如何认定为根本违约合同？

　　究竟什么是“不能实现合同目的” ?司法实践中，法官在判定是否构成根本违约时，应当对当事人的行为进行合理的分析，是否根本违约应当把握以下两点：

　　一、合同的不能履行部分是否包含了实现合同利益的关键因素。

　　对于一个合同来说，其履行中包含的因素包括时间(期限)、地点、标的物情况、特定的身份要求等。对于不同的合同，这些条件发挥的作用并不相同，如果特定条件对权利人而言是实现合同利益的关键因素，并且是不能替换的，那么，就可以认定为合同的关键因素，违反该关键因素则可能被认定为根本违约合同。

　　二、在无法判定是否违反合同关键因素的情况下，如果继续履行所造成的损失小于因解除合同所造成的损失，则不认定为根本违约。

　　合同从当事人角度讲，是为了实现特定经的济目的，从社会角度讲，则是为了优化社会资源的配置。所以，对特定合同的违约是否采用根本违约方式，主要应看实现合同利益的关键因素是否被违反，比如房屋已经严重影响到居住，则视为根本违约。在无法判断时，则应当从是否有利于实现社会利益最大化来判断是否根本违约。

　　如果合同因违约被解除给违约方造成的损失远大于非违约方因解除所可以获取的利益时，就不应认定合同构成根本违约，而应当继续履行，同时由违约方对非违约方予以赔偿，以平衡双方利益，实现合同的最大效益。当然，这种方法只有在无法认定合同的关键因素是否被违反的情况下才能适用。