冼福棉与朱江明房屋买卖合同纠纷

　　上诉人冼福棉因房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市三水区人民法院(2003)三法民三初字第423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审法院查明：1997年5月30日，冼福棉与朱江明的委托代理人朱湛雄(朱江明的儿子)签订了《买卖住房合约、协议》，由冼福棉和朱江明各持一份。约定朱江明购买冼福棉所有的位于佛山市三水区西南镇康乐路41号303的房屋及106铺位各一间，房屋单价为1270元每平方米，面积82平方米，铺位面积为30平方米;冼福棉不负责水电负荷费及领取房地产权证的费用。但关于铺位的单价，两份协议的内容不一致，其中，冼福棉所持有的协议上约定的为“每平方米肆仟捌佰元整”。朱江明所持有的协议约定的为“每平方米肆仟零捌拾元整”。同年8月20日，朱江明与冼福棉再签订《买卖住房合约补充协议》一份，约定购房总款中的2万元在冼福棉交付房地产权证时付清。合同签订后，冼福棉已交付了房屋及铺位给朱江明使用，并给付了朱江明有关房地产权证，同时也替朱江明支付了水电负荷费共5780元，取房地产权证费660元。朱江明也向冼福棉支付了购房款共236660元。2000年10月25日，因办房产权证需要对房屋及铺位进行评估，经评估，房屋价值为91648.53元，铺位价值为118626.16元。评估费1051.38元已由朱江明缴交。庭审中，冼福棉与朱江明均表示购房款可按房地产权证上记载的房屋82.7平方米、铺位33.04平方米计算。

　　原审法院认为：冼福棉提供的《住房买卖补充协议》不能证明朱江明尚欠冼福棉购房款2万元。本案中，双方争议的主要是铺位的单价问题。根据证据规则，冼福棉应提供证据证明其事实主张。庭审中，冼福棉提供了一份《住房买卖合约、协议》来证明双方交易时约定的铺位单价。虽然朱江明确认该证据的真实性，但其也提供了一份《住房买卖合约、协议》予以反驳。对该证据，冼福棉也没有否认其真实性。从两份协议的内容来看，是同一时间签订的，内容仅是约定的铺位单价不同。那么，从证据效力来看，双方都没有足够的证据否认对方的证据，因而两份协议是等效的，无法判断一方提供证据的证明力。也就是说，无法认定双方进行房屋买卖时约定的铺位单价是4800元每平方米，还是4080元每平方米。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第二款规定：“因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”也就是说，冼福棉提供的证据不足以证明其事实主张，依法应承担不利的后果。故冼福棉以铺位单价为4800元每平方米为由请求朱江明给付尚余的购房款33515元，没有事实依据，原审法院不予支持。那么，在不能确认铺位单价的情况下，能否认定朱江明是否有欠冼福棉购房款呢?按朱江明所讲的单价计算，可知朱江明应给付冼福棉的购房总款为239832.2元，加上冼福棉为朱江明代支的水电负荷费5780元、取房地产权证费660元，合计246272.2元，减去朱江明已支付236660元，尚欠冼福棉9612.2元。据此，可认定朱江明尚欠冼福棉支付上述购房款，朱江明应偿还冼福棉。虽然本案所涉的房屋及铺位均经评估，但因为该评估价是为房屋办理房地产权证时纳税所用，根据交易双方的意思自治原则，评估数额的多少并不影响双方当事人交易时约定的价格，故朱江明提出其应给付的购房款按评估价计算，朱江明尚欠冼福棉购房款，故朱江明提出冼福棉应返还多给付的购房款的主张无理，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，原审法院判决：一、朱江明欠冼福棉购房款9612.2元，于本判决生效之日起十日内清偿。逾期给付，则按中国人民银行同期商业贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回朱江明的反诉请求。本诉案件受理费1350元，由冼福棉负担950元，朱江明负担400元;反诉案件受理费1190元，由朱江明负担。

　　冼福棉不服原审判决，向本院上诉称：冼福棉与朱江明于1997年5月30日签订一份《买卖住房合约》，冼福棉向朱江明卖出位于三水区西南镇康乐路41号303房屋，建筑平方共82.79平方米，售价每平方米1270元，水电安装负荷费2890元;106铺位建筑平方33.04平方米，售价每平方米4800元，水电安装负荷费2890元，领取房产证、国土证费用660元，总共合计270175元。除了已收236660元，朱江明还欠33515元。双方各执一份合同，冼福棉手执的合同写明每平方米售价4800元，朱江明手执的合同写明每平方米售价4080元，左邻铺位售价每平方米4700元，原审法院只判朱江明手执的合同有效是没有理由的。

　　上诉人冼福棉在二审期间提交了一份其与案外人签订的《买卖住房合约、协议》，证明冼福棉卖给朱江明的铺位的价格不应该是朱江明所执合同上写明的4080元。

　　被上诉人朱江明答辩称：原审法院确认冼福棉与朱江明均表示购房款可按房地产权证上记载的房屋82.7平方米、铺位33.04平方米计算为事实，朱江明对此表示异议。在一审庭审中，朱江明已清楚表示，所购房屋要么按评估中的价值和面积，要么按合同中约定的面积及单价进行计算。如果是按评估的价值进行计算，即按房产证上登记的价值和面积计算，那么被上诉人对房屋和铺位的面积进行计算。但是，原审法院曲解朱江明的意思表达，以为朱江明同意按房产证上登记的面积进行计算，故请求本院撤销一审的认定，支持朱江明在一审时的诉请。二、房屋及铺位应以房产证上登记的价值为准。原审法院认为该价值只是为办理房地产权证时纳税使用，但又根据“交易双方的意思自治原则”来认定价格，那么房屋及铺位的面积又不以该原则来认定属错误。综上所述，朱江明请求本院驳回冼福棉的上诉请求，支持朱江明的请求。

　　被上诉人朱江明在二审程序中没有提供新的证据。

　　在本院审理过程中，被上诉人朱江明对上诉人冼福棉提交的其与案外人签订的《买卖住房合约、协议》的真实性不予确认，并认为该证据是冼福棉与案外人签订的，而且签订的时间和双方签订合同的时间不同，该证据与本案没有直接关联。本院结合当事人提供的证据、当事人陈述进行认证。因朱江明对冼福棉二审期间提交的证据的真实性不予确认，且冼福棉提供的合同系其与他人签订，并不能推翻其与朱江明签订的合同约定的内容，故本院对冼福棉的相关陈述不予采信。[page]

　　经审理，本院对原审法院查明的上述事实予以确认。

　　本院另查明：冼福棉和朱江明签订的两份协议其内容是由冼福棉书写的。

　　本院认为：本案属当事人在履行买卖合同中因价款的支付有争议而导致的纠纷。二审争议的焦点是双方当事人各自提交的《住房买卖合约、协议》中关于铺位单价的确认问题。

　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，冼福棉对协议约定的铺位单价为4800元负有举证责任，其虽提供了有双方签名的合同以证实，但朱江明亦提供了有双方签名的合同以证实所主张协议约定的铺位单价是4080元，而对此冼福棉不能举证予以推翻，故其应承担因举证不能所导致的法律后果，即双方对铺位单价的约定不能确定为4800元。而对于朱江明就协议约定的铺位单价为4080元的主张，因已构成自认，其行为产生的直接后果是免除冼福棉证实协议约定铺位的单价为4080元的证明责任。因双方当事人均无法否定对方提交的协议书的真实性，而当双方约定的单价在数额上不一致时，本案关于铺位单价的确认实际上是需要确定当事人关于铺位单价约定的真实意思表示。因双方无法达成补充协议，从合同的有关条款无法直接对铺位单价予以解释，而双方又不存在交易习惯，故应按照有利于实现合同目的方式以及不利于起草人的解释规则来予以确定。首先，，从尽快实现房屋的买卖交易及维护交易秩序上来看，应确定争议铺位的单价为4080元;其次，因两份合同均是冼福棉书写的，因此应作不利于冼福棉的解释。故冼福棉的上诉请求因事实依据及法律依据不足，本院不予支持。另外，由于朱江明没有提起上诉，故本院对其有关请求不予审查。

　　综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1350元，由冼福棉负担。

　　本判决为终审判决。