房屋买卖合同应当明确约定风险转移点

　　案例介绍：

　　2012年10月，王先生为了结婚购买了一套位于本市长寿路的豪华装修商品房，双方在房产中介公司的安排下签订了房地产买卖合同，并于2012年11月5日向房屋所在地的房地产交易中心递交了产权过户申请。根据规定，房地产交易中心经审核后将于20个工作日内向王先生颁发新的产权证。因王先生忙于工作，双方约定于同月20日办理交房手续。孰料11月15日，突然下起大雨，虽然房东许先生出门已经关紧门窗，但由于风雨过大，雨水还是顺着窗棱流了进来，最终导致屋内部分地板浸水。王先生知道后，要求许先生对损坏的地板进行修复，或赔偿修复地板所需的费用，许先生则认为自己已经关紧门窗，对于地板损坏没有过错，不应当承担赔偿责任，而且王先生已经于11月30日拿到了新的产权证，自己家的地板坏了当然由王先生自己修复。双方争执不下，王先生诉至法院，要求判令许先生赔偿地板修复费用人民币4,000元。

　　案例结果：

　　法院审理后认为，双方所签订的房屋买卖合同明确约定，房屋的风险责任自房地产权利转移之日转移，即自2012年11月5日起，该房屋的风险责任应当由购房人王先生承担。地板的损坏系由天气原因造成，许先生出门时已经关紧门窗，尽到注意义务，因而对损失的发生没有过错，不承担赔偿责任，地板的修复费用应当由王先生承担，因此判决驳回王先生的请求。

　　案例评析：

　　本案涉及到房屋风险责任的转移问题。此处所指“风险”是一个具有特点含义的专业术语，指并非由当事人故意或过失造成，而是由于意外事件或自然灾害造成的损失，如房屋渗漏、受潮、失窃等造成的损失，一旦这类损失发生，由何人来承担责任关系到买卖双方的切身利益。

　　一般情况下，对房屋风险责任的转移有两种模式，一是以所有权转移时间为风险转移时间，即谁享有所有权，风险就由谁承担，一旦房屋产权过户至购房者名下，则由购房者承担房屋的风险责任。另一种模式是以房屋的交付时间为风险转移时间，一旦出卖人将房屋实际交付给购房者占有使用，则房屋的风险责任就应当由购房者承担。目前，我国《合同法》对风险责任的转移问题基本采取的是第二种模式，即根据交付时间来界定风险转移时间，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。上海市人民政府制定的《上海市房地产转让办法》第21条则采取了第一种模式，以房地产的权利转移为风险责任的转移点。根据上位法优先于下位法的原则，在风险责任的转移认定上，应当优先适用《合同法》的规定。

　　对于一般买卖而言，标的物的移转占有和所有权的移转在同一时间完成，约定风险转移时间的必要性并不突出。但二手房买卖则不同，房屋的产权过户和实际交房在大多数情况下都不是同时完成，因而明确约定房屋的风险责任转移时间就显得十分必要，否则，一旦房屋因意外事件或自然灾害而出现损失，双方就不得不为由谁来承担损失相互扯皮。

　　目前，由上海市房屋土地资源管理局和上海市工商行政管理局共同制定的房地产买卖合同示范文本对房地产风险转移的条款有两种：一种是权利转移(即前述的所有权转移)，一种是转移占有(即前述的交付)，由买卖双方经协商后自由选择。如果买卖双方没有对此作出明确选择，则对于房屋风险责任转移时间的认定，只能按照合同法的规定，以房屋的实际交房时间为风险责任转移时间。

　　在前述案例中，王先生和许先生在买卖合同中明确约定房屋的风险责任自房地产权利转移之日转移，因此在产权过户后发生的风险责任应当由王先生承担。需要注意的是，如何认定产权过户时间呢?是以向房地产交易中心递交产权过户申请之日为准，还是以购房者实际获得新产权证之日为准呢?对此，上海市房地产买卖合同示范文本有明确的规定，即房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，因此，产权过户时间应以房地产交易中心受理过户申请之日为准，而不是产权证办出之日。这样看来，王先生自2012年11月5日即承担了房屋的风险责任，对发生在十天后的雨水浸泡地板造成的损失只能自行承担。

　　综上所述，买卖双方在签订二手房买卖合同时要仔细阅读示范合同的条款，认真考虑房屋风险责任转移的时间点。在一般情况下，建议优先选择实际交房时间为风险责任的转移点，因为在交房后，购房者获得了房屋的实际控制权，因而有能力避免或控制风险。当然，购房者也可根据自身的具体情况，选择对自己有利的时间节点作为风险转移点。

　　相关链接：

　　《中华人民共和国合同法》第142条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，在交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　《上海市房地产转让办法》第21条 房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人;但转让当事人约定自房地产转移占有之日起转移风险责任的，从其约定。

　　《上海市房地产转让办法》第20条 房地产权利转移的日期，以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准;但房地产交易管理机构审核后作出不予过户决定的，以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。