2005年:有多少惊喜可以期待!

　　2004年的最后几天，
风平浪静，似乎只是等待的2005年的悄然到来，实际上却是“爆发”前的寂静。2005年开始，房地产业将实施一系列政策和规定，这些与老百姓和开发商息息相关的政策和规定大都挑在元旦那天开始执行。

　　1、 低价圈地难再有

　　2005年1月1日起，中国对土地有偿使用费将实行先缴后分。这一招将有力遏制很多官员靠批地生财的腐败之路。

　　根据财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，申请用地的市、县人民政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。各级国库收到库款时，按规定的分成比例，将库款的30％逐级上划中央总金库；将库款的70％部分，按各省、自治区、直辖市人民政府规定的省、市、县具体分成比例进行划拨。今后，凡不按国家规定的标准足额缴交土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。否则，以违法批地进行处理。

　　2、房屋契税要交到税务局了

　　2005年1月1日起，购房人要交契税就必须亲自到税务局去了，不再由国土资源局代收了。少了一到手续，购房人也少了一份税金被挪用升息的担心。

　　根据北京市地方税务局、北京市财政局、北京市建设委员会、北京市国土资源局2004年12月1日联合下发的《关于做好税务机关征收契税有关问题的通知》，2005年1月1日起，房屋契税不再由国土资源局代收，转由地方税务机关直接征收。同时还规定纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

　　3、房贷月供增加

　　自从2004年10月29日加息以后，房贷一族过了两个月的“好日子”，但是从2005年元旦开始，个人房贷就要按照新利率来交月供了，虽然不多，但是精打细算的人恐怕就有想法了。

　　加息后，个人住房公积金利率、个人住房商业贷款利率等其他各档次存、贷款利率也相应调整。其中个人住房公积金贷款上调0.18%；而个人住房商业贷款利率5年（含）以下上调0.18%，5年以上商贷利率则上调0.27%.同时根据个人贷款的有关合同约定，从10月29日以后申请的新贷款，将按照新利率执行，而老贷款则从2005年1月1日起上调利率。

　　4、买了抵押房也能安心住

　　在2005年元旦以前，如果业主在不知情的情况下购买了开发商已进行抵押的房屋，那房子就要被查封、扣押或者冻结。而在元旦之后，而只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没有办理过户登记手续，也不会遭到查封、扣押、冻结，这让很多买房人住得更踏实了。

　　依据《规定》第七条，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人（通常为银行）向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。

　　在《规定》公布之前，如果购房人购买了被抵押房屋，只能退房以及要求开发商双倍返还购房款，但实际上，很多业主并不想退房，该《规定》的出台对这部分想继续拥有房产的业主无疑是个好消息。从某种程度来说，该规定为业主购房再上了一道“保险”。

　　5、商品房公摊算法网上得公示

　　2005年1月1日起，买房人的知情权更多了：公摊面积上网公布了，面积测不准，测绘部门要负责，还有就是规划中的幼儿园、绿地等不许随便改。2005年，业主把自己绑树上捍卫绿地的事儿可能不会发生了。

　　北京市建委下发《关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知》，该通知对商品房预售申请应具备的条件做出更加明晰严格的规定，同时要求房地产企业必须将公摊面积算法等相关资料在网上公示。这意味着，买房人可以通过获得更多的信息有力地保护自身的合法权益。办法实施后将有三大突出变化。

　　变化一：公摊面积算法上网公示（ｗｗｗ.ｂｊｆｄｃｃｈ.ｃｏｍ.ｃｎ）内容包括：被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位。

　　变化二：商品房规划不得随意更改。

　　变化三：面积不准测绘机构将担责。

　　6、公积金还款可以商量着来

　　2005年1月1日起，买房人还月供可以商量着来了。在不低于最低还款额度的前提下可自由确定相应的还款数额。这样令人头大的什么等额本息、等额本金两种还款方式也不用办了。

　　自由还款方式指的是，中心给出个人贷款每期的最低还款额度，借款人在不低于最低还款额度下可自由选择每月还款多少。举例来说，一笔10年期贷款如果采用等额本息还款方式，每月需还2040元，而自由还款方式每月可只需还1180元，直到最后一个月连本带息一次付清，这种还法适合初期收入少的借款人。自由还款方式还可任意调整月还款额，这意味着借款人可在任意时间提前还贷。

　　7、土地拍卖“潜规则”受控

　　2005年1月1日，土地拍卖中的猫腻将不会有生存空间了。

　　在《拍卖管理办法》出台之前，很多拍卖企业采取了“零佣金”竞标甚至给委托人回扣等手段，恶意竞争，导致拍卖前期宣传、评估等准备工作不到位，影响了拍卖的效果，甚至导致了国有资产的流失。为此，《管理办法》规定了“禁止恶意降低佣金比例或低于拍卖活动交易成本收取佣金，甚至不收取佣金或给予委托人回扣等手段竞争拍卖标的”及相应的处罚措施，这将有效地遏制目前京城土地拍卖市场存在的一些潜规则。