王某房屋买卖纠纷

　　2005年8月2日王某与崔某签订房屋买卖合同，合同约定王某支付685000元购买崔某顺驰世纪城房屋一套，当时崔某尚未取得该房屋所有权证书，双方约定具备办理过户条件时办理过户。该合同第二条约定“该房屋产权过户的相关费用由王某负担”，第九条约定“本合同有效期一年”。在等待办理过户期间，国家税务总局于2006年5月30日发布《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发[2006]74号)，新办法规定“2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。”2007年1月16日崔某取得该房屋的所有权。2月16日双方办理产权过户手续，依规定向天津市国土资源和房屋管理局提交《天津市房产买卖协议》，协议中对5.55%的营业税负担问题未做约定。双方对营业税的负担问题产生纠纷，王某请我们代理此案。

　　[法律分析]

　　一、2005年8月2日签订的《房屋买卖(置换)合同》无效

　　首先，该合同第二条明确约定“本合同有效期一年”，至2007年2月双方办理产权过户手续时，此合同已失去效力。至于合同第二条约定“该房屋产权过户的相关费用由王某负担”，退一步讲即使合同本身有效，此时(国税发[2006]74号)文件并未出台，根据《合同法》基本原理：合同只能约定当时可以预见的事项，不可能约定一个未来不可预知的费用。

　　其次，该合同是在崔某尚未取得房屋权属证书的情况下，将房屋出售给王某的，其行为已违反了国家法律强制性规定，故双方签订《房屋买卖(置换)合同》系无效之民事行为。

　　因此，不论从约定上还是从法律上2005年8月2日签订的《房屋买卖(置换)合同》无效。

　　二、2007年2月16日签订的《天津市房产买卖协议》有效

　　此协议是在双方平等自愿基础上签订的，系双方的真实意思表示，且不违反国家强制性规定，故该协议合法有效。此协议中对5.55%的营业税负担问题未做约定。

　　而国家的法律对营业税负担问题有明确的规定，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令[1993]136号)第一条规定“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”依法纳税是每个纳税义务人应尽的义务，属于国家法律、行政法规的强制性规定。本案中崔某销售不动产应为纳税义务人。同时《合同法》第六十二条第六项规定“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”

　　综上所述，本案中的营业税应由纳税义务人崔某负担。