拍。另外，在拍卖过程中，未将属原告所有的装潢、加层、新添置的设备设施等予以评估，更未到实地评估。乍浦路68号店面虽由曹培娅实际租赁经营，但租金系陈国平以上海申华餐厅的名义代为支付的。两原告认为被告的行为侵害了原告曹培娅的优先购买权和财产权，现要求确认两被告拍卖上海市虹口区乍浦路66号、68号房屋的行为无效、确认原告曹培娅在同等条件下的优先购买权。

　　第一被告辩称：其是依法成立的拍卖公司，受上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)委托拍卖本市乍浦路68号房屋。2000年6月5日刊登了第一次拍卖公告后如期进行了拍卖，但对乍浦路68号店面的拍卖标的无人应价，以致流拍。2000年7月16日刊登了第二次拍卖公告，但在同年7月25日收到了浦东法院的公函而暂缓拍卖。2001年1月6日刊登了于同年1月12日举行拍卖的第三次拍卖公告，届时第二被告以120万元的最高价拍得该房屋，第一被告在履行司法委托拍卖全过程中没有任何过错。两原告不拥有系争房屋的使用权和房地产权，没有权利要求法院确认拍卖无效。第一被告曾派人与两原告联系过，但两原告明确表示他们不买也不参加拍卖，系自愿放弃了优先购买权。[page]

　　第二被告辩称：其依法参加了于2001年1月12日下午举行的公开拍卖，以成交价120万元、手续费6万元拍得乍浦路68号房屋的使用权，后又通过补交土地出让金等取得了该房地产的所有权，原告没有权利要求确认拍卖行为无效，其作为房屋的现有权利人，其与原告之间的房屋租赁关系应受法律制约和保护。

　　经审理查明： 1997年11月22日，曹培娅(系上海市虹口区川香楼火锅店业主)与案外人上海无线电仪器厂(以下简称仪器厂)签订了《房屋租赁合同》，合同约定仪器厂将位于本市乍浦路68号的面积约700平方米的四层楼房出租给曹培娅;租赁期共8年，从1998年2月1日至2006年1月31日;年租金60万元，2000年2月起每年在上年租金基础上递增4%;出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权;设备使用费25万元分五年偿付，第一年签约当日支付5万元，以后在每年2月1日前支付;双方还对违约责任、免责条件等作了约定，该合同由陈国平(系上海市虹口区申华餐厅的业主)作为曹培娅的担保人在合同上签字。同日，仪器厂与上海市虹口区申华餐厅签订《房屋租赁合同》一份，出租方为仪器厂、承租方为上海市虹口区申华餐厅，合同基本内容与前述合同一致。庭审中两原告均认为虽然存在两份租赁合同，但乍浦路68号房屋的实际租赁和使用经营人是曹培娅，第二被告亦认可曹培娅系该房屋的实际租赁和经营使用人。

　　另查明：仪器厂因欠中国工商银行上海市徐汇支行(以下简称工行徐汇支行)借款468万元未还，工行徐汇支行于1999年5月14日向浦东法院申请支付令，浦东法院于1999年5月19日作出(1999)浦经督字第63号支付令，支付令载明被申请人仪器厂应自收到支付令之日起十五日内给付申请人工行徐汇支行人民币468万元等。支付令生效后，浦东法院于2000年5月30日向第一被告出具(1999)浦经执字第4334号委托函，称依据已经发生法律效力(1999)浦经督字第63号支付令，因被执行人未履行法律文书确定的义务，委托第一被告对被执行人所有的本市乍浦路68号房屋予以评估、拍卖。第一被告曾于2000年6月5日、7月16日两次在新民晚报上刊登了拍卖乍浦路68号(店面)的公告。曹培娅于2000年7月17日以上海市虹口区川香火锅店的名义致函仪器厂，称自从同年6月6日新民晚报上刊登了有关“乍浦路68号店面受执法部门委托拍卖”之公告后，使其的合法权益受到了极大侵害等。2000年7月25日，浦东法院致函第一被告，函告第一被告对该院于2000年5月30日委托其拍卖的坐落于本市乍浦路68号房产暂缓拍卖。2001年1月6日，第一被告在解放日报上刊登拍卖公告，称将定于同年1月12日下午二时在南京西路819号“中创大厦”9楼拍卖厅举办拍卖会，其中包括乍浦路68号(店面)。期间，第一被告委托上海市房地产市场对乍浦路68号房地产进行评估。上海市房地产市场于2001年1月10日致函第一被告，称该公司在2000年7月10日评估时点对估价对象的房产清算价格进行了认真细致的评估，委估房产在估价时点的评估总价为119.74万元。同时出具房地产估价报告，估价报告表明估价对象为位于乍浦路68号的整幢房地产，已作川香楼餐饮用房;仪器厂于1997年11月将估价对象出租给他人，经营餐饮业，根据民事裁定书《(1999)浦经执字第4334号》浦东新区人民法院依法查封上海市乍浦路68号的土地使用证(土地证号：031844，面积150平方米)及其地上建筑物;依照房屋租赁合同，建筑面积约700平方米，本次评估的面积据以此为依据;估价时点为2000年12月18日;估价结果为委托房产在估价时点的评估总价为119.74万元;估价作业日期为2000年12月10日至2001年1月10日等。同日，第一被告致函浦东法院执行庭称该院委托其拍卖的乍浦路68号房产，根据评估价格，拟将拍卖底价设定为120万元等。2001年1月12日第二被告通过拍卖拍得乍浦路68号(店面)，成交总价为120万元、手续费6万元，合计结算总价126万元。2001年3月21日第一被告向浦东法院出具结算证明称拍卖成交总价款为120万元，扣除佣金、广告费等费用，实际应付总价款为111万元。第二被告取得了发证日期为2001年10月25日的沪房地虹字(2001)第033511号房地产权证，产权证表明第二被告系乍浦路68号、土地使用面积为182平方米、房屋建筑面积为709平方米的权利人。[page]

　　又查明：第二被告于2002年1月11日起诉至本院，要求曹培娅支付2001年3月至2003年9月房屋租金1，714，862元、违约金319，636元、设备使用费10万元，同时要求陈国平承担连带责任等，该案案号为(2002)虹民一(民)初字第199号。本院于2003年9月24日作出一审判决，判决支持第二被告的全部诉讼请求。

　　以上事实有房屋租赁合同、(1999)浦经督字第63号支付令、委托函、沪房地虹字(2001)第033511号房地产权证、拍卖公告、备忘录、拍卖成交确认书、结算证明、结账单、估价报告、浦东法院公函、(2002)虹民一(民)初字第199号民事判决书等证据材料及原、被告的庭审陈述、本院谈话笔录等相佐证。

　　本院认为：房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在相同条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利，行使的前提是以同等条件依法排除出卖人将标的物出卖给第三人的可能。而拍卖是以公开竞价的形式将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。第一被告作为具备相应资质的拍卖企业，接受浦东法院的委托对乍浦路68号房屋予以拍卖。对该拍卖行为是否侵害了曹培娅的优先购买权问题，根据仪器厂与曹培娅签订的租赁合同，合同约定了出卖房屋须在3个月前通知曹培娅，在同等条件下，曹培娅有优先购买权，该合同是双方当事人的真实意思表示，也符合我国的法律规定，但在拍卖中承租人是否具有优先购买权，这是本案的关键所在。拍卖本身是个价高者得的公开竞价程序，其作为一种特殊的买卖合同，是以槌落为成交标志的诺成性合同。在本案所涉的房屋拍卖程序中，第一被告遵循了在拍卖程序中对拍卖标的进行评估、于拍卖日七日前通过报纸发布拍卖公告、拍卖成交后和第二被告签署了成交确认书等法定程序，从形式要件上看符合《中华人民共和国拍卖法》中有关规定。根据《中华人民共和国拍卖法》第四十五条规定拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告，同时四十七条规定拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布，而未规定拍卖人有通知拍卖标的的承租人的义务。并且根据曹培娅于2000年7月17日致仪器厂的备忘录看，曹培娅注意到了该年6月6日新民晚报上第一被告刊登的拍卖公告，对“乍浦路68号房屋店面受执法部门委托拍卖”的事宜是知道的，如果曹培娅想取得该房屋则应当按时参加该拍卖活动和密切注意该房屋之后的拍卖公告。但曹培娅对之后于2001年1月6日刊登在解放日报上的拍卖公告未加注意，亦未参加同年1月12日的拍卖会，这并非第一被告未履行法定义务所致。拍卖中的买受人是以最高应价购得拍卖标的的竞买人，并且拍卖的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖即成交。不存在在宣布成交后再询问承租人是否行使优先购买权的情形，否则便是影响了拍卖程序的公正和基础准则。因此，作为拍卖标的承租人的曹培娅在拍卖法律关系中，其的法律地位和其他竞买人是同样的，如果允许承租人在拍卖中行使优先购买权，则拍卖就失去了意义。关于原告所称66号房屋的问题，如果原告认为侵犯了权利人仪电公司的合法权利的话，那么应当由相关权利人自行主张，原告在本案中提出这样的诉讼主张显然主体不适格。另外原告认为在拍卖过程中，未将属原告所有的装潢、加层、新添置的设备设施等予以评估的意见也不能作为要求确认拍卖行为无效的合法理由。[page]

　　综上，本院认为曹培娅由于未对房屋的拍卖公告予以注意，丧失了参与拍卖的资格，由此产生的法律后果应由其自行承担。虽然房屋在租赁期间发生了所有权变动，但并不影响原租赁合同的效力，因此第一被告和第二被告的拍卖行为也并未侵害曹培娅的实际利益。陈国平系租赁合同的担保人，本案所涉的拍卖行为未涉及其担保利益，更未要求其承担相应的法律责任，因此陈国平在本案中一并主张权利缺乏法律和事实依据。据此，根据《中华人民共和国拍卖法》第四十五条、第四十七条、五十一条之规定，判决如下：

　　一、对原告曹培娅、原告陈国平要求确认被告上海金槌商品拍卖有限公司、被告上海华大餐饮有限公司拍卖上海市虹口区乍浦路68号房屋行为无效的诉讼请求不予支持;

　　二、对两原告要求确认曹培娅在同等条件下的优先购买权的诉讼请求不予支持。

　　本案受理费16，060元，由两原告负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。