建设用地使用权如何转让

　　X市某房地产开发公司于2008年2月5日和张某签订土地使用权转让合同，合同约定位于该市西郊的一块土地以80万的价格转让给张某，张某在6日内支付价款，后张某在2月10日支付了价款。但2月15日该房地产公司资金周转困难，又将该块土地以85万元的价格转让给李某，李某于当日付清价款，并办理了土地使用权登记过户手续。2月20日，张某到该房地产开发公司催促其履行合同，得知该公司已将土地转让给李某，遂向人民法院提起诉讼，要求判决房地产开发公司与李某的土地使用权转让合同无效，并要求房地产开发公司交付土地。

　　本案主要涉及日常生活中常见的“一地数转”的问题。

　　建设用地使用权转让，是指国有土地使用者通过买卖、赠与、交换、继承等合法方式将其土地使用权转移给他人的行为。在土地使用权转让中，转让土地使用权的一方称为转让方，受让土地使用权的一方称受让方。为了防止炒买炒卖地皮等投机行为，规范土地市场，依照法律规定，土地使用权转让应当符合下列条件：第一，土地使用者按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。第二，土地使用者依出让合同约定进行开发。属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地。转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。第三，土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益，不得违反城市规划的要求。

　　土地使用权转让的方式主要有出售、交换和赠与三种：(1)土地使用权出售，是指转让人以获取一定数额的价金为目的，将土地使用权转让给受让人，受让人支付价金并获得土地使用权的法律行为。它实质上就是土地使用权的买卖。(2)土地使用权交换，是指两个土地使用权人之间就土地使用权进行交换的行为，这种交换是权利的交换，当事人双方都对等享有权利、承担义务。(3)土地使用权赠与，是指土地使用权人将其权利无偿地转移给他方的行为。赠与是无偿行为，赠与人必须转让自己的土地使用权，但受赠人不必支付转让费等费用。

　　土地使用权转让的程序，它一般有下面几个步骤：第一，申请。由原受让人或再受让人向出让人(土地所有人)提出批准转让土地使用权的请求。第二，批准。原受让人或再受让人提出转让土地使用权申请后，由出让人予以批准。第三，签约。原受让人或再受让人通过招标、拍卖或协议确定新的受让人后，与之订立土地使用权转让合同。第四，公证及认证。公证即由公证机关依照法定程序证明转让合同的真实性和合法性。而认证亦称“外交公证”，即由外交或领事机关在公证文件上证明公证机关或认证机关的最后一个签名或印章属实。最后，登记过户。实行登记制度，是不动产转移的必备要件，土地使用权作为不动产物权的一种，当然也不例外。在这里，提醒大家一定要注意：通过转让合同取得土地使用权后，必须去登记部门办理过户登记，以免自己的合法权利受到侵害。[page]