谁动了我的70年使用权？
从2005年至今，在担任市电视台法制节目点评嘉宾四年多的时间里，陆陆续续接触过许多千奇百怪的案例。面对这些案例，就连我这个以法律职业为生的人，也不得不感叹现实生活的丰富多彩和记者们镜头的无处不及。我曾冒出过这样的想法：是不是抽时间把我所点评过的案例整理一下，分类归纳，总结甚至剥离出其中的意义。但每次录制之后，节目总是在我一次次的错过中播出、上网，直至无处搜寻。录了、播了、看了、淡了、忘了，这或许就是资讯时代的信息规律。有时候想想，又觉得没有什么整理的必要，那些一时的热点，归根结底，总是是要谈出我们的记忆的。但今天的这个案例却有些不同，它占据了我上周驱车去深圳参加一个研讨会的全程思绪，甚至直到现在，我也无法将其像以往点评过的案例一样，那么快的从记忆中抹去。
这次向电视台投诉的是一位苏姓女士。她在某发展商开办在本地最好的酒店里的一次促销会上与后者签订了一份购房协议书。协议书除约定了苏女士所认购的房屋的座落位置、价款、付款方式、定金等内容之外，发展商特别注明：购房者必须先向发展商交付定金和首期购房款，之后，发展商才“打印”商品房买卖合同文本给购房者。据苏女士说，她在了解了房屋的位置之后，觉得每平方8200多元，在同等地段是物有所值的。正是地段和价位上的性价比优势，使苏女士决定购买该房屋，签订了前述协议书并向发展商支付定金20000元。然而，当苏女士支付了定金之后，准备交付首期款时，苏女士获悉该房屋的房产证只能办从1998年开始的70年使用权。也就是说，苏女士所购房屋的使用权是从1998年起算的70年。根据开发商承诺的2010年交房计算，那么，苏女士所购房屋的实际使用年限只有58年(法律规定的70年-1998年到2010年的12年)。苏女士觉得自己上当了，找到向其促销房屋的工作人员理论。对方解释说，这个不用担心，70年之后是可以延期的，房屋还是你的。苏女士问，那延期要不要费用?答曰，大概一两万块钱吧。
按照苏女士一厢情愿也是“近乎本能”的想法，房屋的使用权是70年的，既然开发商卖的是新商品房，那所售房屋的使用权就当然是70年的。就算扣除开发商拿地之后的开发期限，大不了扣减一年两年，使用权怎么也要剩六十七八年吧。但事情就这么倒霉，她所购买的房屋一下子“折寿”了十多年!据苏女士反映，因为该促销活动是在星级宾馆举办的，活动的现场，苏女士没有看到开发商的商品房销(预)售许可证等证件。开发商的促销人员也没有向苏女士特别告知该房屋的使用权仅有58年。苏女士要求开发商赔偿房屋“折寿”的 差价，开发商不同意，纠纷由此而发。[page]
任何纠纷都有其产生的不为外人所知的原因，本案应该也不例外。我们假设苏女士的陈述都是真实的，在此基础上讨论商品房“折寿”的问题。如果开发商真的故意隐瞒了该房屋的使用权年限，毫无疑义，开发商应该承担相应的法律责任。理由是，根据一般的认知常识，在一手楼买卖的场合，购房者首先认为该房屋是新的，其使用权是符合物权法规定的一般情形的，即70年的使用年限。而开发商或者其委托的销售代理人，是明知其所售商品房权利状态的。该房屋何时拿地，何时开工建设，何时竣工，何时能够交付使用，开发商一清二楚。如果某个开发商所售房屋的使用权不是70年，而是60年50年40年甚至更短，其所销售的房屋显然违背“一般常态”，属于特殊情形。在买卖双方信息严重不对称的情况下，开发商有义务特别告知购房者，交易标的存在此特殊情形。这样可以使购房者进行综合考量，自主决定是否签约和购买。道理很明显，同样是每平方8200元，70年的使用权和58年的使用权，购买价值肯定是不一样，也不应该是一样的。尽管我国《物权法》规定了商品房的使用年限是70年，70年后自动续期，但正如参与该法制定工作的王利明接受在多次关于《物权法》的讲座上所言，70年后续期，如何续期?要不要缴费?如何缴费?这是几十年之后的事情，要等到时机成熟时再做规定，我们作为法律草案的参与者，我们也无法预见几十年之后是什么样子的，所以不宜在现在的法律中做出规定。就连《物权法》及其起草者都无法预见的情况，商品房的销售者居然大言不惭的说，续期大约要交纳20000元的续期费，显然是为了稳住消费者的“无稽之谈”。
就我所了解的有限信息而言，商品房“折寿”可能还不是一个热点问题。但先前已有这样的类似纠纷。武汉的仲裁机关就裁决过一个消费者申请裁决开发商赔偿“楼龄折寿”款的案子。但根据媒体的报道，这个案子在仲裁阶段是消费者败诉了。这个案子是否进入了诉讼程序，以及诉讼的结果如何，尚不得而知。仅就佛山当地的案例而言，苏女士当然不是第一个遭遇“新楼折寿”的人，她更不会是最后一个遭遇此类情形的人。《佛山日报》就报道过三水区某楼盘“楼龄折寿”的问题。但该事件是否成讼，亦不得而知。我倒是建议苏女士打他个佛山“楼龄折寿”第一案，让媒体充分的报道，通过这样的案例，让更多的消费者看清“楼龄折寿”问题，使那些故意隐瞒“楼龄折寿”的开发商无处藏身，避免购房者重蹈苏女士的覆辙。但是，当苏女士问我打这个官司有多少胜诉的把握时，我只能淡然告知，由于众所周知的原因，和开发商打官司，胜诉的几率无法判断。[page]
出处:法律博客：蔺存宝
