存在免租期时如何申报缴纳房产税

　　【问题】

　　某市甲建设投资公司开发一综合建材商城，建成之后采用只租不售的长期经营方式。为招商引资，谋求共赢，4月初，甲公司与某生产商乙方签订了商铺租赁协议，合同约定租期为5年，前2年免租，第三年至第五年按约定的租金分年缴纳120万元或于第三年初一次性交纳350万元。那么，免租期间与应计承租期如何申报缴纳房产税？

　　【解答】

　　首先，房产税存在两种计征方式，《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳（该省规定扣除比例为30%），此为从价计征方式。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，此为从租计征。

　　其次，关于纳税期限及纳税义务发生时间问题，一般而言，房产税按年征收、分期缴纳，这一规定是适用于依照房产原值计算缴纳房产税的纳税人。而对房屋租赁出租方而言，根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）的规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　就上述问题而言，应区分两种情形：

　　一是在免租期内由承租人代缴纳房产税。根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。即在免租期内由承租房屋的应纳税单位缴纳房产税。假定租赁的商铺原值800万元，则乙方当年应代缴纳房产税5.04万元[800×（1－30%）×1.2％×9÷12]。

　　二是在后三年即应计承租期内，应由甲公司依合同约定收取的租金收入，依照12%的税申报缴纳房产税。

　　这里需要指出的是，对于一次性收取租金的，应以实际收到的租金作为计税依据，不可分期申报缴纳房产税。如果分年收取租金，则第三年至第五年，甲方每年应缴纳的房产税为14.4万元（120×12％）；如果第三年初一次性收取的租金350万元，则甲方于收取租金的次月起一次性申报缴纳房产税42万元（350×12％）。