小区地下车库产权应归全体业主共有

　　《法制日报》8月30日《公司法务专刊》“法辩”版，发表了有关“小区地下车库产权该归谁”的精彩辩论，对话者从不同角度对小区地下车库产权归属做了分析论证。笔者认为，在开发商和业主没有约定时，小区地下车库产权应该归该小区全体业主共有。

　　在现实的争议中，小区地下车库纠纷的主要表现是权属不明：业主认为，地下车库是小区的配套设施，应属于全体区分所有权人共同共有;开发商则认为，其对小区地下车库的开发是独立于楼房建设的，因而其对小区地下车库拥有所有权。这一争议表明，在建筑物区分所有权领域中，确定小区地下车库的性质和权属的问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则，才能够保护区分所有权人的合法权益有效防止纠纷的发生。

　　笔者认为，《物权法》草案第七十六“有关会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有”的规定，是抹杀了建筑物区分所有权人对小区地下车库的共有权，是不利于明晰权属关系的，建议在没有约定的情况下明确规定小区地下车库归小区业主共有，由业主会议依照法定程序管理和处分，其理由如下：

　　首先，在明确建筑物区分所有的概念基础上来看小区地下车库的性质。建筑物区分所有是指，建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区地下车库从原则上说，是区分所有权人全体共有的，因为在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权的之外，其他部分都应当是全体区分所有权人共有。车库并不是依附于建筑物的专有部分，而是独立于建筑物专有部分之外，因此应当是共用部分，是建筑物区分所有权中共有权的标的物。如果这个基本规则确立，那么地下车库的所有权为全体区分所有权人所共有，至于区分所有权人对于自己所有的车库的使用，就是如何进行分配的问题了。笔者认为，地下车库作为区分所有建筑物的附属部分，构成建筑物的共有部分，归全体区分所有权人所共有。因此，在区分所有的建筑物中，地下车库应当与建筑物的其他共用部分诸如楼道、阶梯、门廊、绿地一样，属于全体区分所有权人共有。

　　其次，从小区地下车库依存的土地使用权归属来看，开发商在卖出住宅或商业用房后，该小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权应为该小区业主对专有部分的独有权和对共有部分的共有组成。此时，开发商已不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。车库是作为小区内的公共配套设施，是附着于小区土地上的建筑物，从房地权利一致原则角度出发，开发商由于丧失了对小区土地的使用权，相应的作为该小区土地上附着物的车库的所有权其也不再拥有，车库应交付建筑物的所有人共同使用。[page]

　　小区地下车库权属争议产生原因很大程度上是因为我国立法没有明确规定，这也从一个角度反映了尽快出台物权法的必要性和紧迫性。由物权法对该权属做出明确规定，能起到定纷止争的作用，从而形成保护当事人各方的合法权益的有效机制。