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房屋租赁合同中添附物的处理

来源:找法网 2010-06-08 14:22:00阅读数:

近年来随着经济的发展,流动人口的大量增加,更因为第三产业的快速发展,人们生活水平的提高,房屋租赁市场非常活跃,随之发生的纠纷也大量增加,突出表现为新类型的酒楼

  近年来随着经济的发展,流动人口的大量增加,更因为第三产业的快速发展,人们生活水平的提高,房屋租赁市场非常活跃,随之发生的纠纷也大量增加,突出表现为新类型的酒楼、宾馆、商场、大型市场、娱乐场所等房屋租赁纠纷不断增加,这些纠纷的承租方,有时甚至是转租后的承租方,为了给顾客提供一个良好、舒适的服务环境,往往对承租房屋进行大规模的装修及增加服务设备,动辄数万、几十,多的甚至上百万元。但由于双方在订立房屋租赁合同时对这些装修物和增添物的处理约定不明或未作约定,加之相关的法律、法规对此缺乏明确、具体的规定,一旦发生纠纷,在合同终止后,如何处理出租人和承租人之间因装修而产生的添附物的处理是该类纠纷的关键,其中主要两个方面的问题,一是财产的归属问题,二是不当得利计损失赔偿问题。对此,笔者有一些不成熟的看法,拟在本文浅作探讨。

  一、财产的归属问题。

  (一)、添附以及民法理论对添附物的处理原则 。

  实践中对因承租人装修房屋所引起的财产归属问题一般采用民法中的添附制度加以解决。添附是一种财产所有权的取得方式,我国虽无专门的法律规定,但理论上认为添附是所有权原始取得的一种方式。在民法理论中,添附是混合、附和、加工三者的总称。混合指两个或两个以上不同所有人的动产,互相混杂合并,不能识别,或虽能识别,但分离所需费用过大的添附形式。附合指两个或两个以上不同所有人的物结合在一起,虽能辩认原物,但已不可分离或强行分离所需费用过大的添附形式。加工是指对他人的财产加以制作或改造,使其成为一个新物。附合是添附中最主要的一种形式,附合包括动产与动产的附合和动产和不动产的附合。在不动产租赁合同纠纷案中所涉及的添附物,就是指动产和不动产的附合。

  根据附合原理,实践中把装修于他人房屋之上所形成的添附物,界定为用于装修房屋的装修材料以及其他一些相关财产。这些财产一旦附合于房屋便与房屋融为一体不可分离,或分离后大大降低这些财产以及房屋本身价值。而且动产与不动产附合后,会产生不动产所有人取得动产所有权、动产所有权因附合而消灭的物权效果。添附理论的目的,首先是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况;其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值。

  (二)、房屋租赁合同中的添附物的具体范围 。

  对于添附物的概念及范围,现有的法律并无明确规定,实践中出租方与承租方常会因哪些设施可以拆除、哪些由出租人折价补偿而发生争议。笔者认为添附物应当包括房屋的装修物以及固定在房屋之上的设备设施。根据《建筑装饰装修管理规定》的第二条规定:“建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求,使用装饰装修材料,对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”从文字上理解,装修物不包括设置在房屋上的空调、吸油烟机、热水器等设施。但这些设备因为已固定在房屋之上,虽然可以拆除,但拆除和重新安装仍需发生一定费用,一旦拆除也会影响其本身的价值,而且有时也可能会影响房屋本身的使用,所以从社会经济效益的角度出发,应当将这些设备按房屋添附物处理。[page]

  以下所称的“添附物”仅指在租赁合同纠纷中所涉及的固定于房屋之上的添附物,如果添附的物品能够自由拆除并不影响其本身价格的,不在本文的讨论范围之内。

  (三)、我国法律对添附物处理的规定 。

  最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)第86条对合法添附的物权归属作了简单规定:“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有权人,造成财产所有权人损失的,应当负责赔偿。”

  从上述规定不难发现,对于那些不经损毁或变更其性质而不能分离的装修物的归属,应当适用民法关于添附的规定加以解决。添附属于物权法的范畴,添附理论的目的,在于解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况,并保证充分的实现物的使用价值和经济价值。所以,法律规定由一人取得添附物的所有权。根据上述司法解释的规定,对于装修物的归属,可分三种情况分别加以处理:首先,当事人对物的归属计补偿等问题有规定的,可以依照当事人的约定来处理;其次,在当事人对装修物的归属事先没有约定,事后又未能达成协议的,如果装修物能够拆除,可以要求拆除装修物。在装修物构成附和时,装修物的所有权应当归房屋所有人所有。

  二、不当得利与损失赔偿问题。

  添附只是解决了所有权的归属问题,同时,添附制度是物权法范畴的问题;但在房屋租赁纠纷中,尚需考虑不当得利与损失赔偿问题,这是民法中的债权问题。

  添附中首先必须区别是善意的还是恶意的添附,我国《合同法》第223条规定:“承租人经出租人同意,可以对租赁物改善或增设他物。未经同意的,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”依照该条规定,经出租人知道后不表示反对,且符合租赁合同用途而进行的添附为善意添附,而未经出租人同意擅自进行的添附是恶意添附。因为,承租人的租赁权只是债权,物权法并没有规定租赁权作为物权的一种,承租人无论出于何种目的,对房屋进行装修、改造的,必须得到房屋所有人的同意,否则即为恶意。在善意添附的情况下,存在不当得利的问题,在恶意添附的情况,存在损失赔偿的问题。

  (一)、善意添附与不当得利。

  不当得利是至无法律或合同上的依据,使他人财产受到损失而获得利益。在承租人经出租人同意而对房屋进行善意添附的情况下,房屋租赁合同终止后,承租人将承租房屋返还出租人,出租人得到了添附的租赁物的价值,该受益行为没有法律或合同依据。有人认为根据添附规则取得添附物的所有权就是法律依据,但我认为,从添附制度的设置目的看,是为了充分发挥物的使用价值和经济价值,法律虽然通过添附制度规定动产添附物归不动产所有人所有,但其本身并非以财产权利的转移为目的,也未赋予不动产所有人不付任何代价而获取利益,却使受添附人无端丧失权利、遭受损害的权利。因此,在添附的情形下,一方之所以能取得添附物的所有权是法律基于社会利益而作出的一种选择,并不能因此而否认取得所有权人的不当得利。为了消除因物权变动所造成的当事人利益的不平衡,应当赋予天赋人不当得利请求权,从债权的角度来维系双方的利益。而且,在承租人经出租人同意而进行装修的情况下,出租人对承租人装修的后果是可以预见的,要求其支付一定的代价是可以预见和公平的。[page]

  (二)、不当得利数额的确定。

  在善意添附的情况下,还必然涉及到不当得利的数额认定,在实践中是通过对装修物进行评估来确定数额的,但出租人是否要按照评估的价值返还不当得利需要具体问题具体分析,如有合同约定,则按照约定处理,如果租赁双方在合同中没有约定,应根据以下不同情况进行处理:

  1、房屋租赁期满而合同终止的,属于合同正常履行,没有任何乙方违约的情况,应当由出租人按照装修房屋的现存价值进行补偿。

  2、出租人违约导致合同终止的,因出租人违约导致合同提前解除,承租人不能按照合同约定享有装修的利益,该利益是由于出租人的违约造成的承租人的实际损失,应根据违约责任,由出租人按照装修的现存价值全额赔偿承租人的损失。

  3、承租人违约导致合同终止的,因承租人的违约只是合同提前解除的,不能按照合同约定的期间享有装修利益是承租人的违约所导致,对承租人的这种损失,应由承租人自行承担。

  4、因合同无效导致合同终止的,根据合同法规定的缔约过失责任,由租赁双方根据过错责任的大小承担相应的赔偿责任。房屋租赁合同被人民法院或仲裁机构认定无效后,承租人的装修,应作为承租人的损失,根据合同无效过错责任的大小,由双方承担相应的赔偿责任。

  (三)、恶意添附与侵权及损失赔偿。

  承租人在未经出租人同意的情况下,擅自对房屋进行装修,此为恶意装修,同时又因为承租人在他人财产上进行装修,改变了他人财产的形态,而构成了对房屋所有权人的侵害,应当承当侵权的责任。

  有人认为,在恶意装修的情况下,承租人的行为客观上使出租人的房屋因装修而增值,是使承租人受益,因此,不构成侵权。我认为,装修通常是与个人的审美观和偏好有关的,具有很强的主观性,只要装修未经同意的,仍构成侵权。

  在承租人恶意添附构成侵权的情况下,承租人不得要求出租人就其装修投入进行补偿。因为在这种情况下,承租人的装修投入应当作为其损失,在其主观上存在过错的情形下,应由其自行承担。在这种情况下,不能适用公平原则要求出租人补偿承租人损失,在一方当事人有过错的情况下,是并无公平原则可适用的。

  在承租人构成侵权的情况下,出租人不仅不补偿承租人的装修投入损失,还有权基于房屋所有权主张排除妨害,并要求有过错的承租人承担恢复原状的拆除费用,并就装修中的其他损失请求损害赔偿,合同法第223条对此有明确规定。有一种观点认为:按照添附的规则,在发生附和的情况下,拆除装修以及恢复原状都是不允许的,如果允许出租人请求恢复原状,该请求与添附制度是矛盾的。我认为这并不矛盾。因为,添附与侵权解决的是两个不同的法律问题。添附解决的是所有权的归属问题,作为一种专门用于解决自然资源的有效利用的法律制度,添附独有的价值在于促进物的有效利用,在添附的情况下,要恢复原状往往事实上已不可能,继续维持该添附物有利于维护经济价值,避免财产的浪费。因此,在确定权属时,法律不允许破坏物的一体性而强行将添附物拆除,并以物归原主的方式来明确物的所有权。而在侵权制度中,将添附物拆除并非为了解决所有权的归属问题,也并非为了物归原主,而是为了解决侵权责任的承担,为了消除对所有人的损害。即使添附物被拆除,承租人也不得对该物主张所有权。[page]

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