逾期办理房产证违约金纠纷的诉讼时效

　　一、基本案件

　　2007年7月26日，刘德勇与攀枝花惠林房地产开发公司(简称惠林公司)签订《商品房买卖合同》，约定若因出卖人的责任，买受人未在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，有权退房；如果买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期产限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。

　　二、一二审判决情况

　　2013年8月1日，刘德勇向攀枝花市东区人民法院提起诉讼，请求判决：判决惠林公司按全部已付款每日万分之二支付从2008年12月11日到实际办妥房屋产权证之日止逾期办证违约金。

　　惠林公司委托冯明超、蒋学争出庭参加诉讼，当庭提出：1、刘德勇的诉讼请求已超过诉讼时效；2、如果清庭认为应当支付违约金，请合议庭将违约金调低至3000元。

　　一审查明，刘德勇于2008年12月10日已收房，当日向惠林公司交清了房屋维修基金，办证税费和相关资料。

　　一审认为，惠林公司在交房后365日内没有为刘德勇办妥房产证，已构成违约，应当支付违约金。但是，违约金属合同之债，应受诉讼时效的约束，刘德勇在收房次日的2008年12月11日起就知晓其权利受到了侵害，直到2013年8月1日才提起起诉讼，已超过诉讼时效，且无中断、中止情形，遂判决驳回刘德勇的诉讼请求。

　　刘德勇不服一审判决，向攀枝花市中级人民法院提起上诉。

　　二审法院查明的事实与一审相同。

　　攀枝花市中级人民法院经审理后，作出(2014)攀民终字第165号民事判决：驳回上诉，维持审判。

　　三、四川省高级人民法院裁定提审

　　刘德勇不服一、二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，该案由立案二庭刘丽君承办。

　　刘丽君认为当事人在商品房买卖合同中约定以日为单位，累计计算违约金数额的，属于继续性债权，不存在诉讼时效，原判适用法律有错，应当再审。

　　2015年11月30日，四川省高级人民法院作出(2015)川民申字第1585号民事裁定：本案由本院提审；再审期间，中止原判决的执行。

　　四、四川省高级人民法院审监二庭再审

　　逾期办理房产证违约金进入四川省高级人民法院再审，尚属首例，关乎四川房产企业整体性命。如果本案再审改判，全省将有几千万的案件将面临再审，无数房产开发商产少则要多付几千万元的办证违约金，多则要支付上亿元的办证违约金。四川省高级人民法院极其重视，审判阵容强大，合议庭以审监二庭庭长段玲为审判长，另两位均学者型的法官担当。

　　惠林公司再次聘请冯明超、蒋学争出庭参加诉讼。

　　刘德勇在宣读再审申请书后。冯明超、蒋学争代表惠林公司进行了20分钟的书面答辩。

　　答辩主要内容如下：

　　1、四川省高级人民法院立案二庭对法律缺乏精准理解，把关不严，错误裁定提审，纯属滥用监督权

　　(1)代理律师承认目前按日支付逾期办证违约金的诉讼时效，在全国各地法院都存在争议，至少有三种判法，这是事实。主要原因是诉讼时效的计算点有分歧，争议的背后实质是理论之争：究竟是一时性债权，还是继续性债权?正因为如此，北京、海南、贵州等高级法院出台了指导意见，统一区域裁判尺度；但四川省高级人民法院没有出台指导意见，各市县法院判决五花八门。

　　(2)不同法院、不同法官因对法律的理解不同，作出不同的判决，是否属于《民事诉讼法》第200条第(六)项规定的“原判决、裁定适用法律确有错误的”的情形

　　代理律师冯明超认为，法官是个非常专业的职业，学历越来越高，法学基础理论的研究又为应用法学提供了指导，实务界的法学学术氛围越来越浓，专家型的法官越来越多。因此，法官解释法律的水平、技巧于趋于完美，观点百花齐放，争奇斗艳，出现了对同一法条，有多种解读的版本，这完全正确。不能说四川省高级人民法院法官的专业知识、办案能力就比基层法院法官高，四川省高级人民法院法官说的才对。事实上，四川省高级人民法院立二庭裁定提审的大部分案件都被四川省高级人民法院审监庭维持，这说明了四川省高级人民法院立二庭的部分法官的业务能力不强，对法律的理解是错误的，对再审标准把握的不好，比如自由裁量有问题的案件，能否进入再审争议颇大。但是应当禁止利用审监权搞“一言堂”，用提审的方式来“统治”“僵化”下级法官的思想，抹杀下级法官异常活跃、甚至是突发奇想的思维，要允许存在差异化的判决。

　　因此，对法律的理解不同，不属于《民事诉讼法》第200条第(六)项“原判决、裁定适用法律确有错误的”，不能裁定再审，要维持原判决的稳定性，不能认为我是省法院，想提审什么就提审什么，提审大权不能任性，这实际上是滥用再审权，属严重违法行为。四川省高级人民法院立案二庭裁定本案再审，属错误裁定

　　2、按日支付逾期办证违约金与诉讼时效的关系、区别

　　(1)两者的起算时间。诉讼时效从权利被侵害之日起开时计算诉讼时效。而违约金是违约之日开始计算。对于而言，两者的起算时间是相同。

　　(2)终点时间不同。诉讼时效期间从权利被侵害之日起计算满二年止。而办证违约金从违约之日开始计算到申请办证递交给政府部门止(在此之后的时间为行政机关办证时间，非开发商和购房人所能控制)。

　　(3)诉讼时效对违约金的影响。如果在届满之前主张了权利，违约金之债就会受法律保护。如果在届满之前未主张了权利，违约金无能计算长达10年，还是100年，都是自然债权。

　　3、“一时性债权”与“继续性债权”的诉讼时效的起迄时间点是相同的

　　一次性违约金，学理上称一时性债权，该债权的特点是数额固定，与办证时间长短无关。而按日计算违约金每天都在增加，直到房产证办妥为止，债权数额是变化的。但诉讼时效都是从权利受到侵害之日(即房屋产权证届满之日)开始计算诉讼时效，并不是从每天的债权起算诉讼时效，即也不是天天有债权，天天都有“诉讼时效”起算，因为你每天的债权并未受到侵害，没有侵害，就没有诉讼时效。

　　4、“诉讼时效从权利受到侵害之日起开时计算”中的“权利”是指什么权利，其内涵是什么?

　　逾期办证与违约金之间的关系。购房人的“办证请求权”是主权利，只有当开发商违约逾期办证的情况下，购房人才享有违约金；如果开发商没有逾期办证，购房人不享有违约金。因此，逾期办证与违约金之间的法律关系属于主从关系。

　　问题在于诉讼时效是以“主权利”来计算诉讼时?还是以“从权利”计算诉讼时?

　　从债权法理论上讲，从权利不能独立存在，必须以主从权利存在并生效为前提，主权利消灭，从权利消灭。因此，合同效力、诉讼时效等应以主权利作为判断标准。

　　比如，按日付息的借款合同纠纷。诉讼时效以“本金”来判断整个合同是否已超过诉讼时效?即本金超过了诉讼时效，法院判决驳回本息。没有一家法院说，利息是按天计算，利息未超过了诉讼时效，反过来倒推本金也未超过了诉讼时效。

　　需要说明的是：主从权利或者主从债权，不属于分期履行的债权，故本案不适用最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定。

　　4、相关的观点

　　吴庆宝主编的《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》一书认为，房地产开发企业逾期办证，按日逾期办证违约金的诉讼时效应从约定的办妥房产证届满之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应驳回其诉讼请求。

　　海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第2条明确规定，合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算。

　　贵州省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第2条同样规定，出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。

　　综上，办证违约金的诉讼时效应以主权利“办证请求权”作为对象，以此判断是否超过了诉讼时效，而不是以从权利“违约金”为判断的对象，判计算诉讼时效。

　　就本案而言，刘德勇是2008年12月10日交房，如果惠林公司在2009年12月10日前未为刘德勇办妥产权证。那么，刘德勇从2009年12月11日起就知道办证权利受到了侵害，故诉讼时效应从2009年12月11日起开时计算，而刘德勇2013年8月1日才提起诉讼，要求办证和支付违约金，已起过诉讼时效，且无中断、中止情形，应当驳回其诉讼请求。

　　五、四川省高级人民法院再审裁定

　　2016年4月15日，四川省高级人民法院审监二庭经公开开庭审理后认为，刘德勇主张逾期办证违约金属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。诉讼时效从合同约定的办证期限届满之日起算，刘德勇于2013年8月1日才提起诉讼，又未提交证据证明本案诉讼时效存在中止、中断的情形，原判认定已超过诉讼时效，应予维持，遂裁定如下：

　　维持四川省攀枝花市中级人民法院(2014)攀民终字第165号民事判决。

　　本判决为终审判决。

　　(原标题：如何计算逾期办理房产证违约金的诉讼时效)