租房合同争议

　　中国国际经济贸易仲裁委员会(以下简称仲裁委员会)根据申请人××与被申请人北京××房地产开发有限公司于1995年10月21日签订的租房合同(Tenancy Agreement)中的仲裁条款及申请人于1998年9月11日提交的仲裁申请书受理了申请人与被申请人因上述合同产生的争议仲裁案。本案仲裁程序适用1998年5月10日起施行的《中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则》(以下简称仲裁规则)的规定。

　　由于本案争议金额不超过人民币50万元，根据仲裁规则第64条的规定，本案适用简易仲裁程序。

　　1998年11月12日，仲裁委员会秘书局分别向申请人和被申请人寄送了本案仲裁通知及其所附仲裁文件。

　　由于申请人与被申请人未能在仲裁规则规定的期限内就独任仲裁员的指定达成一致，仲裁委员会主任根据仲裁规则第65条的规定，于1998年12月17日指定××为独任仲裁员，成立仲裁庭，审理本案。

　　1999年1月21日，仲裁庭在北京对本案进行了开庭审理。申请人与被申请人均委派仲裁代理人出庭。庭审中，双方分别向仲裁庭陈述了案情，回答了仲裁庭的有关提问。庭审后，双方均向仲裁庭提交了补充意见及证据。

　　仲裁规则第73条规定，仲裁庭应在案件开庭审理之日起30天内作出裁决书。根据这一规定，仲裁庭以双方提交的书面材料为基础，并结合开庭审理所了解到的情况作出本案裁决书。

　　现将本案案情、仲裁庭意见及裁决结果分述如下：

　　一、案情

　　申请人与被申请人于1995年10月21日订立了租房合同，由被申请人将位于北京顺义××别墅的138号住宅出租给申请人，租期两年。按照合同规定，申请人在合同订立时向被申请人预交了28100美元的住房押金。所租住宅由在申请人北京办事处工作的Steven L.Toronto先生一家居住。

　　据申请人的陈述，138号住宅在Steven L.Toronto一家人住不久即不断发生问题，给日常生活带来很多不便。其中最为严重的是.住宅的热水器释放大量烟尘，造成房间内烟尘弥漫，严重污染了室内墙壁和室内陈设并导致部分物品变色。

　　1996年8月上旬，该建筑的地下室发生了一次严重的渗水事件，使室内异常潮湿，大量衣物受潮，室内物品损坏严重。

　　以上种种事故使Toronto先生被迫在排除上述事故所造成的影响上耗费金钱与精力，完全剥夺了Toronto一家依据原合同5.01条在上述建筑内享受宁静生活的权利。申请人就上述事故带来的损害赔偿问题多次与被申请人交涉。但被申请人在协商的过程中一再拖延，始终未能接受申请人提出的合理要求。

　　按照租房合同附表中第三部分的规定，承租方有权在租房满一年后终止合同，条件是应在终止合同前3个月书面通知承租方终止合同的意图。申请人在上述问题无法得到迅速、有效的解决的情况下，被迫于1996年9月25日传真被申请人，提出解除合同，并于1996年12月31日，租房合同生效1年以后，正式解除了合同，并开始搬出138号住宅。

　　按照租房合同3.03条的规定，被申请人应在合同终止后30天内将住房押金全额退还给申请人。被申请人一再以各种借口拒绝返还押金。为此，申请人于1997年4月2日传真被申请人，要求被申请人在1997年4月11日前全额返还押金。但被申请人在1997年4月7日的回函中，严重歪曲原合同的有关规定，声称承租方只有在租约满一年后，才能发出要求解除合同的通知，并以此为借口否认申请人1996年9月25日退租通知的效力，拒绝返还押金。

　　据此，申请人提出仲裁请求如下：

　　1.请求仲裁庭裁决被申请人向申请人全额返还押金28100美元。

　　2.请求仲裁庭裁决被申请人赔偿因被申请人拒绝返还住房押金而使申请人蒙受的利息损失：本金应按28100美元计算，利息期应从1998年1月底起算，至仲裁庭裁决后实际支付日为止，利率按8%计算。

　　3.请求仲裁庭裁决被申请人偿付申请人垫付的仲裁费以及申请人因本案发生的其他办案费用。

　　被申请人声明，由于申请人提出的仲裁请求不是基于他在仲裁申请书里所列述的居住质量问题，因此，被申请人就该等问题不作任何辩驳。

　　被申请人就下列问题作出了辩驳：

　　1.被申请人说，租房合同附表第三部分中规定，申请人有权在租期届满1年后终止合同，但须在终止合同前3个月书面向被申请人提交解除租约的通知。

　　被申请人于1996年12月31日收到了一份申请人解除租约的函。根据上述租房合同的规定，申请人在发出12月31日函后3个月，即1997年3月31日后，方能解除租房合同。

　　2.在12月31日函之前，申请人从未向被申请人发出任何书面文件，明确地表示将在3个月后终止租房合同。Steven L.Toronto先生1996年9月25日向被申请人发出的传真不是符合租房合同规定的解除租约的通知，其理由是：

　　(1)该传真是由Toronto先生签署的，他并没有获得承租人授权签署租房合同项下的文件，如终止租约的通知;

　　(2)在该传真中尽管Toronto先生要求搬到××别墅的另外一个住宅，但在其正文中从未明确地通知被申请人将终止租房合同;

　　(3)被申请人在引用Toronto先生函件的文字“As a matter of form only，please also consider this our written notice required by the Lease Agreement to terminate the Lease 3 months hence in the event that this becomes necessary” (Emphasis added)后说，Toronto先生在陈述中实际表明只有在假定条件(即：“如果在那时终止租约是必须的话”)成就的情况下，他才解除租约，而该先决条件是一个谁都不能判断在何种情况下及在何时才能成就的条件，因此Toronto先生并未提出一个确定的解除租约的通知;

　　(4)根据一般的法律原则，解除租约的要求还应明确地指出解除租约及搬出房屋的日期。之所以规定须提前一段时间通知出租人，中为了使出租人能有合理时间另找承租人以减少出租人的损失。Toronto先生在9月25日的传真中并无提出解除租约的具体时间。被申请人因此无法获得其根据合同中给予承租人在解除租约前提前通知出租人的规定而应获得的利益。

　　被申请人声称：由于申请人在解除租房合同时未履行其根据租房合同应尽的义务，因此，无权要求被申请人退还押金，被申请人有权根据租房合同的规定没收押金。[page]

　　据此，被申请人要求仲裁庭驳回申请人的全部仲裁请求。

　　申请人在其庭审后提交的补充意见中称被申请人“未能采取任何措施解决长期困扰Toronto先生一家的事故隐患”，并重申他已于1996年9月25日发出解除租约的通知。

　　被申请人在其庭审后提交的补充意见中陈述了其对事故隐患采取的措施后，称事故并非由于138号住宅的质量问题导致，“138号住宅的居住质量是符合××别墅整体的质量标准的”，而且事故隐患已消除。此外，被申请人还在补充意见中就申请人终止租约的“真实原因”提出了被申请人的见解。

　　二、仲裁庭意见

　　(一)解决本案争议的适用法律

　　根据本案合同第11.03条的规定：“The validity，construction and enforceability of this Agreement shall be governed in all respects by the laws of the People's Republic of China”，仲裁庭认定，解决本案的争议适用中华人民共和国法律。

　　(二)关于对本案合同的The Schedule的Part 3的规定的理解和本案争议的焦点

　　本案合同的The Schedule的Part 3规定的文字如下(在本节，以及在以下各节，凡所引述的文字，其原文为英文的，均直接引述，仲裁庭一般不予翻译)：

　　The Term：

　　Two (2) year Commencing on 21 October，1995 and expiring on 20 October，1997(both days inclusive).The Tenant may terminate the term hereby created after one (l) year from the commencement thereof provided the Tenant shall give to the Landlord not less than three (3) calendar months' previous notice in writing of such desire…。

　　申请人对于上引文字的理解见于其在仲裁申请书里的陈述：“承租方有权在租房满一年后终止合同，条件是应在终止合同前3个月书面通知承租方终止合同的意图。”

　　被申请人在其1997年4月7日给申请人的函件里所表达的理解是：“只有租约生效一年即1996年10月21日后，您才享有提前三个月提出退约的权利。”

　　被申请人在其答辩书里所表达的理解则是：“被申请人(原文如此，原文显然有误，应为申请人，仲裁庭注)有权在租约满一年后终止合同，但须在终止合同前3个月书面向被申请人提交解除租约的通知。”

　　从以上所引可以看到，被申请人在其答辩书里的理解是不同于他在1997年4月7日函件里的理解的。鉴于被申请人在其答辩书里的陈述是对仲裁庭作出的，仲裁庭认为应以被申请人在答辩书里的理解为其真实意思的表示。

　　把申请人的理解与被申请人的理解同本案合同的The Schedule Part 3的规定的文字予以详细对照，可以明显看到，在被申请人的理解里回避了合同的The Schedule Part 3里的一个十分重要的词：desire。因此，被申请人的修正以后的理解仍旧是不准确的。

　　申请人的理解把desire一词表达为“意图”，应认为申请人的理解是准确的。

　　申请人把他于1996年12月31日给被申请人的函件称为“正式解除了合同”;被申请人也称“于1996年12月31日收到了一份申请人解除租约的函”。仲裁庭认为，对于申请人的1996年12月31日的函件是申请人解除本案合同(租约)的函件，双方并无争议。双方的争议在于：申请人说他已经按照合同规定于3个月前的1996年9月25日“传真被申请人，提出解除合同”，因此，合同于1996年12月31日解除;被申请人则声称申请人的1996年9月25日的函件是无效的，因此，租约要到“申请人在发出12月31日函后3个月，即1997年3月31日后，方能解除租房合同。”

　　因此，本案争议的焦点在于：申请人的1996年9月25日的函件是否有效?

　　仲裁庭将在下面各节分析这个问题的各个方面。

　　(三)Steven L.Toronto先生是否有权代表申请人

　　仲裁庭注意到被申请人在关于申请人的1996年12月31日函件作了下列陈述：“该传真是由Toronto先生签署的，他并没有获得承租人授权签署租房合同项下的文件，如终止租约的通知。”

　　然而，仲裁庭在双方的陈述和所提交的文件里看到：

　　1.被申请人所认可作为申请人终止合同的通知1996年12月31日的函件，是Steven L.Toronto先生签署的。虽然被申请人在庭审时声称被申请人并不认为Toronto先生有权签署这个函件，但承认当时并没有向申请人方面作出Toronto先生无权签署这个函件的表示，例如拒收这个函件等等。反之，被申请人在其1997年4月7日的函件里却已明确声称“我公司视您1996年12月31日的传真为正式退约通知，……”。

　　2.申请人于1997年4月2日由其Chief Representative Douglas R.Aden先生签署给被申请人发出函件。对于这个函件，被申请人于1997年4月7日作了答复，而这个答复函并不是给Douglas R.Aden先生而是给“ ××律师事务所北京办事处Steven L.Toronto先生的”。

　　由此可见，在1996/1997年，被申请人的实际行为是认可Steven L.Toronto先生能代表申请人的。但是，在1998年12月25日的答辩书里却称Toronto先生不能代表申请人，又没有提出理由和证据，仲裁庭认为被申请人的这项主张不能成立。

　　申请人则表示Steven L.Toronto先生能代表申请人。

　　据此，仲裁庭认定：Steven L.Toronto先生有权代表申请人。

　　(四)在Toronto先生的1996年9月25日函件的正文里没有关于终止租房合同的文字，是否不符合同

　　仲裁庭注意到被申请人的陈述是这样的：

　　Steven L. Toronto 先生1996年9月25日向被申请人发出的传真不符合合同规定的解除租约的通知，其理由是：“在该传真中尽管Toronto先生要求搬到××别墅的另外一个住宅，但在其正文中从未明确地通知被申请人将终止租房合同”。

　　仲裁庭认真查阅了合同的规定，特别是The Schedule Part 3的规定，仲裁庭只查看到合同规定通知必须是书面的，没有规定必须写在书面函件的什么部分。因此，被申请人的这项主张不能成立。

　　(五)申请人方面Toronto先生1996年9月25日函件里As a matter of form only，……to reserve our right under the Lease Agreement to do。这段文字的真实意思[page]

　　Steven L.Toronto先生1996年9月25日函件里的这段文字的全文如下：

　　As a matter of form only，please also consider this our written notice required by the Lease Agreement to terminate the Lease 3 months hence in the event that this becomes necessary. While we do not anticipate any difficulty in resolving the flooding and soot problems and do not desire to leave Dragon Villas, we do need to reserve our right under the Lease Agreement to do so.

　　仲裁庭注意到被申请人在其答辩书里引用这段文字时，特别对其中的in the event that this becomes necessary加了下划线并说明Emphasis added.

　　仲裁庭还注意到，被申请人对上述加下划线的文字的解释是：“如果在那时终止租约是必须的话”。被申请人说这是“假设条件”，并用许多文字来说明“出租人并不能够判断租约会于何时解除即出租人何时应安排新的承租人，从而无法获得其根据合同中关于承租人在解除租约前提前通知出租人的规定而应获得的利益。”仲裁庭认为，从被申请人的利益出发，被申请人的上述主张是可以理解的。而对于申请人方面Toronto先生的1996年9月25日函件里的上引的文字作出准确的理解，是解决本案争议的一个重要方面。

　　仲裁庭说明，在上引文字中的in the event这一词组，固然可以作出如被申请人所作出的解释，但是这一词组的更为规范的释义，无论在英国英语或美国英语里，但特别在英国英语里，却是：as it in fact happened和as it turn out等等。仲裁庭说明这一点，并无意于仅仅凭文字的词典释义来判断是非，仲裁庭的意思是：当文字可能被作出不同解释时，为了准确理解文字的意思，必须(1)参阅前后文，(2)考查产生这段文字的背景情况。

　　根据双方的陈述和提交的材料，仲裁庭了解到：Toronto先生一家是愿意住在Dragon Villa的，但是住人不久就发生了烟尘问题，后来又发生渗漏以及其他问题。虽然被申请人以“申请人提出的仲裁请求不是基于这些居住质量问题”为理由而“不作任何辩驳”，但被申请人的“不作任何辩驳”并不能使这些居住质量问题趋于消失。仲裁庭从申请人提交的材料里看到，在发生那些居住质量问题以后，对于因此而造成的诸如墙壁、窗帘、地毯、衣物被污染等事，被申请人确实是采取措施和作了某些处理的。但是对于造成那些居住质量问题的根源与隐患的处理与消除，仲裁庭在庭审时进行调查，提出了两个问题：隐患是否已消除?是否已得到住户的认可?被申请人在其补充意见中对仲裁庭的第一个问题作了回答，称隐患已消除，但并没有提供证据以支持和证明其陈述。对仲裁庭的第二个问题，被申请人没有在其补充意见中作明确回答。因此，仲裁庭不能认定居住质量问题及其隐患的处理已获得了Toronto先生的认可，从而使其获得申请人在合同第5.01条所承诺的quiet enjoyment。

　　仲裁庭注意到Toronto先生的1996年9月25日的函件里有“we do not anticipate any difficulty in resolving the flooding and soot problems”一语，而仲裁庭没有看到被申请人对这句话有什么异议。函件里的这句话，至少表达了两点：(1)问题是易于解决的;(2)可是直到1996年9月25日尚未解决。显然，如果a先生一家确能获得如申请人在合同第5.01条所承诺的quiet enjoyment，Toronto先生一家并无意于搬迁，但由于发生了一系列居住质量问题，并造成了TorontO先生的许多损失，而对于质量问题与Toronto先生所遭受的损失，被申请人方面又没有切实地予以彻底的合理解决。在这种情况下，函件里提出“to terminate the Lease 3 months hence”是顺理成章的。

　　仲裁庭还注意到，Toronto先生的函件的大量文字是要求被申请人对因居住质量事故而对他一家造成的损失作出适当的补偿。根据双方的陈述与提交的材料，被申请人没有对Toronto先生作出补偿。

　　如上所述，可以认为，函件里的in the event这一词组，按as it in fact happened和as it turn out来理解似乎更为准确。

　　但是仲裁庭考虑到Toronto先生是美国人，而in the event这一词组，而且在其后是一个以that一词起首的从句(clause)，在美国英语里是可以作出如被申请人所认为的理解的。因此，仲裁庭按照被申请人的理解来审理争议。

　　仲裁庭注意到，被申请人说：“Toronto先生在上述陈述中实际上表明只有在假设条件(即如果在那时终止租约是必须的话)成就的情况下，他才解除租约而该先决条件是一个谁都不能判断在何种情况下即在何时才能成就的条件，……”。

　　仲裁庭认为，根据Toronto先生函件里的上下文以及当时的背景情况，所谓“先决条件”就是那些居住质量的根源与隐患的消除从而给予Toronto先生一家以被申请人在合同里承诺了的quiet enjoyment以及由被申请人对Toronto先生作出合理的损害赔偿，而这样的“先决条件”的成就与否，申请人方面是无能为力的，而被申请人方面却握有完全的主动权。因此，仲裁庭认为，该先决条件并不是一个谁也不能判断在何种情况下和何时能成就的先决条件，而是被申请人完全能判断的。如果被申请人不准备对存在的问题同Toronto先生协商和求得合理解决，那么函件里说得很清楚：to terminate the Lease 3 months hence(从现在起3个月终止租约)。

　　申请人的意思是清楚的，因此仲裁庭认为，被申请人的主张不能成立。

　　(六)申请人的行为是符合合同的

　　根据以上各节的调查与分析，仲裁庭认为：

　　1.Steven L.Toronto先生有权代表申请人;

　　2.Steven L.Toronto先生的1996年9月25日的函件是有效的;

　　3.Steven L.Toronto先生的1996年9月25日的函件是表达了申请人将在3个月后终止租约的意图(desire)的书面通知;

　　4.Steven L.Toronto先生代表申请人于1998年12月31日通知被申请人：“we are terminating our lease of house Number 136”和“we are in the process of moving out and anticipate vacating the home on or about January 6”而1998年12月31日和1999年1月6日离1998年9月25日均已是3个月以后。

　　因此，申请人的行为是完全符合合同的规定的。[page]

　　仲裁庭认定：本案合同的租约已于1998年12月31日终止。

　　(七)申请人的仲裁请求

　　仲裁庭认为，鉴于本案租约已于1998年12月31日终止，根据合同的约定，被申请人应该最迟于1999年1月30日返还申请人交付的押金，但被申请人没有按时返还，申请人的仲裁请求应予支持：

　　1.被申请人应返还申请人交付的押金28100美元。

　　2.被申请人因延迟退还押金而应向申请人支付延迟利息，自1998年1月31日起至本案裁决之日1999年2月5日止，即1年又6天，按年利率8%计算：

　　28100×(1+6/360)×0.08=2285.47美元。

　　3.被申请人承担本案的全部仲裁费。

　　申请人的其他办案费用，因申请人没有提出具体金额和有关单据，仲裁庭不予审理。

　　三、裁决

　　(一)被申请人返还申请人交付的押金28100美元。

　　(二)被申请人向申请人支付因被申请人延迟返还押金而发生的利息损失2285.47美元。

　　(三)本案的仲裁费全部由被申请人承担。

　　(四)驳回申请人的其他仲裁请求。

　　上述被申请人应支付申请人的款项，被申请人应自本裁决书作出之日起的45天内支付完毕，逾期支付应加计按月利率8‰计算的利息。

　　本裁决是终局的。