近日，媒体报道了北京朝阳区法院已连续受理96起建行、工行等金融机构起诉贷款购房的借款人及作为担保人的开发商的借款纠纷案件，其案由均为借款不还。俗话说：好借好还，再借不难，借款人究竟为何不按期还款，是经济状况恶化还是另有隐情?作为担保人的开发商对借款人有没有约束力?它又该承担什么样的责任?借款人逾期偿还银行个人住房贷款的现象引起了我们的关注。
个人住房贷款，通常也称为按揭贷款，是指借款人在购买商品房时，为向开发商支付除首期房款(通常不低于总房款的20%)之外的其他房款，以所购商品房作为抵押物而向银行申请的贷款(注：在商品房买卖合同中应为购房人，或称为买受人;在物业管理实务中应为业主，或称为产权人。本文为行文方便，均称为借款人)
在实际操作中，银行发放贷款时并不直接将相关款项支付给借款人，而是根据借款人的指令，直接将款项划入开发商在该银行开立的账户内，之后，借款人便应按借款合同约定的还款数额、还款时间(一般每月或每季的某一特定日)分期清偿贷款本息。
\'好借”为何不能“好还”?
笔者认为，借款人不按期偿还银行贷款，主要基于几个原因：
一是由于借款人与开发商因商品房买卖发生争议，如开发商逾期交房，或者借款人不满意房屋的质量、装修、小区的配套设施设备等，或者开发商有其他违约;
二是由于借款人对小区物业管理服务不满意;
三是由于借款人过高估计自身还贷能力，或由于贷款后经济状况恶化等原因，一段时期后，无力继续偿还贷款;
四是由于借款人认为购买的商品房未达到预期投资目的等原因，恶意不还贷款。
借款人不还贷款没道理
无论出于何种动机，上述理由均不能成为借款人不按期偿还银行贷款的正当理由：
第一，借款人不能以开发商违反商品房买卖合同的有关约定或违背某些承诺为由不按期偿还银行贷款;
第二，调整借款人和开发商之间权利义务关系的是商品房买卖合同，调整借款人和贷款银行之间的是借款合同，这是两个相互独立的合同，二者之间没有从属关系;此外，合同具有相对性，通常只能约束订立合同的各方当事人。因此，借款人不能混淆其在两个独立合同中的权利和义务。当开发商违约时，借款人只能依据商品房买卖合同的约定及相关法律法规的规定，要求开发商承担违约责任，而不能据此不履行借款合同所确定的还款义务;
第三，基于同样的理由，借款人也不能以对物业管理服务不满意为由拒不按期偿还银行贷款;
第四，借款人因自身原因无力继续还贷，或恶意不按期还款，更谈不上是不还款的正当理由。
借款人未按期偿还贷款后，银行一般不直接向借款人催缴，而是从开发商在该银行开立的账户内直接扣划相当于借款人逾期偿还数额的款项。
那么，银行为什么可以这样做呢?
借款人不还钱，开发商如同“哑巴吃黄连”
为卖房，开发商为借款人提供担保
实务中，借款人申请个人住房贷款时，银行在与其订立书面借款合同外，还要与之订立书面的抵押合同，或在借款合同中加入抵押条款，就相关抵押事宜作出约定。但由于银行向借款人发放贷款时，借款人用作抵押物的商品房大多为期房，尚未建造或正在建造，因而，一般情况下，抵押合同订立后，银行与借款人并不能立即办理抵押物登记手续，而要等到借款人取得相关权属证书后，再行办理抵押物登记手续。
依据我国担保法的有关规定，以城市房地产设定抵押时，抵押物未办理登记的，抵押合同不生效。在这种情况下，银行为保护自身的债权，通常均要求开发商提供担保，并将之作为向借款人发放贷款的一个先决条件。
开发商提供的是阶段性连带保证担保
目前，在个人住房贷款中，开发商向银行提供的担保多为阶段性连带保证担保，其特点主要表现在以下几个方面：
首先，就担保期而言，开发商提供的担保是阶段性担保，而非全程式担保，即开发商不是在整个借款人还款期间都要承担担保责任，而是仅在银行发放贷款后至房屋抵押登记办理完毕前这一期间(下文简称担保期间或保证期间)承担担保责任。由于房屋抵押登记何时能全部办理完毕通常是不确定的，因而担保期间通常也是不确定的，但一般均短于还款期间;
其次，开发商提供的担保是保证担保，而不是抵押担保，或其他形式的担保;
再次，开发商提供的担保属于连带保证担保，而非一般保证担保，因而，开发商不享有先诉抗辩权，即在担保期间，一旦借款人未按期还款，银行便有权要求开发商履行担保责任，代为清偿贷款;
最后，就担保范围而言，开发商承担担保责任的范围一般均包括银行的主债权及利息、违约金、损害赔偿金以及银行为实现而支出的相关费用(如律师费、诉讼费等)。
借款人不按期还款，开发商麻烦不断
由于开发商提供的是阶段性连带保证担保，因而，在担保期间，如果借款人违反借款合同约定，未按期还款，则开发商应代借款人向银行偿还贷款。实务中，开发商一般均以授权银行从其在该银行开立的账户内直接划取相当于借款人逾期偿还款项数额的款项的方式实际履行担保责任。
如果借款人大面积违约不还款，则开发商将可能因履行担保责任而面临财政困难;另外，依据担保法的规定，开发商在代借款人清偿贷款后，有权向借款人进行追偿;但如果借款人对外负债累累，则该代偿款项极有可能无法收回;如果借款人未按期还款，开发商亦未代为清偿贷款，则开发商便极有可能被银行单独起诉或与借款人一并被起诉;如果借款人拒不办理房屋产权过户手续及产权证书蔌银行不积极办理抵押手续，则抵押登记便无法办理，开发商的担保责任便不能终止。
如何防范借款纠纷?
为防范、化解上述风险，笔者认为，开发商和购房人间可以这样约定：
首先，对于需要开发商为其提供担保的借款人，开发商可以要求借款人提供反担保，或在商品房买卖合同中增加以下条款，以便对借款人进行有效的约束：
(一)违约金条款
如在合同中约定，借款人应在开发商代其清偿银行贷款后3日内向开发商支付全部代偿款项，逾期未支付的，每逾期一日，应按开发商代偿款项的万分之五支付违约金;[page]
(二)单方解除商品房买卖合同条款
如在合同中约定，借款人逾期支付开发商代偿款项超过90日，或逾期未支付的代偿款项累计超过人民币5万元的，开发商有权决定单方解除商品房买卖合同。开发商解除合同的，借款人应向开发商支付相当于总房款10%的违约金，违约金由开发商从借款人已付的房款中直接扣除，开发商有权将该商品房另行出售;
(三)提前代为清偿银行全部剩余贷款条款
如在合同中约定，当银行依据借款合同的有关约定，决定提前解除借款合同，收回全部贷款时，开发商有权代为清偿全部剩余贷款后，单方解除商品房买卖合同，或要求借款人在30日内向其付清全部代偿款项。开发商因此解除合同的，借款人应向开发商支付相当于总房款10%的违约金，违约金由开发商从借款人已付的房款中直接扣除，开发商有权将该商品房另行出售;
(四)委托授权条款
如授权开发商在依据合同约定，单方解除商品房买卖合同时，代为办理商品房预售、预购登记注销手续。
其次，为防范因借款人拒不办理产权过户及产权证书等原因导致担保期间被延长的风险，一方面，开发商应积极办理整个小区房屋的产权证(俗称大产权)，为办理房屋产权过户作准备;另一方面，开发商可在合同中约定：借款人在订立商品房买卖合同时或办理入住时须将办理房屋产权过户及权属证书所应缴纳的契税及其他税费、相关文件等全部交给开发商，并授权开发商代其办理与房屋产权过户及权属证书的相关事宜，同时授权开发商代为办理商品房抵押登记手续，否则，开发商可拒绝交付房屋。
最后，开发商提供担保时，也可以与银行商定，银行在具备办理商品房抵押登记的条件时，应积极办理商品房抵押登记手续，如银行无正当理由拒不办理或不正当延迟办理手续的，开发商不再承担担保责任。
蔡耀忠律师，中国政法大学硕士，专攻房地产投资、房地产金融、建筑工程、公共工程、物业管理等领域的法律服务与研究。现为北京市劳赛德律师事务所合伙人，北京市律协物权法专业委员会副主任委员，《中国房地产法研究》(丛书)主编
