关于房地产中介与买卖双方签订了房地产买卖合约是否意味着中介方已促成房地产买卖合

[摘　要]：房地产买卖合约一经签订，中介方已促成了房地产买卖的交易，中介方有权向买卖双方索取报酬、有权向违约的一方追偿违约金。现两种观点争执不下，已成为仲裁案件审理中迫切需要统一认识的一个问题。笔者确有冲动就这问题予以分析并提出个人观点以求业内人士甄别评议。
[英文摘要]：
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[论文正文]： 众所周知，房屋由卖房人转移登记到买房人名下，产权登记部门均要求双方提供由该部门印制的、格式的深圳市房地产买卖合同[现售]（下简称格式合同）方能办理产权转移登记。这里暂不评价这种要求的合理性，但目前及将来一段时间这一程序仍就是买卖双方完成交易过程中必须经历的一个环节。但是，格式合同的条款固定不变，必然有其局限性，有时不能完全满足买卖双方的具体要求，再加上格式合同的取得必须到产权登记部门购买。而签订了格式合同不一定能最后完成交易。交易不能完成，合同就得作废。这样一来，在中介方的参与下，大量的房地产买卖交易如一开始便签订格式合同，会感觉十分不便。因此，不同的中介公司均采用自己印制房地产买卖合约（名称略有不同）与买卖双方共同签订，既可以确立房地产买卖双方之间的关系，又能够确立买卖双方与中介公司的居间合同关系。这就是当今三级房地产市场( 即二手楼买卖市场)的普遍状况。那么，中介方参与签订的三方房地产买卖合约是否意味着中介方已促成房地产买卖双方的房地产买卖合同成立？ 中介方有无权向买卖双方主张佣金、有无权向违约一方追偿违约金，这是本文下面将叙述的问题。
二、两种合同的性质和作用。
合同法第四百二十六条、四百二十七条分别规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…… 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。” 由于经中介方参与的深圳市房地产交易过程存在着两份合同，最终变更登记则需要格式合同。签订完房地产买卖合约后因一方违约而最终未能签订格式合同（格式合同因由政府部门制定显得冠冕堂皇），这就从表面上造成中介方“未促成合同成立”，应了合同法的那句话，从而也就没有报酬、没有违约金。笔者在此不得不重温“合同”的法律定义，以期大家能更深一层次地看待两种合同的问题。
合同法第一章第二条对合同的定义是：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。” 房地产买卖合约对房屋的买卖的价款金额、支付方式、房屋的交付条件、房产证的办理均作了明确约定。其法律关系的主体、内容（主体之间的权利义务）及客体完全符合法律关系成立的必须要件，俨然是一份地地道道的合同，而不是什么“意向”。所谓法律关系的意向是指一份合同缺少民事法律关系所必须的三要素之一、通常体现为对权利义务的约定并不十分具体，因而被称之为“意向”。
既然，作为内容完备的房地产买卖合约，自签订之日起对签约各方具有约束力，那么，这种约束力是否因未来的格式合同没能签订而发生变化呢？答案是否定的。因为，
其一，格式合同仅限于买卖双方签订，没有中介方插足的空间。法律并不禁止合同三方当事人在一份合同中约定两个法律关系，房地产买卖合约便被选择为同时约定居间法律关系和房屋买卖关系的一种方式。
其二，格式合同的条款因其固定不变，难以满足买卖双方的需要。而中介方根据自己的丰富经验制订出的房地产买卖合约可以满足各种需求。如，买房要求分期付款，即30% 首期，70% 通过银行（可由中介方介绍）按揭付款；卖方的房屋本身仍处于抵押按揭还款状态，需约定卖方何时赎出房产证以办理过户手续；买卖双方要求将部分房款存放在中介方或某银行予以监管，待产权变更到买方名下后再由中介方或监管银行付给卖方等等。由于格式合同既不能由中介方参与签订，也不能实现买卖双方具体要求，因此，房地产买卖合约先于格式合同签订已是不可避免。
其三，格式合同签订时间往往被规定在房地产买卖合约之中。签格式合同的目的不是为了变更房地产买卖合约，而是为了递交给产权登记部门备案，办理产权变更登记手续。
其四，格式合同的内容如果与房地产买卖合约的内容不同并不导致是对房地产买卖合约的变更。从仲裁实践来看，中介方居间的二手楼的争议基本上发生在签订格式合同之前。一旦到了签订格式合同阶段，买卖双方均已大功告成。此后产生的纠纷几乎等于零。这就说明，在有了房地产买卖合约的前提下，签订格式合同已经成为完成房地产买卖法律关系过程中的一个程序或者说最后的一道手续。而履行房地产买卖合同的一个手续没办理，是不能影响中介方所居间的房地产买卖合约已经成立这个法律事实的。
三、合同法居间合同一章只就居间法律关系作出了一般原则性规定。正确理解法律的精髓并运用于仲裁案件的审理对保证案件审理的公平公正性非常重要。
前面交待，格式合同是作为完成房地产买卖合约的一个程序。但如果换一种情况，格式合同当然就不仅仅是程序问题了。设：买卖双方经中介方介绍，欲就房屋的买卖签订合同，双方愿意省去中间环节直接签订格式合同，双方谈来谈去最终未能签订，结果当然属于“居间人未能促成合同的成立，不得要求报酬。”的情形。如果双方最终签订了合同，则视为“居间人促成合同成立”。 但社会生活并不会按照法律规范的一般模式运转，各地的房地产交易市场均有其特殊性。深圳市二手楼交易市场存在着两种房地产买卖合同也是深圳市的房地产业发展的客观现象。仲裁这类房地产案件就不能简单肯定一个合同而否认另一合同的效力。刚才说到，经中介方介绍下，如买卖双方直接签订了格式合同，是“促成合同成立”，无须等合同履行完毕，中介方就可以主张报酬，这一点不存疑义。同样，有中介方参与的三方共同签订了房地产买卖合约后，只要不属于中介方的原因，无论是出于哪一环节，或买方不再付款、或卖方不愿卖房，结果均导致格式合同未能签订，房地产交易未能最后完成，这一问题已与中介方没有关系。因为，作为居间人的中介方已经“促成合同成立”了。