新的租赁期内出售房屋　出租人应尽通知义务

某市场的房屋由通达建筑公司开发、出售。建成后因一时未能出售，公司对外出租。姚某于2002年12月租赁该公司门面房两间，租期为一年。租赁该房屋后，姚某生意红火。2003年12月2日，房屋所有人通达公司通知商场各经营户：市场内房屋欲向社会出售，各承租户有优先购买权。其中姚某所在区商铺为每间9万元。姚某有意购买，后因多种原因，双方买卖未果。2004年2月27日，姚某与通达公司又续签一年租赁合同，约定到期日2005年1月l日。2004年12月16日，在姚某不知情情况下，通达公司与王某签订买卖合同，将租赁房屋以每间10万元出售给王某。不久，在姚某商铺临界租赁期满前，王某要求姚某搬出房屋，姚某才得知此事，遂发生纠纷。王某以姚某为被告、通达公司为第三人诉讼至法院。
　　对本案的处理原审法院存在较大的分歧，具体体现在以下三个方面：
　　一种意见认为：出租人出售租赁房屋的，应当在出售之前合理期限内通知承租人，承租人有优先购买权。本案第三人通达公司2003年12月2日欲出售该房屋时履行了通知义务，在所设定的期限内姚某未购买该房屋，第三人通达公司也未出售该房屋。2004年2月27日，双方又建立新的租赁关系。2004年12月16日，在姚某与通达公司新的租赁期限内，第三人通达公司未就其与王某达成10万元买卖协议告知姚某，而10万元交易价格对于姚某来说是一个新的“同等条件”，出租人应就该新的 “同等条件”向承租人履行通知义务才符合合同的公平原则。原告王某虽系善意取得，但侵犯了姚某的优先购买权，基于行为无效不受法律保护。
　　第二种意见认为：第三人通达公司在出售所诉争房屋前，已于2003年12月2日通知了被告姚某，姚某于第三人通达公司间因价格问题未成交，虽然双方又签订了新的租赁合同，但法律并无规定签定新的租赁合同后，出售房屋时须再次通知承租人。应判令被告姚某搬出所侵占的房屋。
　　第三种意见为：在实体处理上同意第一种意见，但有不同的观点，认为通达公司没有履行通知义务，其与王某间买卖无效。
　　对本案的处理笔者同意第三种意见，其理由如下：
　　本案焦点问题有以下几个方面：通达公司2003年12月2日的“通知”如何定性；通达公司与王某间买卖是否要通知姚某；优先购买权如何行使。
　　承租人的优先购买权，是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同约定。优先权属于特定人享有，具有一定专属性。当然，承租人不是在任何情况下都享有优先购买权，只有在特定的法律事实出现时才享有，根据以上原理结合本案，通达公司在将以10万价格出售其房屋给王某的房屋时，应在合理的期限内通知姚某，只有在姚某明确表示放弃购买，通达公司才能出售给他人。反之，其买卖行为无效。本案中，通达公司与王某间的买卖没有告知姚某，所以，双方间买卖行为无效。
　　其次关于第一次通知效力，笔者认为：2003年12月2日的通知，其一是向社会不特定人发出(当然包括姚某)，其二通知内容希望向社会不特定人出售其房屋(包括姚某)。此时的购买人是不确定的。该通知只是一个要约邀请，不是理论上的关于优先购买权的通知，同时也未出现行使优先的情形即“同等条件”，因为此时尚无其他人欲购买。
　　基于此，通达公司与王某间的房屋买卖因违反法律有关规定而无效。通达公司应就其欲出售房屋情况在合理期限内通知姚某，姚某在10万元价格内有优先购买权。因买卖无效而造成的损失，王某可另行诉讼。所以，本案应驳回王某的请求。