业主大会与业主委员会

　　律师细说物业条例

　　在即将于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》(国务院第379号令以下简称《条例》)的第二章对业主大会(在《天津市物业管理条例》以下简称《津条例》中称之为业主会)和业主委员会的权利及运作规程都作了明确规定。为便于实际操作，建设部于2003年6月26日根据《物业管理条例》制定了配套规章《业主大会规程》，对于业主大会的成立、筹备、职责、议事规则、业主委员会的职责、业主委员会委员的资格、印章的使用管理等作出了更为明确的规定。

　　业主大会的职责：根据《条例》第十一条规定，业主大会履行下列职责：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(三)选聘、解聘物业管理企业;换言之，业主可通过业主大会“炒掉”物业公司。

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　在《津条例》中也有类似的规定，而且《津条例》对于首次业主会的职责有更具体的规定。在此要特别强调的职责是业主大会选聘、解聘物业管理企业的权利，在《条例》中把此项权利交到了业主大会的手里，而不是业主委员会，主要是考虑对于物业管理企业的选择权应反映大多数业主的意愿，避免了物业管理企业投机业主委员会委员，以免业主委员会委员不能正确代表广大业主意愿的情况。

　　业主委员会：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，也就是说对于物业管理企业的选择权在于业主大会，但签约权却在业主委员会。

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

　　(四)监督业主公约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当自选举产生之日起30日(在《津条例》中规定为15日)内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。在建设部的《业主大会规程》中还规定，业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人、副主任1-2人。在《津条例》中还明确了委员的数量是三至十一名(包括主任、副主任)。[page]