简析商品房买卖合同纠纷

　　随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，已成为国民经济的支柱产业。商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。消费者协会的统计资料表明，商品房问题为近几年来的十大投诉热点。近年来我市商品房买卖合同纠纷案件也呈明显上升趋势。

　　一、商品房买卖合同纠纷的类型与特点

　　近年来受理的商品房买卖合同纠纷案件，争议类型主要表现为逾期办理房产证、阁楼办证和计价面积、延期交房、交房不符合条件、房屋质量、面积差异、一房多卖、广告宣传问题等。其中，主要集中在逾期办理房产证争议类型上。以诉讼主体身份划分，均是商品房买受人向开发商提起的诉讼。

　　在逾期办理房产证争议类型上，主要表现为开发商应当提供的手续或证明文件没有提供或者迟延提供，导致买受人无法办理或者迟延办理权属登记手续。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在一定期限届满后未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任;合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

　　在阁楼办证和计价面积争议类型上，主要是买受人对阁楼能否办证存在模糊的认识，事实上目前阁楼在本市尚不能办理产权证。另外，本市开发商对阁楼的计价面积的方式上多种多样，有的按照阁楼下面的商品房面积，有的按照阁楼覆盖面积(不分层高)，有的按照阁楼2.2米层高以上面积作为计价面积，由于没有统一操作，从而导致买受人与开发商在理解产生重大分歧。

　　在面积差异争议类型上，主要表现在开发商交付给买受人的商品房实际面积大于商品房买卖合同所约定的面积，且超过了3%的比例。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　在一房多卖争议类型上，主要表现在开发商由于工作人员的疏忽而将已被出卖的车库、储藏室再次转让给他人，或者是开发商与买受人签订商品房预订协议后，而在签订正式的商品房买卖合同时，由于在某些条款上发生争议而不能解决时，开发商再次出卖引发纠纷。

　　这类纠纷特点表现为：一是案件受理数大幅增加。从2007年的情况看，该类案件在法院受案数量上已跃居第三位，排在交通事故损害赔偿、离婚案件之后。二是当事人维权意识加强。在逾期办证争议上，2007年是买受人权利意识特别增强的一年，虽然以前也有逾期办证的情况，但基本上没有提起诉讼主张权利的;延期交房发生后，买受人有主张解除合同的权利，但现实中主张解除合同的占极少数，更多的买受人选择主张违约金赔偿。买受人之所以选择主张违约金而不是解除合同，与近年本市商品房价格上升有很大关系;商品房面积差异争议在过去均没有成讼的案件，但在2008年已有诉讼。三是案件社会影响大。商品房买卖合同纠纷具有群体性特点，涉及面广，很多问题在同一小区具有共同性，这些纠纷一旦成讼，带来的社会影响非常大。

　　二、商品房买卖合同纠纷的防范

　　商品房买卖合同纠纷出现在合同履行过程中，但是其产生的根源主要在合同签订过程中，双方对各自权利义务的认识与明确的程度是影响合同履行的重要因素。遵守法律法规的规定，严格办理各种审批手续是减少纠纷的前提;完善合同约定，是减少纠纷的基础;相互理解、彼此支持是化解纠纷的关键;及时采取措施，是减少损失的途径。在出现争议时，及时采取措施这点上非常重要，如遇到可能导致逾期办证的情形，作为开发商应主动及时通知买受人，如实讲明逾期办证的原因，争取买受人的谅解与配合。买受人也应积极配合开发商办理房产证，及时提供自己的委托证明、身份证明，缴纳相关的费用，在保护自己权益的同时，积极督促协助开发商办理房产证。

　　在商品房买卖合同签订时，开发商应积极办理与商品房有关的一切审批手续，买受人可以进行适当的监督。双方应就合同中的房屋交付日期、房产证办理日期、违约条款及争议解决方式等予以明确。现阶段商品房买卖合同主要是由《商品房买卖合同示范文本》加上双方约定的内容形成的，对于双方权利义务的分配有制式的选择性条款，又有约定条款。买受人在对合同条款的意义以及相应的法律后果不理解时，可以要求开发商作出解释，也可以对合同作出修改，签订补充协议或作出特别约定，避免因约定不明或者理解差异引来日后的诉争。

　　合同履行过程中，双方应尽勤勉诚信义务，积极通知或者询问工程的进展状况，对可能发生的不利情况进行沟通。

　　在合同签订及履行的全过程，双方均可聘请专业人员提供法律服务，防范不利局面的出现。

　　三、商品房买卖合同纠纷的解决方式

　　商品房买卖合同在履行过程中发生了争议，可以选择以下纠纷解决方式：

　　自行协商解决：争议发生后，各方通过自行协商解决纠纷。

　　非诉讼调解：仲裁、诉讼以外解决当事人之间民事争议的方式，在我国通常是指在行业协会、消费者协会、人民调解委员会的主持下，争议双方自愿达成协议解决纠纷。

　　仲裁：双方签订仲裁协议，向协议选定的仲裁机关申请仲裁。生效的仲裁裁决，一方若不履行，另一方可向人民法院申请强制执行。[page]

　　民事诉讼：争议各方将争议的纠纷向有管辖权的人民法院提起诉讼。

　　这四种解决途径可以选择使用。需要注意的是仲裁与民事诉讼为相互平行独立的纠纷解决机制，当事人只能适用其中的一个。

　　法院审理该类纠纷坚持的原则是“能调则调，当判则判，调判结合，案结事了”，从而依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为。