房屋预告登记证明不能作为住所权属证明申请登记

　　对于没有取得房屋产权证的城镇房屋，国家工商总局在新修订的《内资企业登记提交材料规范》中规定，申请人在申请登记时，可以提交房屋竣工验收证明、购房合同和房屋销售许可证，作为经营场所的权属证明。但在企业登记实践中，企业登记机关经常遇到这样一种情形：申请人提交房屋预告登记证明，来代替房屋产权证，作为住所权属证明申请登记。这一问题值得研究。

　　预告登记的本质是保全债权

　　《物权法》自2007年10月1日正式施行起，就确立了一种新型的房屋产权登记制度，即预告登记制度。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

　　通俗地说，预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动暂时缺乏所需要的条件时，为保护自己能够顺利取得对于未来物权的请求权，而对自己未来的物权进行预先登记。预告登记属于临时登记性质，是相对于现实的物权登记(以下简称本登记)而言的一种预备登记。预告登记完成之后，具有对抗第三人的效力，可以使妨害申请人不动产物权登记请求权所进行的处分无效，有效避免房屋或者其他不动产在买卖过程中出现“一房两卖”现象，从而保障当事人今后申请本登记过程的顺利实现。当然，即使经过预告登记，买卖双方也只是形成一种准物权关系，只有完成房屋产权的本登记，准物权才能转化成现实物权。

　　可见，预告登记所针对的房屋产权介于债权与物权之间，兼具债权与物权的性质，或者说，这里的债权是一种物权化了的债权。预告登记制度的设立，目的在于保全债权。尽管预告登记表现出了一定的物权效力，但根据其担保债权的目的和对债权存在和行使的依赖性，预告登记相当于一种从属性的权利，是为实现请求权而采取的一种担保手段。

　　预告登记的法律效力具有相对性、临时性特点

　　预告登记的法律效力主要体现在对于债权请求权的保全、顺位保全、破产保全以及债权预警等方面。预告登记的法律效力是预告登记制度的核心，只有赋予其较强的法律效力，预告登记才具有实际意义。在我国城镇化建设及房地产开发形成高潮的背景下，不动产物权的转移往往伴随形成房地产开发商对消费者的显著优势地位，涉及消费者在居住乃至生存方面的基本人权，赋予预告登记以较强的法律效力就显得尤为重要。[page]

　　但从企业登记工作角度看， 有两点值得注意：

　　第一，预告登记的法律效力不会影响原债权行为的法律效力。预告登记只是为了保障债权人对于未来不动产物权变动的请求权得以实现，是否进行预告登记以及预告登记的内容、法律效力、合法性都不影响原债权行为的法律效力。因此，预告登记的法律效力具有相对性。该效力依附于原债权请求权，是以不动产物权变动请求权的有效存在为前提，若该请求权消灭，预告登记的法律效力也会随之消灭。

　　第二，预告登记只是本登记的准备阶段，其法律效力具有临时性，预告登记本身并不能替代以后的本登记。当预告登记被推进到本登记之后，预告登记会因为自身任务的完成而消灭，其法律效力也随之消灭。换句话说，如果最后没有推进到本登记，那么预告登记本身最终也会失去存在的意义。同时，如果请求权人届时不积极行使物权变动的请求权，利害关系人还可以向登记机关申请撤销该预告登记。

　　预告登记会因为各种原因而消灭

　　预告登记向本登记推进的基本前提，是当事人具备申请变动房屋等不动产物权的条件。该条件包括：有关当事人之间的实体权利义务关系的要件、形式要件(即不动产登记机关所要求的申请程序条件)等。但在实践中，预告登记发生后，常受各种因素干扰，而无法向本登记推进，并最终导致预告登记的消灭。

　　比如，申请人在预告登记后，自能够进行不动产登记之日起3个月内未能申请登记，那么按照《物权法》第二十条第二款规定，该预告登记失效。再比如，申请人在预告登记后，如果对预告登记的房屋等不动产进行债权转让，按照债权让与规则，该债权的担保及其他从属权利，会随同债权本身一起移转于受让人。因此，预告登记具有从属性，与被保全的债权请求权同命运。债权让与时，预告登记显然应当随同债权一起移转。

　　鉴于以上分析，房屋等不动产的预告登记具有相对性、临时性等特点，房屋预告登记证明自然不符合《内资企业登记提交材料规范》规定。因此，企业登记机关不能将申请人提交的房屋预告登记证明作为住所权属证明进行登记。