论用益物权的特征及其社会作用

一、用益物权的特征??

用益物权是对他人所有的物，在一定范围内进行使用、收益的他物权。与财产所有权、担保物权相比较，用益物权具有自己的一些独特的法律属性，表现在：??

（一） 用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提。用益物权之“用益”，顾名思义，就是对物的使用、收益，以取得物的使用价值。在这一点上用益物权与担保物权不同，也由此决定了用益物权的设立，以对标的物的占有为必要条件。即是说，必须将标的物的占有（直接占有）移转给用益物权人，由其在实体上支配标的物。否则，用益物权的目的就无法实现。例如，不移转对土地的占有，地上权人或永佃权人就根本不可能在土地上营造建筑物或进行耕作。可见，就对标的物的支配方式而言，用益物权是对标的物的有形支配，而且这种有形支配是以对物的利用的前提而存在的。担保物权则不同，它的内容在于取得物的交换价值，因而可不必对物进行有形支配，而以无形支配为满足〔1〕。当然，对于质权和留置权而言，也是以对标的物的占有为必要，但这种占有是权利的保持和公示的方法，它并不是对标的物利用的前提。??

对于用益物权的内容，有一个值得研究的问题是它包不包括对标的物的处分？用益物权人可以对用益物权本身进行处分，如转让、抵押等，这是权利自身的特性决定的，为当然之理。而对标的物的处分则不同。对物的处分是指决定物在事实上和法律上的命运，即包括事实上的处分和法律上的处分。前者是指在生产中或生活中使物的物质形态发生变化，如拆除房屋、将原材料加工成产品；法律上的处分则是指通过某种法律行为对物进行处置，如将物转让给他人，在物上设定权利（如地上权、质权）。对物的法律上处分是所有权的核心权能，它除了法律有特别规定或当事人有特别约定外，只能由所有人自己行使。所以，法律上处分权能是不能包含在用益物权的内容中的，而对物的事实上的处分则不同。它在实际生产或生活中往往是对物加以利用的条件，使用和收益权能在很多情况下要与处分权能相结合才能实现。例如为了在土地上营造建筑物、种植粮食，就必须对土地进行打地基、翻土、修田垄等，这属于对土地的事实上的处分，不许为这样的处分对土地的利用就是不可能的。因此，用益物权中是应当包含有对物的事实上处分的内容的。但对这一内容应当明确两点：首先，对物的事实上的处分是以实现用益物权的使用、收益的内容为目的的，它不构成用益物权的主要内容；其次，这种对物的事实上的处分在法律上要受到严格限制。一般是在设立用益物权时对其范围和行使方式就要有明确的规定。法律上或用益物权的设立行为未对事实上处分权进行明确授权时，用益物权人不得行使之。??

（二） 用益物权是他物权、限制物权和有期限物权。用益物权是在他人所有之物上设定的物权，是非所有人根据法律的规定或当事人的约定对他人所有之物享有的使用、收益的权利。因而从其法律性质上讲，用益物权属于他物权。

用益物权作为他物权，其客体是他人所有的物。它是所有人为了充分发挥物的效用，将所有权与其部分权能相分离，由用益物权人享有和行使对物的一定范围的使用、收益权能的结果。因此，用益物权是由所有权派生的权利。但是，用益物权的这种派生性并不影响用益物权作为一种独立的财产权的存在。用益物权一旦产生，其权利人就在设定的范围内独立地直接支配其标的物，进行使用和收益。用益物权人不仅可以排除一般的人对于其行使用益物权的干涉，而且用益物权人在其权利范围内可以依据用益物权直接对抗物的所有人对其权利的非法妨害。即使是作为用益物权形态的人役权、地役权，它们对一定的主体或需役地而言具有从属性，但这种从属性是从该权利与其主体或需役地的关联性而言的。这种从属性并不否定人役权、地役权自身所具有的独立的支配范围和支配方式，不影响它们作为一种独立权利的存在。〔2〕

基于用益物权的他物权性质，用益物权还是限制物权和有期限物权。用益物权是一种限制物权，它只是在一定方面支配标的物的权利，没有完全的支配权。例如地上权、地役权只限于特定的方面使用他人的土地，而不象所有权那样作为一种完全的权利，是一种于全面的关系上支配标的物的权利。另外，用益物权的限制物权性质还有另外一层涵义，就是用益物权是在他人之物上设定的权利，实际上是根据所有人的意志的所有权上的负担，起着限制所有权的作用。因此在权利的效力范围上，用益物权比所有权具有较优的效力。例如土地上所有人在自己的土地上为他人设定了地上权，则地上权人要优于土地所有人使用土地。

用益物权还是一种有期限物权，与所有权不同。所有权是没有一定存续期限而永久存续的物权。用益物权则有一定期限，在其存续期限届满时用益物权即当然归于消灭。不过，用益物权的存续期限，其表现形式可以是一个确定的期限，如15年、30年；也可以是一个不定期的期限，此时的用益物权在符合一定的条件时，可以随时由当事人的行为使其终止。用益物权之所以附有一定的存续期限，是因为用益物权是在他人之物上设定的权利，起着限制所有权的作用。如果允许设定永久无期的用益物权，则所有权会处于一种有名无实的境地，有损所有权的本质。??

（三） 用益物权是不动产物权。用益物权的标的物只限于不动产。在这一点上它与所有权和担保物权都不同，所有权和担保物权的标的物既包括不动产，也包括动产。

?ゲ欢?产一般是指土地及其定着物（主要是房屋）。用益物权的标的物主要是土地，如地上权、永佃权、地役权等权利都是以土地为其标的物的。但典权、居住权等权利则主要是以房屋作为其标的物。??

用益物权作为不动产物权，由于不动产在财产体系中的重要地位，使得用益物权是一类重要的财产权利。而由于不动产作为权利客体本身所具有的特殊性，法律对用益物权的确认和保护，在权利的效力范围、行使的方式及限制、权利的变动程度等方面的法律思想、法律技术及具体规范都是不同于动产物权的。??[page]

（四） 用益物权主要是以民法为依据，但也有以特别法为依据的。典型的用益物权是民法上的用益物权，如立法例上的地上权、永佃权、典权、用益权、居住权、地役权等。这些用益物权不仅地位较为重要，而且其适用范围也较为广泛。但土地法、自然资源法等特别法上也规定了一些用益物权形式，如空间地上权、采矿权等。这些用益物权在主体、客体或效力范围等方面都具有自己的一些特殊性。所以在法律适用上应当首先适用特别法，只有在特别法上无规定时，才适用民法。??

由于用益物权或者以民法，或者以特别法为依据，所以有的学者将之称为“法定物权”〔3〕。这里的“法定”，是指用益物权的种类及其内容是由法律规定的，当事人只能依法律规定的种类和内容设定用益物权。但并不是说用益物权依法律的规定当然地发生。在这一点上它与留置权不同。留置权是一种法定担保物权，其“法定”性体现在符合法律规定的条件时即当然地发生留置权。

从用益物权所具有的上述法律特征看，用益物权是独立的物权类型。

二、用益物权与物权中归属和利用的观念?オ?

在大陆法系国家物权法理论上，物权是以所有权为其核心和基础的。所有权是存在于物之上的总括的、完全的权利；他物权（用益物权和担保物权）是所有权上的负担，属于限制物权。占有是为了维护以所有权为中心的本权的秩序起见，对本权及本权之外的对物的现实支配状态的保护。针对该以“所有”为中心的物权体系的基本特点，民法学者（尤其是我国民法学者）多从物权中从“归属（所有）”向“利用”观念的转变来论述用益物权在现代物权法中存在的依据或其重要性的提高。〔4〕因此，有必要对用益物权与物权的归属和利用的观念的联系问题及该问题在我国物权制度和理论中的特殊表现作一阐述。??

大陆法系国家的所有权及他物权制度是在继承罗马法的基础上形成的。罗马法是奴隶制简单商品经济高度发展的产物，是“以私有制为基础的法律的最完备形式”。〔5〕在罗马法中，以个人本位为主体思想。因而保护个人利益（尤其是所有权）及私法制度中心，而公法仅为其附庸而已。〔6〕即是说，所有权是物权中最为重要的部分，是权利人得直接行使于物上的最完全的权利。物的利用是所有权的作用，在所有权上形成的他物权只是所有权的全面支配权的结果。

罗马法的以个人本位为特征的所有权和他物权思想，在欧洲大陆各国的漫长而黑暗的中世纪没有被采用和发展的余地。在以1689年英国资产阶级革命为标志而开始的资本主义社会，为巩固资产阶级革命的成果，适应自由竞争的资本主义的需要，这个时期的资本主义物权法的观念和法律，主张所有权的神圣不可侵犯。受1776年美国弗吉尼亚权利典章的影响，法国国民议会于1789年8月26日审议并发布了《人即市民的权利宣言》，此即著名的“人权宣言”。其第17条中规定：“所有权为神圣不可侵犯之权利，非显然基于法律，为公共之必要，并在给付正当补偿之条件下，任何人均不得侵夺之。”此后至1804年法国公布实施了《法国民法典》，作为直接肯定资产阶级反封建革命成果的民法典，它完全贯彻了“人权宣言”中的有关所有权的思想。在其第544条中规定：“所有权为对物完全按个人意愿使用及处分的权利。但法律及规定所禁止的使用不在此限。”当然这个时期的“法律及规定”对所有权的禁止或限制是极为少见的。对《法国民法典》的所有权，学者们在论述其性质时不厌其烦地使用了“绝对”、“自由”、“优越”、“强大”等词语，例如“‘所有权的绝对性’乃与所有权之‘绝对不可侵’及‘自由的所有权’理论相为连结。前者乃所有权之绝对不能侵害；后者乃所有权人对自己所有物之使用、收益、处分有绝对的自由。所有权人得以契约为媒介，将物让与他人使用，但立于所有权之绝对不可侵或绝对自由原则，表现出所有权之优越性（强大性）与利用权之劣弱性。”〔7〕毫无疑问，《法国民法典》的所有权是罗马法的个人本位的所有权思想的再现，并且是以其当时的自然法学派和功利主义者的理论为基础的。〔8〕这种强调所有权的效力，并且是以之为物权核心的观念和立法，对于巩固资产阶级革命成果，促进自由竞争的资本主义的发展，起了极大的作用。??

人类社会进入19世纪末、20世纪初，资本主义发展到垄断阶段，“不可侵的”、“自由的”所有权观念已不能适应变化了的社会需要。于是，学者们纷纷倡导团体的、社会的所有权观念。如19世纪末继承罗马法思想的自由法学派学者耶林（Jhering）指出：“法律家及外行人均会认为，所有权的本质乃所有者对于物之无限制的支配力，若对之加以限制，则会与所有权的本质无法两立。然，斯乃根本错误的观念，所有人不仅是为自己的利益，同时还须适合于社会的利益，行使权利方能达成所有权之本分。惟有在这种范围内，社会对于个人不予干涉。若对于广阔的原野，因所有人之怠慢不予开垦的把它放置，能够结谷物的场所让之生长茂密的杂草，或为享乐而用之为狩猎地时，社会对此，怎能安闲视之。因此，可耕作使用而不为耕作时，社会须使更有益于土地之利用者来代替之。”他还进一步主张以“社会性的所有权”代替个人的所有权。????〔9〕??这个时期的所有权观念，是个人与社会相调和，即所有权受法律的保障，并在法律规定的范围内行使之。典型地体现这一思想的是1919年德国魏玛宪法第153条第3项的规定：“所有权附有义务，对其行使应同时有益于公共福利。”德国、法国、日本等国在这一时期纷纷通过立法、判例等形式对所有权予以限制。这被学者称之为“所有权之社会化”。由于该现象主要是出于促进物（主要是不动产）的利用的目的，表现为所有物上权利（主要是他物权）的种类的增多和效力的增强，因此也被学者称之为“物权法从所有（归属）向利用的转变”。这种“社会化”或“转变”的现象，具体体现在以下几个方面：??[page]

（一） 法律上对所有权的效力及行使设定一般限制。例如，在土地所有权上，《德国民法典》第905条规定：“所有人对于他人在高空或地下所为之干涉，无任何利益者，不得禁止。”《日本民法典》第207条规定：“土地所有权于法令限制的范围内，及于土地的上下。”

（二） 权利滥用禁止原则的确立。19世纪末叶以后各国均以法律或判例的形式确立了“权利滥用禁止”原则。如《德国民法典》第226条规定：“权利的行使不得专以加害他人为目的”。《日本民法典》亦在第1条第1款中增加“不许权利滥用”的规定。这一原则的确立，限制了包括所有权在内的权利行使的自由，禁止违反社会利益或损害他人利益的权利之行使。

（三） 强化物上的他项权利，主要是强化以不动产利用为目的的用益物权。例如德国鉴于1900年民法典所规定的地上权效力较弱、对地上权人利益保护不够，于1919年1月15日废止了民法典中关于地上权的规定，而代之以《地上权条例》，使地上权人对他人土地的支配权得到极大的强化，地上权人对建筑于他人土地上的建筑物的所有权得到更有力的保障。再如各国民法普遍承认了承租人的租赁使用权（债权）有对抗第三人（包括租赁物的新所有人）的效力，破除了罗马法上的“买卖破除租赁”的原则，赋予了租赁使用权以物权的效力。??

从上述大陆法系国家（限于西方国家）的所有权观念和制度的形成和发展过程中，我们可以得出以下几点结论：??

第一， 在法律发展史上，从来就没有存在过绝对无限制的所有权。在个人主义思想居于支配地位的罗马法中，虽然必须尊重个人意思，但亦禁止有加害意思的权利行使，例如所谓嫉妒建筑，因憎恨在邻居的家前建筑建筑物以阻挡邻地的通风及日常照射，在当时的法律上也是不允许的。作为自由竞争主义时期的法律典型对所有权亦规定“但法律及规定所禁止的使用不在此限”（第544号）。从罗马法以至近、现代民法，对所有权不仅有权限范围的限定、相邻关系、权利行使滥用禁止的规定，还有用益物权等他物权形式，作为物上负担，起着限制所有权的效力的作用。所有权是绝对权，这是在相对权的对应范畴上讲的，具有其特定的涵义。??

第二， 传统民法物权法是以所有（归属）与利用并重为基本观念的。所有权本身具有使用、收益的权能，可以取得物的使用价值、价值。更为重要的是，所有权还具有处分权能。通过对物的事实的处分，可以在生产、生活中对物予以利用，实现物的价值或价值增值。而通过对物的法律上的处分，这既可以使所有权具有流转性和转化性，实现物与物（不同种类的）之间的交换，与债权、股权等权利发生转化，从而在不同形式上实现物的利用。这种法律上的处分还包括在物上设定用益物权等形式的物权或债权，由非所有人直接取得对物的使用、收益。可见，利用的观念是内在于传统的物权法中的，用益物权之独立、其具有的限制所有权的效力是传统物权法的应有之义。??

第三， 法律是保护权利人享有的特定利益的手段。在物权法的历史发展中，根据社会经济条件的变化，在已对物的所有（归属）利益予以充分保护的基础上，再予重视对物的利用利益的保护，以其达到物尽其用的社会公平，从而有利于在一定程度上限制所有权，提高用益物权等权利的地位，加强其效力。这一事实在物权法的发展过程中确实是存在的。但这决不是说物权已不再以所有（归属）为中心，也更不是说所有权已萎缩成为“所有权的内容形态已限于不妨碍物资现实的利用。”〔10〕

第四， 传统民法物权法以所有权为中心的物权体系，它确认了所有人、用益物权人和担保物权人在不同程度、不同方面对物的支配效力，从而使财产关系稳定化和特定化，有利于促进财富积累、发挥财产效用、优化资源配置。这一观念和体系已深深地根植于我国的立法传统、司法制度和文化结构中，并在现实社会生活中发挥着积极作用。我们只能对之进一步的完善，使之更好地适应于我国的社会发展需要，不能轻言放弃。??

第五， 大陆法系（西方）国家物权法从个人的所有权向“社会的与个人的”所有权相调和的观念和制度的转变，从而进一步增强了用益物权等权利的独立和效力。这一发展规律不能用于我国物权法的发展过程，不能为我国用益物权制度的建立提供借鉴意义。我国是由封建社会至半封建、半殖民地社会，再直接进入社会主义社会，因此在我国的法律发展史上，从来就没有过个人（私人）土地所有权的充分发展。而在1949年以后，我们既割断了与旧法律之间的联系，又很快建立了土地的社会主义公有制，在法律上确定了国家和集体组织的土地所有权。这一发展过程与西方根本不同。因此，我们只能是根据我国特定的社会条件来寻找法律上存在和保护用益物权的依据。?オ?

三、我国用益物权制度的作用

1949年中华人民共和国成立，于1952年至1957年进行了土地改革。1950年6月30日中央人民政府公布的《中华人民共和国土地改革法》和1950年11月21日公布的《城市郊区土地改革条例》，规定没收地主的土地，分配给无地和少地的农民所有。对于土地改革后私人的土地所有权，法律上给予严格的保护。同时，法律在一定程度上也承认土地的他项权利。例如1950年1月17日东北人民政府公布的《东北区土地暂行条例》第16条规定：“土地所有权人，如因正当理由（一时丧失劳力或参加其他生产建设事业者），可自由出典其私有土地之一部分或全部。”第8条规定了土地出典必须按法律规定登记并缴纳典税，而且“土地之地上权、地役权之设定，亦与此同。”

随着1956年生产资料所有制的社会主义改造的完成，建立了社会主义公有制，私人土地所有权便不复存在了。这个时期我国法学界认为，所有权以外的他物权是私有制之下的特有现象，而在社会主义国家，由于社会主义公有制的建立，特别是土地的社会主义公有，也就不存在所有权以外的其他物权，特别是用益物权。与此相适应的是，在法律上也就只承认所有权一种物权形态。我国《土地管理法》第6条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。另外，通过《民法通则》及其他法律、法规的规定，明确了国家、集体及其他法人组织、个人对房屋以及其他建筑物的所有权。??[page]

在土地利用问题上，我国在1986年以前的较长历史时期中，一直实行的是国有土地无偿的、无期限使用的制度。以后为适应商品经济发展的需要，我国立法规定了一些用益物权。〔11〕??在《民法通则》中以“与财产所有权有关的财产权”名下规定了国有土地使用权、农村土地承包经营权、国有自然资源使用权、采矿权、国有企业经营权、相邻权，并在一些特别法中规定了捕捞权、狩猎权、放牧权、水权。另外，通过最高人民法院的司法解释还明确了典权、地上权。????〔12〕??从整体上看，我国有关用益物权的立法规定存在着以下几方面的问题：

（一） 立法概念不准确、立法技术不完善。在传统民法物权法中，物权及自物权、他物权（包括用益物权、担保物权），是一个用语准确、内容严谨的概念体系。物权法并以其不同于债权法的手段调整财产支配关系，如物权法定主义、一物一权主义、物权优先效力、物权行为的无因性、公示及公信原则等。但我国民事立法，一直未使用物权、用益物权等概念，也未运用物权法应有的调整手段，这使得用益物权形态内容范围不清、效力不明、性质不清、概念不准，非常不利于权利的保护。??

（二） 用益物权体系非常杂乱。这体现在，应当在基本法中予以规定的用益物权未有规定，如地上权、典权、地役权等；应当以特别法的形式予以规定的用益物权却规定在基本法中，如采矿权；已规定的用益物权间的内容范围交叉重叠，界限不清，如国有土地使用权与国有资源使用权、国有自然资源使用权与采矿权等。另外，这个体系对现实的土地利用关系有很多重大遗漏，如个人房屋的地上权、对房屋的居住权等。因此，可以断言，在我国法律中还没有形成一个完整、科学的用益物权体系。??

（三） 已有的用益物权还没有形成地位独立、效力明确的用益物权，充其量不过是与用益物权的性质相近似的权利而已。在我国，土地已经属于国家、集体所有，不存在土地所有权的社会化问题。但在我国现行法律制度上，国家土地所有权、集体土地所有权的内容、效力、实现等作为财产权的基本问题并没有得到妥善解决。例如，在制度上如何保障国家、集体所有权的行使和实现是以国家的或社会公共的利益、集体团体的利益为出发点和终结点？我们现有的制度是将之与行政权力结合或靠行政权力的干预来保障，实践证明这不是一个有效途径。这样我国法律上已确定的这些权利并不是在与所有权的分离中获得自己的独立地位的，而是更多依赖于国家的行政权力，并未成为具有财产权意义的用益物权，例如国有土地使用权、农村土地承包经营权都存在着这样的问题。所以，我国物权法的制定，既面临着强化国家、集体土地所有权的财产权效力，使其从所有者角度在宏观上对用益物权的设定和行使形成民法上的约束的任务（这不是本文要研究的问题），又承担着确立用益物权的独立地位，强化其物权效力的使命。??

从以上我国用益物权的立法现状和存在的问题来看，其原因是我们没有重视、从而没有建立完善的用益物权及相关的物权制度，这已经严重限制了民法作为市场经济基本法的作用。为了建立适合社会主义市场经济体制的法律体系，我们必须建立完善的用益物权制度，充分发挥其特有的制度功能，保障和促进我国的社会经济的公平、稳定和发展。具体地说，用益物权的作用体现在以下几方面：??

第一， 用益物权是不动产所有权实现的方式和途径。无论任何种类的所有权都必须在现实的运动中实现自己。马克思在谈到地租问题时指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有借以实现的经济形式。而地租又是以土地所有权，以某些人对某些地块的所有权为前提。”〔13〕在我国，由于土地的社会主义公有制的建立，土地只能由国家或农村集体组织所有；而房屋则可以由国家、集体（法人）和个人所有，但国有房屋是我国城镇房屋的主要部分，约占70%多。这种土地和房屋所有权明确了其在法律上的归属，为其利用提供了有效的法律前提。而国家、集体的土地、房屋所有权是为社会或团体的利益而存在的，它的目的往往不是国家、集体自己对物的实际使用。而国家的土地、房屋所有权在客观上也只能授权他人使用。因此，国家、集体的土地、房屋所有权从一定意义上必须或只能通过设定用益物权等权利，由他人对土地、房屋进行利用，国家、集体收取一定的收益，从而使所有权得到实现。至于个人房屋所有权，用益物权也是其实现手段之一。??

用益物权本身则以其特有的种类和效力，将不动产所有人与用益物权人间的权利、义务和责任明确下来，固定了不动产所有权与其权能相分离的关系，使得对不动产的所有和利用得到了协调发展。??

第二， 用益物权可以满足非所有人利用他人不动产的需要。土地和房屋不论是作为生产资料还是生活资料，都是为人类社会的生存和发展所不可或缺的。但同时，土地和房屋又是稀缺性资源，它的总量是非常有限的。这样，就有一个不可回避的矛盾，即人人都需要利用土地和房屋，但又不可能人人都能拥有土地和房屋。在法律为调节人的支配需求与资源的有限性，从社会关系的稳定出发明确了土地和房屋的所有权后，用益物权就成为满足非所有人利用他人不动产的有效手段。??

用益物权以其物权特有的方式提供了非所有人通过法律行为比较稳定地使用他人不动产的可能性。物权法会根据社会对不动产利用的需求设定内容确定、种类充分的用益物权，如我国物权法就可以考虑设立地上权、农地耕作权、典权、居住权、地役权及其他特别法上的用益物权，如水权、渔业权、狩猎权、放牧权、采矿权等，为非所有人根据自己的需要利用他人的不动产提供多种手段；而且，用益物权一经设定，其期限较长，效力较强。用益物权人不仅可以依用益物权限定的范围独立支配不动产，而且有权对抗包括所有人在内的任何人对其权利行使的干涉；用益物权作为独立的财产权利，在其支配的不动产被国家为公共利益征用时，有权获得法律规定的补偿。??

可见，用益物权可以在非所有人没有能力（不动产资源有限、价值太高）或不必要（临时需要）购买不动产，但又必须利用不动产的需要。这种利用不仅方便、可行，而且经济、合理。??[page]

第三， 用益物权有利于发挥物尽其用的效益。用益物权作为非所有人对于他人的不动产所享有的限制物权，它明确着用益物权人对于不动产的支配范围，使得用益物权人可以根据不同种类的用益物权所限定的范围依自己的意思对物进行利用，实现物的价值的最大比。正如有的学者所正确指出的：“尽管效率和秩序并不是人类社会中唯一值得追求的，但的确还是令人向往的。若资源为人所有（在英美法中即指支配——引者注），则拥有财产者便有合理的理由利用之以创造更多的财富和满足。”〔14〕

用益物权作为具有独立效力的财产权，它还具有可转让性，它确认和稳定不动产在动态中的交换关系，使这种权利可以平等、自由地在主体之间进行流转，从而保证了通过市场进行的资源优化配置的过程的正常进行。因为从经济学的观点看，如果财产容许交换，财产就具有最高利用价值的倾向。例如一个竞争者愿意出更高的价格取得某项农地耕作权，那是因为他有理由认为他利用该项财产可以获得更高的价值。这就是说，通过自愿交换过程，资源就流向这样的用途：按照购买者愿意购买这一点来衡量，这种用途的价值是最高的。可见，在市场经济体制下，通过价格机制所进行的市场选择，可以达到资源配置优化。我国用益物权制度的建立，可以使不动产权利，尤其是土地权利，摆脱对行政权力的依赖，成为真正的、运动的财产权而走向市场。??

用益物权作为不动产所有权与其权能分离而获得独立的财产权，它不仅要受到法律对不动产权利行使的一般限制，还要受到在设定用益物权行为中反映出来的不动产所有人的意志，主要体现为用益物权的目的和内容的限制。这样，在用益物权人依自己的意志对不动产进行充分利用的同时，不动产所有权人还要对其权利的存在和行使从公共利益或国家利益、团体利益进行制约，使得不动产的利用既可以满足个人之需，又要符合社会、团体的利益。??

第四，用益物权有助于达到对不动产利用的社会公平和稳定。首先，我国用益物权主要是以国家、集体的土地、房屋所有权为前提的，这种所有权尤其是土地所有权已高度社会化。国家和集体可以依据其所有权对用益物权的设定、行使进行平衡。其次，用益物权的设定是以民事法律行为为依据的，它必然以民法的公平、自愿、等价有偿、诚实信用等原则为指导，调节不动产的利用的矛盾。例如，因土地的自然条件的差异，使用不同的土地必然带来不同的利益。以耕种为目的的土地使用会因土地肥沃程度、以建筑为目的的土地使用会因土地的不同位置而给使用人带来不同的收益。而这种对不同土地利用的级差收益（级差地租）依所有权的原理应交纳给土地所有人。这就使得利用不同土地的用益物权人之间的利益趋于公平。用益物权还有助于不动产利用关系的社会稳定。用益物权作为他人不动产的他物权，在法律上明确了用益物权人对不动产的一定范围的控制和支配，从而使不动产利用关系特定化和稳定化。“因为，财产得到了保护，自由、社会秩序以及其他一些基本价值的连续性也就有了保障。”〔15〕物权法对用益物权的排他性、优先性、客体特定性等属性的确认，其意义就在于发挥用益物权的这种社会作用。??

第五，用益物权有助于适应我国市场经济体制的法律体系的建立和完善。这不仅是因为用益物权是我国物权法制定的难点，而物权法又是我国民法的重要组成部分，所以用益物权制度的完善，有利于作为我国市场经济基本法的民法的早日出台，更因为用益物权是专以不动产为其客体的物权，对这一权利的确认和保护，必将带来我国立法技术的革新，使我国的市场经济立法在技术上走向成熟。例如，它可以促使我国物权法及民法的其他部分考虑以动产和不动产的不同来区别设计不同的法律规范并构筑法律体系，改变在计划体制之下形成的依权利种类或主体的不同立法的传统。再如，用益物权制度的建立，必得采取物权法定主义、物权客体特定主义、物权优先效力、物权行为的无因性、公示及公信等原则。这些原则的采取，“统属法律技术的考虑。”????〔16〕??其精微、抽象、技术性，必然对我国过于简化、粗疏的立法产生深远的影响。

注：

〔1〕董开军：《论担保物权的性质》，载于《法学研究》1992年第1期，第32页。??

〔2〕参见房绍坤、丁海湖、张洪伟：《用益物权三论》，载于《中国法学》1996年第2期，第94页。??

〔3〕杨立新、尹艳：《我国他物权制度的重新构造》，载于《中国社会科学》1995年第3期，第79页，第83页。??

〔4〕对此问题的有关论述可以参见〔台湾〕温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，五南图书出版公司1984年版和刘得宽：《土地所有权理论之新展开》，载《民法诸问题与新展望》，台湾三民书局版股份有限公司1991年版；〔大陆〕吕来明：《归属到利用》，载于《法学研究》1990年第6期；林刚：《物权理论：从所有向利用的转变》，载于《现代法学》1994年第1期。??

〔5〕《马克思恩格斯选集》第3卷，人民出版社1972年版，第143页。??

〔6〕郑玉波：《民法总则》，台湾三民书局1979年版，第6页。??

〔7〕〔9〕刘得宽：《土地所有权理论及新展开》，载于《民法诸问题与新展望》，台湾三民书局股份有限公司1991年版，第50页，第60页。??

〔8〕〔15〕参见彼德斯坦、约翰香德著（王献平译）：《西方社会的法律价值》，中国人民公安大学出版社1990年版，第252~257页，第52页。??

〔10〕林刚：《物权理论：从所有向利用的转变》，载于《现代法学》1994年第1期。第25页。??

〔11〕这里的用益物权，还仅限学者的总结，在我国法律上并没有明确承认用益物权制度。?ァ?12〕杨立新、尹艳：《我国他物权制度的重新构造》，载于《中国社会科学》1995年第3期，第79页，第83页。??
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〔13〕《马克思恩格斯全集》第25卷，人民出版社1974年版，第714页。??

〔14〕 〔美〕迈克尔。 D.贝勤斯著（张文显等译）：《法律的原则——一个规范的分析》，中国大百科全书出版社1996年中文版，第89页。??

〔16〕王泽鉴：《台湾的民法与市场经济》，载于《法学研究》1993年第2期，第68页。