财产所有权纠纷案判决书

　　上海市第一中级人民法院

　　民事判决书

　　(2004)沪一中民一(民)终字第973号

　　上诉人(原审原告)金XX，男，1971年12月8日出生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX村3号601室。

　　委托代理人汤志伟(系金XX之妻)，1972年8月25日出生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX路58号奉贤中学。

　　委托代理人田庭峰，金世永业律师事务所上海分所律师。

　　被上诉人(原审被告)韩XX，男，1945年10月26日出生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX村366号402室。

　　委托代理人何荣飞，上海市九鼎律师事务所律师。

　　上诉人金XX因财产所有权纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院(2004)奉民一(民)初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2004年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，经排期于2004年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人金XX的委托代理人汤志伟和田庭峰，被上诉人韩XX的委托代理人何荣飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审查明，2003年10月4日，金XX、韩XX通过上海康开房产经纪事务所介绍后签订居间合同，合同约定：韩XX将座落于上海市奉贤区工业区九华苑34幢88号201室房屋以403280元的价格转让给金XX。金XX按约支付了韩XX定金2万元和房款5万元，但韩XX未接收第二笔房款5万元。故金XX于2004年2月诉至原审法院，要求判令韩XX1、退还购房款5万元并支付利息300元;2、双倍返还定金4万元;3、支付违约金6000元。

　　原审另查明，金XX与韩XX签订的合同中所涉及的上海市奉贤区奉贤工业区九华苑34幢88号201室房屋系韩XX向上海营巢房产开发有限公司购买，双方签订了售房认购书，韩XX未取得该房的产权证。在金XX、韩XX签订的居间合同时，金XX亦知道韩XX未取得该房的产权证。

　　原审认为，韩XX在未取得房屋产权证的情况下，与金XX签订的房屋转让合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，故金XX要求韩XX返还已给付韩XX的7万元之诉讼请求，应予支持。但金XX请求的定金、违约金等是基于韩XX存在违约行为才产生的法律后果，而现金XX与韩XX之间的合同是无效合同，因此对金XX主张双倍返还定金及支付违约金、利息的请求，不予支持。[page]

　　原审法院审理后依照《中华人民共和国合同法》第五十二条五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定，于二OO四年二月二十四作出判决：一、韩XX于判决生效后十日内返还金XX7万元;二、对金XX的其它诉讼请求不予支持。案件受理费3399元，由韩XX负担。

　　金XX不服原判，上诉至本院，上诉请求：判令韩XX双倍返还定金4万元。金XX上诉称，本案所涉转让的房屋是韩XX拆私还私的期房，虽尚未取得房地产权证，但在2003年10月并无法律、法规明确期房禁止转让，故原审以金XX与韩XX签订的房屋转让合同违反法律、行政法规的强制性规定为由，认定该合同无效缺乏法律依据，现因韩XX的原因导致该合同无法继续履行，故韩XX应承担相应的责任，对此在双方签订的合同中已作了明确约定，现金XX要求韩XX双倍返还定金应得到支持。

　　被上诉人韩XX辩称，原审法院认定事实清楚，所作判决公正，不接受金XX的上诉请求，要求维持原判。

　　本院经审理查明，上海市奉贤区奉浦工业区九华苑34幢88号201室房屋是由宅基地使用证户名为韩XX的房屋拆迁而得，性质是拆私还私，韩XX取得该房另应支付部分房屋安置差价款。2003年10月4日，韩XX作为委托人甲(出售方)、金XX作为委托人乙(买入方)、上海康开房产经纪事务所作为居间人共同签订了关于上海市奉贤区奉浦工业区九华苑34幢88号201室房屋的《房地产居间合同》一份。合同约定;韩XX将权属为个人的上述房屋以价格403280元转让给金XX，金XX于合同签订日向韩XX支付2万元作为购房定金;金XX于2003年10月31日前支付韩XX购房款5万元，于2003年12月31日(双方约定的交房日)前支付韩XX购房款5万元;同时金XX与韩XX还对该房的产权过户、贷款、交房日期等作了约定。该合同中另约定：如委托人甲中途悔约应书面通知委托乙，并在七日内以购房定金双倍返还给委托人乙、已收房款退还给委托乙。合同签订当日，韩XX收取了金XX支付的购房定金2万元，同年10月31日，韩XX收取了金XX支付的购房款5万元。合同签订时韩XX尚未取得上述房屋的房地产权证。之后，韩XX借故反悔前述合同，双方协商不成，金XX遂诉至原审法院，要求判令韩XX返还购房款5万元及利息300元，并双倍返还定金4万元，支付违约金6000元。

　　本案的争议焦点：期房是否可行转让。

　　本院认为，韩XX与金XX及居间人上海康开房产经纪事务怕共同签订的《房地产居间合同》中所涉标的物上海市奉贤区奉浦工业区九华苑34幢88号201室房屋，是属尚未交付的期房。对于期房是否可行转让，法律、法规并未明令禁止;在2004年4月前，上海市地方规章也未明令禁止。本案所涉的房屋是韩XX名下的宅基地房屋被拆迁安置而得的私房，韩XX对该房理应享有权利，韩XX在与金XX签订房屋转让协议时，其虽未获得该房的房地产权证，但其对该房享有准物权，韩XX将其对该房的准物权有价转让给金XX并无不可，故前述《房地产居间合同》应认定有效。原审法院对该合同认定无效，是属适用法律欠当。在该合同有效的前提下，韩XX与金XX均应依约履行。现韩XX借故拒绝履行该合同，金XX要求韩XX双倍返还定金有合同依扰，亦于法无悖，原审仅判令韩XX退还定金不当，应予双倍返还，故本院予以增判。至于金XX起诉请求中对于利息300元及违约金6000元的主张，原审法院对此未予支持，金XX上诉也未作请求，故对此二项费用，可视为金XX接受原审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：[page]

　　一、维持上海市奉贤区人民法院(2004)奉民一(民)初字第512号民事判决;

　　二、韩XX于本判决生效后十日内赔偿金XX定金款人民币2万元。

　　一、二审案件受理费共计人民币6798元，由金XX负担445元，韩XX负担6353元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长华双根

　　审判员单珏

　　代理审判员杨奇志

　　二OO四年五月二十四日

　　书记员徐焰