不签订合同能否要求开发商承担违约责任
2008年，我购买了一套商品房，当时和开发商签订的是认购协议，由于当时开发商没有取得商品房预售许可证，所以协议约定付款方式为全款一次性付清，有关房屋面积、房屋价款、房屋装饰和设备、交房时间、违约处理办法等都有约定。认购协议签订后，我按照协议要求一次性交齐了所有房款，开发商也没有通知签订正式的商品房买卖合同。去年12月1日是约定的交房时间，但是直到现在也没有交房，开发商现在已经取得了预售许可证。请问，我能要求开发商承担违约责任吗?
河南新动力律师事务所朱广晓解答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。你和开发商签订认购协议时，开发商没有取得商品房预售许可证，你们签订的协议为无效协议，但是现在开发商取得了商品房预售许可证，你们签订的协议由无效变为有效协议。由于认购协议和商品房买卖合同有很大的差别，能否依据认购协议追究开发商的违约责任，关键是看认购协议约定的内容是否具备法律规定的要素。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。
你和开发商签订的虽然是认购协议，但是协议有关房屋面积、房屋价款、房屋装饰和设备、交房时间、违约处理办法等都有约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，而且开发商已经依据协议向你收取了购房款，所以你们之间签订的这份认购协议应当认定为商品房买卖合同。开发商在约定的交房时间没有交房，违反合同约定属于违约行为，你可以追究开发商的违约责任，要求赔偿损失。
