未办过户手续房屋买卖合同纠纷

　　1959年，原告甲公司的前身某供销社因缺少仓库向当时的青岛城市建设局提出用地申请，青岛市城市建设局审核后作出批复《核定用地审核通知书》，划给供销社土地2亩。该供销社在该宗土地上盖起两层楼房。1992年，房产管理部门为该房屋办理了《房屋所有权证》字号为青崂房 公 字第x号。1993年，该供销社改制为甲公司，该房产划归该公司。1994年6月1日，甲公司与乙公司签订《购房合同》，合同约定：甲公司将该房产及装修作价110万元卖给乙方。乙方随后向甲方支付了房款，甲方向乙方交付了房屋。购房合同签订后，双方一直未到房产管理部门办理过户手续。

　　2004年，甲公司向法院提起诉讼，要求确认该房产归原告甲方所有，双方签订的《购房合同》无效。其理由是：1、双方签订的房屋买卖合同未经土地主管部门的批准，属于擅自转让划拨土地使用权及地上附着物的违法行为;2、房屋产权的转移应以登记为准，被告多年来一直为办理产权转移登记手续;3、根据《最高人民法院关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否反悔的复函》(89)民他字第50号，甲方可以反悔。

　　二、被告乙公司的答辩意见：

　　1、《购房合同》为有效合同。将“过户登记”理解为房屋买卖合同的生效要件，这是没有区分合同生效与物权变动、合同形式与物权公示方式。《购房合同》本身只是当事人之间产生的法律关系，不需要具有社会公开性，即使某些特殊的合同因其涉及到社会公共利益，法律也仅要求其必须经过有关机关的批准，但未要求其内容向社会公开，这一点与物权要求公示是有着严格区别的。而物权则要求公示，否则，物权就不成其为物权。就登记这种公示方式而言，它是针对物权变动而设计的，并不针对合同行为。在登记之前，当事人已经就不动产的物权变动达成了合意，合同关系已经成立，对当事人产生了拘束力。如果将登记与合同效力混为一谈，对因各种原因未登记的合同一概宣告无效，就会出现三大问题：一是不利于保护善意一方当事人;二是会冲击现有的财产秩序;三是客观上为债务人推脱自己的法定义务留下“合法”借口，从而助长了背信现象的大量发生。1999年最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一规定改变了长期以来我国法律关于登记直接决定合同效力的规定，而认为即使没有登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生移转。

　　甲乙双方签订《购房合同》后，直接效力是在当事人之间形成债权债务关系，受债权法调整。因此，不动产转移合同(既购房合同)能否生效应根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条关于民事法律行为的有效条件来衡量，只要符合一般法律行为成立要件，就应当认定其为有效合同，并受法律保护。按照我国现行法律规定，不动产登记也只是不动产物权转移的生效要件，而不是不动产物权合同的生效要件。因此，未办理过户登记对不动产物权转移合同的生效不发生影响。本案中争议房屋虽然尚未办理过户登记手续，但并不影响《购房合同》的效力。 关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题，最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答》第十二条规定：国有土地使用权转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手”。最高人民法院所作的这一司法解释，不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系，认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论，而且解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。因此，本案中原、被告之间的《购房合同》是合法有效的。

　　2、原告甲公司所根据《最高人民法院关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否反悔的复函》，最高院已经明令废止，自2000年7月25日起不再适用。

　　三、法院裁判情况

　　一审判决情况：1、一审法院认定《该购房合同》无效，被告乙公司将该房屋返还给原告甲公司;2被告乙公司向原告甲公司支付该房屋10年的使用费120元;3、原告甲公司返还被告乙公司购房款110万元，另原告甲公司支付被告乙公司110万元的10年的孳息。

　　法院认定合同无效的理由：1、上诉人与被上诉人买卖房屋的行为没有经过被上诉人上级主管部门的同意，该财产的处分有损于集体组织的利益，因此购房合同应为无效。2、本案争议房屋使用的土地属于国家划拨使用权的性质，未经有批准权的政府审批，将该宗土地上建设的房屋转让违反法律的禁止性规定。3、本案争议房屋的买卖未办理产权登记手续，认定该民事法律行为尚为成立。

　　判决作出后，双方均不服判，现双方都已向二审法院提起上诉。

　　四、案例小结

　　1、《购房合同》是有效合同。符合《民法通则》公平、合理原则。《合同法》解释一体现的立法精神是不轻易认定合同无效。本案中即使合同无效，也应当按照有效处理，对恶意违约方进行惩罚。原告甲公司不顾诚信，恶意提起诉讼的目的显然是因为当前高房价的利益驱使，这种不良企图不应受到法律保护。

　　实务审判过程中法院把握的原则及观点。如秦艳华所讲到的城镇居民购买农村房屋的四种处理情况。

　　2、一审法院错误的认定《购房合同》无效，属于错判。

　　一审法院认定“原告与被告买卖房屋的行为没有经过被上诉人上级主管部门的同意，该财产的处分有损于集体组织的利益，因此购房合同应为无效(见判决书第6页)。”该认定实属错误。原告是1993年12月份成立的独立法人企业，本案争议房产属于其被上诉人公司的财产，被上诉人当然拥有处分该财产的权力而无须征得他人同意。同时上诉人在购买该房产时也支付了相应的对价110万元。因此一审法院认定该财产的处分有损集体组织的利益从而导致购房合同无效的说法不能成立。[page]

　　一审法院适用法律错误。一审法院作出判决的依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条的规定，该法于1995年1月1日方开始实施。而双方签订并已实际履行《购房合同》的时间是1994年6月份。根据法律不溯及既往的原则，显然该法不适用于本案。

　　3、应当区分合同生效与物权变动、合同形式与物权公示方式的差别。