成立业主委员会须知

　　南方网讯　业主如何行使当家权利?通过长时间的耳濡目染，或者亲身实践，“成立业主委员会，再由业主委员会代表广大产权人和使用人行使权力”的道理，以及“入住率达到50%以上就可以成立业主委员会”的基本条件已被不少业主和准业主熟知。

　　可是，记者最近却偶然得知，由建设部制定、现已报国务院审批的《物业管理条例》(以下简称《条例》)中第三章第十四条规定：“……业主会的成立应当经拥有物业管理区域内2 /3以上投票权数的业主书面同意……”从50%入住即可成立到须2/3业主书面同意，成立业主委员会的台阶无形中加高了至少两级。

　　这里有一个基本的逻辑关系，“50%入住”意味着小区只要入住一半，就可以准备成立业主委员会。

　　“2/3业主书面同意”则意味着成立业主委员会必须满足以下充要条件：小区入住率至少要达到2/3以上，同时，这2/3的业主还必须家家有时间、有热情关注社区建设，而且他们还能在一个相对固定的时间段内到一个固定地点签署"同意"。

　　那么，这个充要条件有多少实现的可能呢?事实情况是，从第一位业主入住，到入住率达到50%，很多小区往往要经过半年甚至几年时间。经过采访与调查，我们分析其中的原因主要有五个：

　　1. 新房，尤其是毛坯房，都有一个装修期，这势必推迟入住时间。

　　2. 业主出国、出差频繁，或者房产已被出租，与业主联系相当困难。

　　张女士是某小区的业主委员会主任，一回忆起三年前组织成立业主委员会的情形，她就无奈地摇头。那次，为了通知业主，她和几位热心者在一周多内时间，每天晚上在24层楼中爬上爬下，挨家挨户通知，可是，因为是外销公寓，许多业主长年出差在国外，仍然有一部分人联系不上。为此，她们几个还自费打过国际长途，哩哩啦啦拖了近一年，才勉强凑够人数(有的是通过书面委托)开了业主大会。

　　3. 目前，北京相当多的小区是分期开发的，即使某一个楼座入住达到比例，也仍不具备成立业主委员会的条件。

　　4. 有些小区，即便全部竣工，如果销售不畅，也会出现入住过少的情况，导致业主委员会无法成立。时下，北京确实存在首批业主入住六七年，房子仍只卖掉五六万的情况;或者开发商是大业主，成立了业主委员会，小业主的权益也无法保障。

　　5.还有一个客观情况是，业主个体是松散的，除非与开发商、物业公司发生尖锐冲突，许多业主由于工作繁忙，对社区建设没有精力，或者没有热情关心，即使发生冲突，有些业主仍会弃权或袖手旁观。[page]

　　但从法律上讲，任何人不能强迫自愿放弃权利的人去行使权利，当然，也不能因为某些人放弃权利而阻碍其他人行使权利。

　　均豪物业管理公司于庆新总经理在接受采访时说，规定2/3的标准会导致业主委员会成立操作性太差。作为法规，不应在平衡一方利益的同时弱化另一方，否则，该法规肯定缺少适用法。

　　城市广场业主委员会委员李坤女士说，现在达到50%的标准已经存在相当难度了，如果一定要规定2/3这个标准，无疑会延长业主委员会成立的时间，而这将导致业主和物业公司之间的矛盾积累更深，业主委员会成立后，也不好调解。

　　应该讲，确实有个别业主委员会在行使权利过程中出现过问题，但毕竟业主开始学会了运用业主委员会保护自己，我们不该因噎废食。

　　《物业管理条例》是物业管理的根本性法规，关系到现在所有商品房业主和准业主的利益;另一方面，因为将来所有小区都要实行物业管理，实质上是关系到所有城镇居民的切身利益。如果真的实行了2/3的标准，业主的权利实际将会被架空，刚刚发育的物业管理市场也许会迅速萎缩。