房屋宅基地纠纷
A公司(集体所有制法人)与B房地产开发有限责任公司(简称B公司)签订了一份《合作开发建设C地区的协议书》，双方约定，A公司将其所有的C地区土地使用权(包括A公司下属的企事业单位建筑用地使用权)转让B公司，由B公司开发建设。请问：C地区企事业单位建筑用地使用权和农民宅基地使用权能否转让给B公司?
根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”第六十四条规定，“在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。”
根据以上规定，C地区土地内的企业建筑用地的使用权只有在这些企业被B公司兼并和满足如下前提条件，其建筑用地的使用权有可能在严格依法办理审批手续后转让给B公司，但事业单位的土地使用权是不能转让给B公司的。
关于农民宅基地使用权的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，“农村农民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”中华人民共和国国土资源部通告1998年第1号第七条规定，“超占宅基地建住宅的，将受到限期拆除、退还超占宅基地的处罚。”以上规定说明农民宅基地的使用权必须由农村村民依法申请，因此，农民宅基地的使用权的主体只能是农村村民。A公司不能将农民宅基地的使用权转让给B公司开发建设。
