电梯广告收益惹官司 物业要求撤销广告合同

　　位于北京经济技术开发区的大雄城市花园近日闹出两起官司：先是已在小区电梯内张挂广告的北京融众广告公司将小区业委会和物业公司——北京中协物业公司告上法庭，理由是物业公司违反合同约定，擅自将小区电梯内的广告拆除;在该案审理中，物业公司提出反诉，称在小区内张挂广告的合同是他们受到业委会和广告公司欺诈的情况下签的，要求法院撤销合同。日前，物业公司提出的反诉案在大兴法院开庭审理。

　　案件背景

　　大雄城市花园有1400多户居民。2006年4月，融众广告公司与北京中协物业公司、大雄城市花园小区业主委员会签订电梯媒体合同，约定广告公司占用该小区30部电梯，发布120块镜框广告。3年的合同期，每半年支付1.5万元。

　　2006年12月，物业公司将这些广告拆除。后广告公司将物业公司和业委会起诉到大兴法院，要求两被告赔偿他们遭受的损失40多万元。

　　就在此案尚未宣判前，物业公司提出反诉，要求法院撤销合同。

　　庭审现场

　　原告 物业公司——受到欺诈后才签订合同

　　在4月29日庭审现场，物业公司反诉称，2006年4月，小区业委会主任闫某拿着盖有业委会公章和融众广告公司公章的电梯媒体合同书到物业公司，要求物业公司配合，共同签订小区电梯广告合同书。

　　业委会表示，业主大会已同意并授权业委会签订该合同，因业委会无法向广告公司开发票，电梯广告也需物业公司维护管理，所以要求物业公司一起签订合同。

　　物业公司称，为配合业委会工作，他们在合同书上盖了章。但当年年底，小区部分业主投诉称，物业公司和业委会违反《物业管理条例》规定，未经业主大会同意，擅自允许广告公司利用公共电梯发布广告盈利，要求拆除。物业公司才得知，签订电梯广告合同未经业主大会同意。

　　“我们是在重大误解和受欺诈的情况下才签订的这份合同!我们要求法院把合同撤销!”物业公司在庭上大喊冤枉。

　　为此，物业公司在法庭上提交了6份内容一样、只有签名不同的证人证言，同时还有其中两位业主以证人身份出庭作证。

　　第一被告 广告公司——业委会就代表业主大会

　　涉案广告的张挂是否经过业主大会讨论通过?广告公司代理人说，业委会是业主大会的执行机构，不管是否通过业主大会同意，对他们来说，业委会就代表业主大会。涉案合同是在业委会、物业公司和广告公司三方协商下签订的，不存在隐瞒。

　　“即使有少数业主投诉，那也由行政主管部门来拆。且少数业主不代表全体业主的意思。”广告公司代理人补充道。[page]

　　第二被告 业委会——业委会获业主大会授权

　　业委会的代理人向法官承认，在电梯内张挂广告一事并没有经业主大会讨论。但他们认为，在小区业主公约里已规定，对共用部分设置广告等一切商业活动，需经业委会与物业公司协调办理。“就是说业主大会已授权业委会与物业协商共用设施的使用，该合同是三方协商后签订的，不存在欺诈!”

　　案件焦点

　　电梯内广告收益咋分配

　　法官在庭上特意问双方，广告费用给谁了?物业公司说，业委会先将第一笔款1.5万元支票给了他们，但随后又领走了1.2万元，只留下3000元作为物业管理广告的费用。“他们说广告费要冲抵业主物业费的，但我们一分没看到。”

　　业委会承认，他们确实拿回了1.2万元，但不是用于某个人使用，而是用在了业委会的办公、打印等方面了。他们认为，广告款就是应该给业主委员会。

　　广告公司的代理人则说，合同是三方都在场签订的，1.5万元钱是他们给了物业公司，业委会当时也在场，至于后来的事他们不清楚。

　　律师说法

　　电梯广告收益属于全体业主

　　房产专业律师秦兵表示，根据《民法通则》、《合同法》以及今年10月1日即将生效的《物权法》，小区电梯广告投放的问题可以分三个方面来看：

　　首先是谁能决定电梯广告投放。从法理上来说，对一栋楼内电梯投放广告，只有本楼业主作为电梯的所有权人，有权利决定是否悬挂电梯广告。

　　第二是业主通过什么形式表达同意。业主通过业主大会选举产生业主委员会，授权业委会对电梯进行管理。业委会委托物业公司执行具体事务，如电梯广告投放。

　　第三是电梯广告的收益归谁。所有权人依法享有获益，执行具体事务的人可得到相应的劳务费用。因此，电梯广告的全部收益依法属于全体业主，物业公司作为执行者可以根据事前与业主签订的合同，由业委会支付其与电梯广告养护等劳务成本相应的劳务费用。另外，如果投放广告的广告公司已经支付了物业公司的劳务成本，则电梯广告全部收益都应归业主所有。

　　记者调查

　　方南家园：广告收益交给业委会

　　日前，记者分别走访了市内几家不同档次的住宅小区，探访小区内电梯广告的投放情况和收益去向。

　　丰台区方南家园小区二期的两栋住宅楼内，共有6部电梯。每部电梯的3面内壁上都各有1个广告栏。广告内容涉及汽车、保险等内容。

　　负责小区物业管理的天雨荣鑫物业公司表示，在小区电梯内投放广告是业委会同意的。工作人员拿出一份去年3月9日业委会公布的有关电梯广告投放的公告。公告上称，物业公司联系专业广告公司投放广告，电梯广告每季收益2000元，除十分之一留作物业正常的广告设施维护费用外，其他按季交给业委会。[page]

　　华腾园：部分收益补贴保安费

　　华腾园小区楼内的电梯，3面内壁上都装有广告栏，广告栏上没有标明投放广告的公司。北京龙腾世纪物业管理有限公司负责电梯广告投放的任女士表示，小区内有13栋楼，每栋楼中3部电梯，每部电梯里都有广告投放。任女士称，这些广告的收益物业公司都变相返还给业主，一部分用来作为电梯维修费，一部分补贴到保安费中。任女士说，这些用途都得到了业委会的认可。

　　光熙门北里：收益去向说不清楚

　　西坝河光熙门北里小区7号楼的电梯内，内壁上装了一个广告栏。广告栏分上下两层，上面是北京某广告公司的广告使用说明，下面则是一幅饮料促销活动的海报。

　　记者从华燕物业公司了解到，公司负责的光熙门北里小区7、8、9、10和19号楼，共有10部电梯。每部电梯都装上了广告栏，外包给北京聪汇实创广告有限责任公司做广告投放。“这楼以前是单位宿舍，也没有业主委员会，我们也不清楚广告费给了谁。”物业客服的工作人员询问经理后表示，负责广告的人不在公司，现在谁都说不清这部分收益到底归了谁。

　　丽水嘉园：收益由物业公司保管

　　位于六里屯的丽水嘉园小区4号楼内有两部客梯和一部货梯。两部客梯的三面内墙都装上了广告栏，分别是汽车、银行和西饼屋的广告。

　　北京市丽水嘉园房地产开发中心物业部吴经理表示，原先广告收益都是由物业公司保管，存在相应账户上。2007年3月前后，北京市出台了相关规定，要求这笔钱必须要花在房屋的大修上。

　　吴经理说，广告收益是小区业主共有的，业委会成立后，可由业主讨论决定钱款的使用。物业公司除将一部分广告收益用作广告设施的日常维护外，没有动用过这笔钱。

　　华远尚都、盈都：收益返还业主

　　去年3月7日，华远地产宣布，根据项目入住前与业主签订的补充合同，将华远尚都和华远盈都的“业权”收入100多万元，按照华远“业权”分配原则，在扣除成本和税金后全部返还给业主，冲抵业主需要交纳的物业费。今年3月，两个项目的物业——北京市首旅酒店物业管理有限公司再次向业主分配了业权经营收益。