房子临近供电房存在噪音 能否解除合同？

　　吴先生签订了购房合同，但过户后反悔。“因供电房离交易的房产较近，存在一定的噪音污染。”吴先生认为，房子存在瑕疵。而中介公司没有如实告知，吴先生认为这是中介方的过失，自己有权解除合同。但中介公司认为，吴先生不再购买该房产已构成违约。近日，法院判决吴先生违约，承担违约责任。

　　交易房产周边噪音污染起纠纷

　　去年，吴先生通过中介介绍，看中了市区的一套二手房，并和中介签订了《二手房买卖居间合同》，约定中介公司成功促成卖方与买方达成买卖合同，买方将于交易过户当日支付房地产咨询及买卖代理费5000元。

　　同日，吴先生与卖方以及中介方就涉案物业签订《二手房买卖合同》，约定交易房产的面积、价格等条款，同时还明确了买卖双方和中介的权利和义务，约定若买卖双方自行买卖或另行委托其他第三方买卖该物业的，或买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，违约方应向中介方支付违约金12000元。

　　但几天后，吴先生向中介提出异议，以房子附近有机电房，中介公司在订立合同前未如实告知为由，打算取消购房合同。记者了解到，因为小区的供电房距离吴先生要购买的房子还不到10米，机房的隔音效果不好，发出“嗡嗡”的电流声，让吴先生很担心影响今后的生活。

　　吴先生认为，中介公司未能就有关订立合同的事项向被购房人如实告知，因此，他有理由不承担违约责任。同时根据购房合同约定，有权解除合同。

　　而中介公司认为，在签订合同之间，中介方人曾多次带吴先生查看涉案物业，对方都未提出异议，并与中介公司签订《二手房买卖居间合同》。同时中介公司还成功促成了买卖双方签订了《二手房买卖合同》。中介公司起诉到法院，以吴先生不再购买该房产构成违约，要求判令吴先生根据合同约定，支付违约金12000元。

　　不影响居住无法解除合同

　　双方争议焦点是，买房人吴先生是否违约。法院经过审理认为，吴先生和中介公司之间签订的《二手房买卖居间合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方之间的居间关系成立。但吴先生解除合同，认为是中介公司没有如实告知房子周围环境，并不违约的理由不成立。

　　法院认为，诉讼房产附近有电房并非交易房产本身存在的严重瑕疵，不影响正常的居住使用，《二手房买卖合同》中对此也做出约定;且在签订购房合同前，吴先生多次查看诉讼房产，而电房就在离诉讼房产不到10米的地方，但其本人多次查看都未提出异议，签订购房合同后却以此为由拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。

　　虽然吴先生违约，但12000元的违约赔偿，法院并不支持。根据《合同法》违约的赔偿金不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，中介公司也没有举证证明其尚存在其他损失，因此，判决违约金调整为双方约定的居间报酬5000元。

　　提醒：

　　购房时先了解房源

　　福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师认为，房屋买卖属于市场交易，买卖双方的合同是在双方平等自愿的前提下签订的。一旦签好合同，就要认真履行，不履行就要承担违约责任。这就要求双方在签订合同时，要做出妥善的判断。

　　就本案来说，因周边的供电房发出的噪音问题，买房人在购房前，就应该对居住环境进行了解，而不应该归罪于卖方或中介。

　　他提醒购房者，对于房子本身存在的质量瑕疵问题，买卖合同的出卖人应向买受人承担质量瑕疵责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，或一时无法判定的隐性瑕疵，出卖人应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

　　因而，在签订购房合同时，购买方应对房屋进行充分的评估和了解，包括周边环境等。对房屋的质量问题，建议在签订合同前，邀请专业人士进行分析判断。