公积金贷款担保

住房公积金管理条例》第二十七条规定：“申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。”为确保缴存住房公积金职工的利益不受侵害，在住房公积金使用中，安全性原则成为应遵循的首要原则。在发放住房公积金贷款时，要求借款人提供担保，以防范住房公积金贷款风险，这是保障贷款资金安全的一项重要措施。

　　目前全国不少地方的公积金贷款担保是通过住房置业担保机构来进行的，有人因此有不同的声音。在公积金贷款逐渐成为人们置业的主要资金来源时，我们有必要对这些声音进行一个回答。

　　一答：公积金贷款担保是垄断行为？

　　在北京、上海、无锡等地，住房公积金的贷款担保是通过城市住房置业担保公司来进行的。于是有人认为置业担保公司垄断了公积金贷款业务。所谓住房置业担保，是指依法设立的住房置业担保公司（以下简称担保公司），在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

　　住房公积金制度是我国住房保障制度的一项重要内容，对于解决群众住房难的问题起到了积极作用。但是当前住房公积金个人贷款购房量的增长远远低于归集量的增长，这并不是由于群众没有贷款购房的需求，而是主要有以下几方面的因素致使贷款风险难以控制，抑制了公积金贷款的发放：一是个人征信制度不健全，公积金管理机构难以掌握借款人的真实信用及个人收入状况：二是个人住房信贷尚未建立起有效的风险转移机制，广大中低收入消费者在申请住房贷款时很难得到有效的担保，不能为公积金管理机构提供可靠的安全保障；三是个人住房贷款抵押物的处置难度大。解决这些问题只有建立专门的政府住房担保机构为中低收入购房者提供还贷担保，才能从根本上解除银行的后顾之忧，从而实现住房市场的潜在需求向有效需求的转化。

　　为此，根据建设部、中国人民银行颁布的《住房置业担保管理试行办法》（建住房[2000]108号），福州市住房置业担保有限公司于2001年2月28日正式成立，主要从事住房公积金个人购房担保业务，解决中低收入家庭的住房问题。

　　根据《中华人民共和国担保法》第二条的规定:“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。”同时根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第二条的规定：“贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。”因此“设定担保”（包括担保方式和指定担保人）是公积金担保贷款的贷款人（债权人）——公积金管理机构的一项法定权利，换言之，该机构有权委托担保公司办理包括担保在内的公积金贷款业务。

　　从公积金贷款属性看，公积金担保贷款是政策性贷款，在利率等方面都有别于商业性住房贷款。以福州市为例,根据《住房公积金管理条例》的规定，全市只有两家国有银行能够承办公积金贷款业务；《住房置业担保管理试行办法》也规定：每个城市原则上只设立一个担保公司，“任何单位和个人不得干预贷款人及担保公司的正常经营活动”。这样规定主要是避免多家担保公司为抢夺担保业务而导致恶性竞争，以有效发挥为居民贷款购房提供担保的职能。此外，国家要求住房公积金实行封闭式运作，在保证正常支取的前提下，全部用于职工贷款购房。从以上看，公积金担保贷款具有很强的政策性，是一个受政策保护的特种行业，承担这项工作的住房置业担保公司和开发商、中介机构、保险公司等盈利性行业不存在竞争问题，不属于《反不正当竞争法》的调整范畴。同时据了解，有资格办理住房公积金按揭贷款业务的中介公司、房地产开发商仍然可以收件，借款

　　人本人也可直接办理，只是担保这项业务应由置业担保公司办理。

　　从以上可见，垄断之说没有法律和政策上的依据，也与事实不符。

　　二答：公积金贷款担保多此一举？

　　有些人认为通过住房置业担保公司进行公积金贷款很麻烦，没多大好处，事实是：

　　好处一：利国利民一举多得

　　建立个人住房担保制度首先对借款家庭有利。抵押担保大幅度提高了借款人的资信使其易于得到贷款，借款家庭不必积攒一笔很大资金就可申请贷款买房，从而提前获得住房。另一方面，由于住房担保制度的存在，金融机构更愿意发放住房贷款，使住房贷款的供给增加，供给增加导致价格下降，间接降低了贷款成本。第二，住房担保制度对贷款机构有利。由于提供的担保是100%担保，金融机构不承担任何信用风险，这就最大限度地保证了贷款资产的安全。第三，住房担保制度对政府有利。住房担保制度既对借款家庭有利，也对贷款机构有利，实际上是既刺激了住房贷款的需求，又鼓励了住房贷款的供给，这就推动了住房市场的发展，解决了中低收入家庭的住房问题，同时还带动了经济的总体增长，一举三得。

　　好处二：贷款综合费用下降

　　到银行贷款买房为什么要强制买保险？房贷保险为什么要按总房价而不能按贷款额买？保费为什么要一次性而不能逐年缴？为什么要由贷款人而不是银行缴？买房者一直觉得被银行“敲”走一笔冤枉钱。房贷保险的必要性一直被这样怀疑。南方某大城市各家保险公司1992～1998年房贷保险费收入达2．4亿元，而他们只赔偿了一例，金额仅8万元。

　　按惯例，办理公积金贷款需向保险公司缴纳一定的保险费。保险公司依据银行的需要可采用两种收费方式，以房价总额计算或以贷款本息计算；而在福建省某市，担保公司所需的担保服务费只需以贷款的实际数额计算，低于保险公司任何一种收费方式的保险费。以每套住房30万元，首付30％，公积金组合贷款21万为例：如贷款年限为5年，保险费为840元或643.44元，而担保服务费是588元；贷款年限为15年，保险费为2160元或2020.32元，担保服务费只需1512元；贷款年限为20年，保险费为2700元或2760.30元，担保服务费只有1890元。也就是说，公积金贷款的风险责任将由担保公司通过分保的方式解决，借款人不需要再购买保险，从而减轻了借款人的负担。

　　好处三：手续简单方便百姓

　　首先，担保公司为借款人提供一条龙全程代办服务，完成了公积金贷款和担保的咨询、受理工作，并由其负责资料的传递，免去了借款人在诸多环节之间的奔波；其次，担保申请和审批手续与借款的申请审批手续同步办理；在有的地方，需个人签署的“借款合同”、“担保合同”、“抵押合同”也已合并成了一本合同。抵押登记手续也可由担保中心委托的中介机构代个人办理，在很大程度上减轻了借款人的负担。[page]

　　三答：公积金贷款担保叫板房贷保险？

　　住房置业担保行业是一个风险与服务并存的行业，担保业务不同于保险业务。保险业务可以通过统计学的方法，精确计算出风险损失的概率，从而确定保费以弥补风险损失及经营成本，并进而获得利润。担保机构则不同，由于担保项目的金额各异、期限各异、反担保措施的落实程度难以确定，而且还存在被担保人的主观因素，造成担保项目的离散性很大，无法精确计算出担保费率，因此，担保业务的风险很大。而这种业务的风险和收益是不相匹配的，需要建立担保机构风险补偿机制。因此在担保公司承担连带保证责任的同时，借款人将所购住房抵押给担保公司作为反担保，担保公司的风险就相应减少，并且担保公司向借款人收取了一定的担保费，还可以规避一部分抵押物财产风险，但其金额比商业保险低，而且经过了物价部门的核准。

　　同时，为减轻借款人的负担，根据《中华人民共和国保险法》第4、10条的规定精神，凡由担保公司承担连带保证责任的公积金个人购房贷款，借款人在将所购住房抵押给担保公司作为反担保时，除借款人自愿向保险公司投保所购住房财产险以外，并没有强制借款人（抵押人）投保所购住房的财产险。鉴于住房置业担保的收费全国并没有统一标准，因此在参照兄弟城市的基础上，有地方经批准收取住房置业担保金（住房置业担保服务费），为公积金担保贷款事业的可持续性发展提供了机制保证，并没有与《保险法》相冲突。

　　福州市住房置业担保公司有关人士介绍说，向置业担保公司交纳的“住房置业担保服务费”与“住房置业担保手续费”均经物价部门批准收取。目前住房公积金贷款所面临的主要风险是信用风险，即由于借款人不能如期偿还贷款本息，将给贷款人带来损失的可能性。因此，担保服务费与保险公司的保险费是不同意义的两个概念。置业担保公司涉及的主要是一个偿贷问题。

　　据了解，公积金贷款担保出台前，市民对个人住房贷款反响最强烈的是房贷保险仅限于房屋灭失，而没有解决借款人在整个贷款期间，因意外事故导致还款能力下降存在违约风险的问题。目前，福州市住房公积金担保贷款工作基本上是借鉴上海等地较先进的做法，在降低担保收费、提供借款人还款保障上下大气力。

　　委托置业担保公司承办公积金担保贷款业务是其他兄弟城市的成功经验。目前北京、上海、常州、无锡等地很早就实行了这个模式。2000年8月，上海市住房置业担保有限公司根据《上海市住房公积金个人购房贷款保证担保暂行办法》的规定成为上海市住房公积金贷款指定惟一的贷款担保单位。公司成立一年后，上海公积金贷款逾期总额已由2001年承接管理初期的1211万元降至870万元，逾期率由0.058%下降到为0.035%，保证了住房公积金贷款的资产质量处于最优水平，大大减轻了承办银行的催收压力，有效地控制了资金管理中心的逾期率、坏帐率的增长，为中低收入的市民提供了优质、高效、省时、省力、省钱的担保贷款服务，实践证明，成立专门的社会性担保机构，以置业作为担保的变现保障，以担保作为置业的融资支持，是解决居民个人购房贷款担保主体缺位的有效方式。