婚前财产归一方 婚后财产共分割

　　张龙是一名来自南方某乡村的大学生。毕业后忙碌着求职、打拼，等到站稳脚跟的时候，发现周围青年男女成双成对，唯独自己形单影孤。2002年五一期间，张龙在婚介所组织的一场玫瑰之约中与从事客服工作的北京姑娘赵凤相识。三天活动后，二人深感相识恨晚，都有意早日结束单身生活。

　　当年，赵凤妈妈看准了一套经济适用房，虽然还只是一张图纸，可是楼盘已经销得排起了长队。托了好多关系，终于以赵凤的名字签订了购房协议，总价款51万元，银行贷款30万元。赵凤父母出了首付款20万元，其余的贷款由赵凤承担。2003年初，张龙和赵凤办理了结婚登记。

　　婚后半年，房屋交付了，装修期间，办理了产权证。产权人自然是赵凤。办理产权证的时候，因为涉及还贷，张龙想要办理房屋共有，向售楼处咨询，售楼小姐说办理共有好像要看合同，合同已经签订了，要想修改很复杂。正巧张龙看了一档房地产法律节目，节目上一位知名律师说，房屋是不动产，因为不动产的价值比较大，用途又比较多，所以在商品房买卖过程中，不动产权利人的变动除了交付为条件，还要在主管机关进行登记，否则不受法律保护。

　　张龙听后一琢磨，这产权证是在我们婚后办理的，婚后夫妻财产又是共有，那这套房子自然就是我们夫妻共有了，写不写都一样!一个劲追着问还好像显得我小心眼呢。于是张龙也就不再提房屋共有的要求了。

　　恋爱是浪漫的，生活可是现实的。张龙来自南方乡村，大男子主义很严重。对于北方的生活习性本来就不习惯，现在结婚有了自己的小巢，自然不愿意再将就过去那种粗放的生活方式。可赵凤是个被家里宠爱的都市女孩子，在家里有妈妈什么都不需要自己做，结婚了还指望比自己年长的丈夫照顾自己。因此，两个人因为日常琐事，经常闹些小矛盾。渐渐地，隔阂越来越多，加上姻亲关系处理得不够好，两人开始互相抱怨。两人最大的矛盾在于生育问题：张龙母亲一心想早日抱孙子，张龙也有此意。可是赵凤觉得自己还小，不想早日被孩子束缚。种种原因导致二人貌合神离。终于张龙提出了离婚。

　　张龙表示：房价不断高涨，赵凤是北京户口，可以再去购买一套经济适用房。这套住房贷款一直是他偿还着，他希望赵凤折价转让给自己。赵凤母亲坚决不同意。张龙表示，对于岳父母出资的部分，自己愿意连带利息偿还，但是这套夫妻共有的房子，自己志在必得。赵凤觉得母亲说得有道理，这房子是自己名下的应该是自己的，可是又觉得张龙说得也有道理，毕竟产权证是婚后取得的。没有了主意的赵凤，不知道该如何处理房屋的分割。[page]

　　诚如张龙所认为的，房屋作为不动产，的确是以在主管机关进行登记为保护依据的。但是，对于婚姻中婚前购买的期房，其产权关系并不是如此简单认定的。购买期房，买房人购买的是尚未完工，但是已经符合销售规定、具备销售手续、开始进行销售的房屋。综合房屋买卖的各项法律规定而言，买房人与出卖人形成的商品房买卖合同关系，标志着买卖关系的成立。买房人向银行提出贷款申请后，银行将会在审查其全部资料后，将贷款金额直接划入出卖人指定的账户。至此买房人的付款义务已经全部完成。当然的取得了房屋的所有权。此时，买房人与出卖人的购买行为已经结束。但期房产权证在办理上存在的时间差，并不是买房人对房屋产权取得的实际时间。在获取银行贷款后，买房人与银行之间就形成借贷关系。这属于债权债务关系，需要按照合同约定定期偿还贷款。按照以上分析，赵凤的房屋属于婚前购买，按照我国《婚姻法》第十八条规定，属于赵凤个人的婚前财产。我国《婚姻法》第十七条规定的夫妻共同所有的财产包括：工资、奖金;生产、经营的收益;知识产权的收益，继承或赠与所得的财产，但是《婚姻法》第十八条第三项规定的“遗赠或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”除外;其他应当共同所有的财产。《最高人民法院关于适用(婚姻法)若干问题的解释(一)》第十九条规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。张龙并未与赵凤约定此房屋为夫妻共有，因此，该房屋依然属于女方个人财产。由此得出的结论是：赵凤婚前购房行为，其结果是在获得婚前个人财产的同时，还负担了婚前个人债务。婚后，夫妻二人等于在共同偿还女方的个人债务。房屋应该属于女方所有，但是婚后男方帮助其实际已经偿还的房屋贷款那部分，应该视为女方个人的借款，在离婚的时候，应补偿给男方。

　　随着我国商品房市场的开放，房屋成为日常家庭中一宗大额财产，备受关注。由此产生的婚姻财产纠纷，也常见不鲜。目前我国房屋市场相对较混乱，各种名目的房屋繁多。从权利上划分，有房屋承租权、房屋所有权之分，从购买方式划分，有一次性付款、银行按揭付款、成本价购买、标准价购买等多种类型。原则上婚姻登记后取得房屋，属于夫妻共有。切记此处的“取得”，是指实际购房行为的发生和结束，不是单纯地指房屋产权证取得的时间。在婚后购买房屋中，双方家长的出资，要明确是赠与还是借款。假若是赠与，根据《最高人民法院关于适用(婚姻法)若干问题的解释(二)》第二十二条第二款的规定，除明确表示赠与一方的以外，该出资应认定为对夫妻双方的赠与。假若父母的出资属于借款，那么将视为债务需要偿还。假若是公房承租权，在离婚时法院通常仅仅判决房屋使用权的归属。不涉及房屋产权问题。我国《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用承租若干问题的解答》第二个问答中，针对九种情形有明确的规定。法院在实践操作中均以此为依据。 对于已经购买的房改房，假若是夫妻共同财产，通常采用现行的市场价格分割。以市场价格作为补偿标准。通常分得住房的一方应该按照等价原则，给予另一方相当于住房一半价值的补偿。但是在双方经济条件都不富裕、无法以市场补偿给对方的情况下，有可能出现离婚不分家的判决。[page]