规范合同法律捍卫合法权益
2008年1月24日，张某、王某签订了《租房协议》约定，王某将巧家县白鹤新天地商业中心某区某号门面出租给张某经营使用，租期为3年，自2008年2月8日至2011年2月7日，年租金7200元，张某已支付王某500元的房租费。该房屋产权证填发日期是2008年2月27日，房屋所有权人是王小某(系王某之子)，房屋坐落于青年路。2008年1月25日，张某到昆明某限公司选购160000元的娱乐健身器材，按照合同约定，预付了80000元的货款。1月26日王某反悔，告知合同不能履行。2月1日王某与李某约定合伙，以房屋门面作为出资，共同管理经营。张某称王某的行为已构成违约，应依法承担违约责任。现要求王某履行合同义务，交付租赁房屋，并承担本案的诉讼费。
该案法院于3月20日受理后，经查明案件事实，组织双方当事人调解，王某承认违约，自愿补偿张某3000元人民币;张某要求王某赔偿50000元人民币，调解未果。
该案例的争议焦点：1、张某、王某签订了《租房协议》是否有效?2、王某的行为是否构成违约?3、张某、王某签订的《租房协议》能否依法解除?以上争议有以下几种观点：
一、张某、王某在签订《租房协议》时，虽然遵循了自愿、平等、互利的原则，但张某、王某的行为违反了《城市房屋租赁管理办法》中未依法取得房屋所有权的房屋不得出租的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款之规定，张某、王某签订的《租房协议》无效，那么王某的行为就不存在违约。
二、张某、王某在签订《租房协议》时，遵循了自愿、平等、互利的原则，该租房协议有效，应判令王某履行合同义务，交付租赁房屋。
三、合同解除的法定事由之一，是出租人未按照合同约定交付租赁物，经催告在合理期限内仍不履行或未依约定交付租赁物，致承租目的无法实现。依合同约定交付租赁物是出租人的首要义务。也是承租人实现合同目的的前提。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍不履行;当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
该案例中张某、王某签订的《租房协议》存在明显的瑕疵：1、是交付方式、时间约定不明;2、违约责任约定不明;3、协议书写不规范。张某支付给王某500元人民币，发生纠纷后张某称是定金，要求王某双倍返还，但张某的证人证实500元系房租费，张某主张双倍返还定金就得不到法院的支持。民商案件，法院受理后，遵循谁主张谁举证的原则，针对个案如何作出判决，主要取决于当事人的举证能力，能证明其主张，则予以支持，否则要承担举证不能的法律后果，其主张得不到支持。
