先抵押后租赁不适用“买卖不破租赁”规则

　　李某以抵押贷款的方式购买了一间商铺，于2006年出租给我做服装生意，租期为五年。由于李某未按期偿还银行贷款，银行申请法院拍卖了李某所抵押的商铺。现在，新的购房人要我搬出该商铺。请问，我该怎么办?

　　答：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力;抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

　　另外，根据《物权法》第一百九十条也做了同样的规定，即订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

　　李某的这间商铺抵押在先，出租在后，依据上述规定，你与李某的租赁合同对新的受让人不具有约束力，若李某在签订租赁合同时未将抵押事实告知你，你可以要求李某赔偿你的相应损失。若曾告知你，则由你自己承担相应损失。