北京小区物业收费困难 八成受访者称物业费不值

　　昨日，本报发起的物业收费状况调查结果出炉。调查显示，近七成网友认为物业收费高，共有四成受访者完全不缴纳物业费或以后不打算交物业费。而近八成的受访者认为，物业收费与提供的服务内容及质量相比,“价格明显过高”。

　　此次调查问卷在北京社区联盟中的50余家社区网站及搜房网中公布，调查共获得137个社区的有效样本235个。

　　调查显示，六成受访者曾遇到过其他业主发动自己拒交物业费。尽管多数业主认为物业费偏高，但物业公司提供的服务质量、收费内容、与物业公司的前期约定才是他们不交物业的导火索。

　　六成受访者认为物业费偏高

　　调查结果显示，问题集中反映在受访者认为小区物业费水平高、物业公司提供的服务不到位、大量受访者完全不缴纳物业费或打算以后不交物业费、物业公司不公示物业费收取用途支出情况等方面。

　　其中，近六成网友认为小区物业费偏高，八成受访者认为“物业收费与提供的服务内容及质量相比，价格明显过高”。在交物业费方面，半数受访者足额缴纳小区物业费，另有四成受访者完全不缴纳物业费或以后不打算交物业费。调查显示，六成受访者曾遇到过其他业主发动自己拒交物业费。

　　而业主不交物业费的主要原因并不是因为物业费高，而是不满物业的服务质量和收费内容以及与前期物业或开发商遗留问题的矛盾。

　　物业公司的公示方面，只有3.9%的受访者表示所在小区的物业公司曾“公示过物业费收支情况”，在居住2年以上的受访者中，仍有五成不知道物业费的收费项目和收费水平。七成受访者反映，所在小区的物业公司仍自行制定物业费。

　　物业费收缴呈恶性循环

　　本次调查的执行单位北京锐智阳光信息咨询有限公司研究总监陈瑜表示，物业公司首期的物业服务质量不高往往会造成“物业服务质量不高-业主拖欠(拒交)物业费-物业公司资金缺口，难以提供高质量服务-更多的业主拖欠(拒交)物业费……”从而造成恶性循环。

　　陈瑜表示，要改变这样的局面，物业公司应把自己的角色从管理型转变为服务型，而业主也须加强自己的法律意识，熟知《物业管理条例》，对缴费问题采取合法合理的方式。

　　2.6% 满意物业费性价比

　　调查显示，38.3%的受访者认为所在小区物业费收取水平合适或较低，而六成受访者认为物业费偏高。

　　对于物业提供服务的质量，只有2.6%的受访者认为“物业收费与提供的服务内容及质量相比，物美价廉”，78.3%的受访者认为“价格明显过高”。居住在丰台区三环新城的苑先生等几位受访者一致表示，其所在小区物业收费(物业费为2元/平米)与提供的服务内容及质量相比，价格明显过高。[page]

　　居住2年以上的受访者中，仍有五成不知道物业费的几种收费项目和收费水平。

　　对于今年10月随《物权法》的出台而颁布的新物业管理条例，只有6.8%受访者曾仔细研读过新物业管理条例。

　　50.2% 拒缴源于不满物业服务

　　小区居民对物业费的缴纳情况，调查显示，50.2%受访者足额缴纳小区物业费;12.8%的受访者不满现状，完全不缴纳。

　　对于小区居民不缴纳物业费或暂时不缴纳的原因，五成受访者出于“不满意物业公司”的服务，家住朝阳区国美第一城的刘先生反映，物业不能提供合同上约定的服务。石景山区双锦园一位女士反映：小区卫生差，配套设施陈旧，物业随意出让公共用地。

　　15.3%的受访者因为“与物业和开发商有未决争议问题”，比如朝阳区定福家园的李先生称，验房时很多东西都不合格，快1年了也没给修好。通州区启明星苑的刘小姐反映，小区一直在施工，不停地拆盖。

　　15.7%的受访者是因为“物业公司的收费有问题”，只有9.8%的受访者认为“物业公司收费太高”。

　　通州区瑞都国际的王先生说，如果不交物业费的业主很多的话，他也会考虑不交;另外，三环新城的一名业主表示，交与不交待遇都差不多，所以就选择不交了。

　　40.2% 所在小区存在拒缴情况

　　调查显示：只有4.3%的受访者所在小区物业费“基本人人缴纳，收取很理想”，40.2%的受访者反映所在小区“有相当一部分拒交”。在有业主拒交物业费现象的小区中，有62.1%的受访者曾遇到过其他业主发动自己拒交物业费。

　　问卷显示，丰台区三环新城、昌平区天通苑、龙泽苑、朝阳区国美第一城均有业主大范围拖欠物业费的现象和相当一部分业主拒交物业费的现象。

　　52.3%的受访者明确表示，如物业费过高或物业公司不能提供合同上约定的服务就会“拒交物业费”。除拒交物业费外，受访者与物业进行交涉的方式，通过业主委员会与物业交涉的只占8.9%，多数选择单独交涉或将物业告上法庭。

　　对此，陈瑜表示，此结果可见诸绝大多数小区，业主委员会并没有发挥出作用，业主也未想过业主委员会在物业费的缴纳、其他物业服务上能够和物业公司进行交涉。

　　71.4% 物业费收支从未公示

　　调查显示，只有3.9%的受访者表示所在小区的物业公司曾“公示过物业费收取用途支出情况，且主动向业主告知过”，71.4%的受访者表示，所在小区物业公司“从来没有”公示过物业费收取用途支出情况。[page]

　　受访者反映朝阳区国美第一城、昌平区龙泽苑、朝阳区苹果派、昌平区天通苑、丰台区万年花城、大兴区兴华园、海淀区世纪城、丰台区恋日花都、朝阳区北苑家园等社区“从来没有”公示过物业费收取用途支出情况。

　　1个 物业公司与业委会协商定费

　　调查中，七成受访者反映他们所在小区的物业公司自行制定物业费，3.5%受访者所在小区是“物业公司在小区业委会的监督下制定物业费”，137个小区中只有1个小区的物业费是在“物业公司与小区业委会共同协商下制定”，另有24.9%的受访者表示对此不清楚。

　　顺义三山新新家园的王先生表示其所在小区就是“物业公司与小区业委会共同协商下制定”。

　　也就是说，调查所覆盖的小区中，只有这个小区符合《物业管理条例》第四十一条的规定。

　　物管现状

　　多数物业公司收缴率不足五成

　　北京市物业管理商会近日表示，大部分物业公司收缴率不足50%，在亏损、面临亏损或小有盈利的情况下生存。

　　近日，北京市物业管理商会会长、常务理事徐北风称，根据目前情况来看，物业费收缴率与物业服务质量之间呈正比例关系，服务质量高、物业费收缴率也相对较高。成规模、有品牌的企业通常能达到80-90%，而大部分企业收缴率不足50%，在亏损、面临亏损或小有盈利的情况下生存。

　　据徐北风介绍，物管行业在北京已起步十余年，由于入行门槛较低，目前市场上有大小3000余家物管公司，但其中绝大部分都属小规模经营，而成规模、有品牌、取得国家一级资质的不足百家，取得二级资质的有数百家，二者结合起来仍不到500家。

　　“企业无论大小，眼下都面临着人力费用、能源费用不断上涨的难题。”徐北风感叹道。他举例道，此前保安员的人均月工资在1000-1200元，而目前已达到1200-1500元，而另一方面，业主们期望物业费下降的呼声又在不断高涨。

　　律师解读

　　【物业费】

　　物业费又称物业管理服务费。所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，由此也就生发了物业费的概念。

　　严格来讲，小区物业管理费是将小区的所有设备设施维护支出加上小区内的能源消耗，以及人工成本和物业公司酬金等除以小区总面积，基本就是本小区的物业管理费了。[page]

　　【物业收费服务项目】

　　主要包含两大块：公共性服务收费和特约服务收费。其中，特约服务收费又名物业管理专项服务收费，实行明码标价，并坚持自愿原则。其收费标准由双方协商议定。公共性服务收费服务项目的内容则主要包括：

　　1、清洁卫生管理。

　　2、绿化物日常维护管理。

　　3、治安管理。

　　4、共用蓄水池的维护管理。

　　5、水电管理。

　　6、排污设施管理。

　　7、道路维修管理。

　　8、房屋共用部位的日常养护维修。

　　9、高层楼宇增设的服务项目。

　　10、根据需要增设的其他服务项目。

　　解读人：北京市瀚文律师事务所律师杨树江