他为何不能免缴城市房地产税？

案例：
　　大卫是一间美资公司的财务总监、美国人。2003年底，他在广州市区某花园小区购买了一套复式楼。今年3月，大卫将复式楼出租，租客用作住宅，税务机关为此核定其每月计税租金6000元。之后，大卫办理出租房屋纳税，被告知除要缴纳营业税和个人所得税外，还要缴纳城市房地产税。对此，大卫非常不解，因为按照他之前的理解，外籍人士拥有的房产，可以减免三年的城市房地产税，而他的房产购买至今仍未满三年。
　　分析
　　广州市地税局咨询台的税务专家就此解释，大卫出租自有房产之所以不能减免三年的城市房地产税，其原因在于“新建”与“购置”的区别。
　　税务专家介绍，根据税法规定，对外籍个人（包括华侨、港澳台同胞，下同）新建的房产，自落成之月份起免征城市房地产税三年；对外籍个人购置的非营业用房产，暂免征收城市房地产税。
　　按照大卫的情况，他所拥有的复式楼是“购置”而不是“自建”，所以不能享受免征三年城市房地产税的优惠；又由于大卫的房产从今年3月开始出租，已经属于营业用房，所以也不能享受暂免征城市房地产税的优惠。因此，大卫同样要缴城市房地产税。
根据税法规定，广州市市区（不含番禺、花都区，从化、增城市）个人（包括外籍个人）出租用作住宅的自有房产，根据个人出租房屋核定的计税租金收入标准×综合征收率（10%）计征各项税收（未含印花税和土地使用税）；用作非住宅（包括商铺、办公和生产用房）的自有房产，按14%的综合征收率（未含印花税和土地使用税）计征各项税收。
　　针对以上案例，有关税务专家提醒，现在，越来越多的外籍个人（包括华侨、港澳台同胞）喜欢在广州投资置业，这些人士在广州购置房产或进行有关投资活动前，一定要了解清楚当地的有关税收优惠政策，符合优惠政策条件的要及时办理享受优惠，以减轻自己的投资成本；不符合条件的，应及时到当地税务机关办理有关纳税事项，以免给自己带来不利影响。