房价大跌，支付违约金就能退房吗？

　　具体案例：

　　2011年9月，王小华在某楼盘看中一套商品房并与开发商签订了商品房买卖合同，双方约定2012年12月31日交房。由于支付全部价款可获得9.5折优惠，王小华不久即支付了全部价款。双方在签约时还约定:如一方违约，则需赔偿对方违约金，额度是总房款的8%。今年3月，该楼盘大幅降价，全部楼盘打折范围为7折到8折。对比之下，王小华发现自己所买的商品房价格大幅缩水达25%，他难以接受，于是向开发商提出解除合同，并表示愿意承担总房款8%的违约金退房，结果遭到开发商的断然拒绝。那么，依据法律规定，准业主愿意承担违约金，能解除合同吗?

　　法律依据：

　　我国合同法第8条明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

　　由此可见，依法成立的合同，如果没有法定和约定情形，任何一方当事人都必须严格依照合同约定履行义务，否则须承担违约责任。合同法第94条规定了当事人可以解除合同的情形，即:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。因此，王小华要求解除合同，理应承担违约责任。

　　那么，王小华愿意以违约金形式承担违约责任是否就可以解除合同(退房)?依据合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，违约方以何种形式承担违约责任，另一方有选择权，如果另一方要求违约方承担继续履行的违约责任，则违约方除法律规定的例外情况外，须继续履行。例外情况指合同法第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。由此可知，王小华的案例不适用例外情况，因而其不能主张以承担违约金的形式来解除合同退房。

　　相关知识：

　　购房合同解约 中介费怎么退?

　　2010年4月，刘先生在开发区某房屋中介机构看中一套位于翠亨村的一套房屋。双方很快就谈好了价钱，由中介起草合同，办理购买房屋的所有事宜。这套房产总价120万，中介提出收取2万元的居间代理费，由买家刘先生和卖家共同支付。一周后，刘先生由于资金周转问题，，要求取消双方签订的购房合同。同时，刘先生要求中介公司退还先前支付的居间代理费，但中介公司称，信息提供等服务已经进行，费用不能全部退还。而房主一方称，房屋没有买卖成功，中介费应当退还。

　　-法院审理：

　　经法院审理认为，该中介公司收取的居间代理费违反了《天津市物价局关于规范房地产中介服务收费的通知》。按通知要求，房屋买卖代理费实行政府指导价，中介机构收取居间代理费应当是房产交易中心成交金额的百分之一，也就是1.2万元，该中介公司不应私自提高。此外，由于中介公司未能提供过户和贷款等业务，因此没有进行项目费用应当退还。其余的信息提供等费用，法院酌定中介公司应当收取中介费6000元，这项中介费由单方毁约的刘先生承担，其余费用退还房主。

　　律师评案

　　天津瀚洋律师事务所李金凯律师认为，《合同法》第426条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第61条规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”这是对居间人收取居间报酬的前提条件及居间费用的负担问题作出的规定。第427条规定了居间人在未促进合同成立时，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间报酬仅以合同成立作为标准不能体现公平原则,因此法院本着合同法的公平原则，酌定中介公司应当收取中介费6000元是符合法律规定的。

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