法律知识

租赁合同纠纷处理

来源:找法网 2012-07-12 14:31:06阅读数:

导读:在租赁合同履行过程中,总会遇到租赁纠纷。出现租赁合同纠纷的时候应该怎样处理呢?找法小编为您整理相关知识。在处理租赁合同纠纷中应当遵循以下原则:(一) 买卖不破租赁原则买卖不破租赁...

  导读:在租赁合同履行过程中,总会遇到租赁纠纷。出现租赁合同纠纷的时候应该怎样处理呢?找法小编为您整理相关知识。

  在处理租赁合同纠纷中应当遵循以下原则:

  (一) 买卖不破租赁原则

  买卖不破租赁是租赁期间出租人将租赁物转让给第三人的,租赁合同对于受让的第三人继续有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。其具体内容包括:

  1. 租赁物在租赁期间发生所有权变动。这里所有权变动的情形包括买卖、继承、赠与等。

  2. 承租人没有终止或解除租赁合同的意思表示。

  如果承租人已明确表示终止或解除租赁合同,则不发生所有权与租赁权的冲突问题。租赁物所有权变动后,新的所有人取代原有所有人地位而成为新的承租人。原出租人因租赁物所有权的转移而退出出租人地位。承租人应依照原租赁合同向新的所有人履行义务。

  (二) 抵押权与租赁权的关系

  抵押权与租赁权的关系,指一物之上抵押权与租赁权同时存在,当两者发生冲突时,哪个权利效力优先的问题。

  抵押权与租赁权的关系,有两种情形:

  1. 租赁权发生在先,抵押权发生在后。

  对此,《担保法》规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当面书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”《担保法解释》进一步规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让继续有效。”

  2. 抵押权发生在先,租赁权发生在后。

  《担保法解释》规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”

  (三)承租人的优先购买权与共有人优先购买权相冲突的处理

  《民法通则》规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”如果按份共有人将出租的共同财产中的自有份额转让时,即发生承租人的优先购买权与其他共有人优先购买权的冲突。

  一般来讲,共有人的优先购买权更为优先。共有人的优先购买权具有所有权保护的效力,而租赁关系是债权关系,依据物权优先于债权的原则,共有人的物权应优先对待。而承租人的优先购买权虽然有债权物权化的特征,但其毕竟是债权关系,仍然不能等同于物权的效力。

  另外,让其他共有人享有优先购买权,有利于对房屋的管理、修缮、使用。

  (四)房屋租赁中的登记备案问题

  根据《城市房屋租赁管理办法》的规定,房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。

  当事人未办理登记备案手续,未取得《房屋租赁证》的,租赁合同是否有效?《城市房屋租赁管理办法》中并未明确规定取得《房屋租赁证》是租赁合同法、有效的前提条件。登记备案是房产管理部门的行政管理行为,其本身不是合同生效的要件。

  因此,房屋租赁合同订立后,当事人没有办理登记手续的,应责令其补办手续,而不应因此否定租赁合同的效力。

  知识总结:合同必须严守,是合同法上的一项基本原则。但是,当事人可依合同约定或者法律规定而享有解除权,以便从合同的束缚中解脱出来。

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