商品房买卖合同签约风险须知

　　一、商品房买卖合同签约风险提示

　　1、商品房买卖属于不动产买卖，因其涉及金额较大，对于买方来讲，风险较大，因此，对于房地产开发商的选择尤为重要。

　　资质等级高，信誉良好，资金实力雄厚的房地产开发商诚实守信度一般来讲不庸置疑，并且其售后服务、严格执行合同方面都比较良好。

　　现实情况是，在有些情况下，因预购房屋所处的位置、小区的规划、楼盘设计较好等方面原因，买房者急于买房而导致开发商的房子供不应求，很容易忽视开发商的资质审查，这对于买房者存在着极大的风险。

　　因此，提醒广大购房者，，在该种情况下，一定要看看开发商的企业法人营业执照，了解一下开发商近几年的开发项目，另外，使用政府主管部门提供的合同文本等，以最大限度降低风险。

　　2、房地产开发商销售房产，必须符合一定的要件、土地使用证，建设工程规划许可证，施工许可证，商品房预售许可证。

　　该四证缺一不可，否则不具备销售能力，所签订的购房合同无效。因此，对该四证的检验应是在签订商品房买实合同前中不可缺少的环节。

　　3、土地使用权的期限因用途的不同而不同，房屋用地为70年，其他用途的土地基本上50年。

　　因此，不同的购房者应明确土地使用权的剩余期限。如果明显不符合上述期限，则必须弄清楚，否则就不能实现物有所值的目的了。

　　4、房屋销售价格应遵守一定的标准，有按建筑面积计价的，有按套内建筑面积计价的，也有按单元计价的。

　　不同的计价方式通常会导致“理解价格”与实际价格的差异，从而产生被欺骗的心理。但这个责任又不能归结于开发商，因此，细节上注意很重要，总比以后吃后悔药强。

　　5、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异在所难免。

　　但差异的大小对购房人会产生很大的影响，因此，在面积误差方面处理的约定就显得十分重要。该部分可以自行约定误差比的范围以及相应的处理方式。也可按第二种方式，即法定的标准来执行，该种标准为通行最高的误差比。如双方约定低于3%的误

　　差比也可退房。但如果开发商制定格式条款，规定高于3%的比例，如果签约，购房者必定吃亏。

　　6、不可抗力作为法定免责条款，法律是予以承认和保护的。

　　但也要注意，开发商可能利用“不可抗力”来侵犯购房者的合法权益。在合同条款中，经常会出现“除不可抗力因素外，开发商最迟于某年某月某日必须交付使用，否则以违约论罚”。但到了交付日期，开发商以银行不贷款、工程无法开工为由，未能如期履约。

　　实际上，该种原因并非开发商在签约合同时不可预见的情形，并非开发商无能为力的情形。因此，提醒购房者不要被开发商所谓的“不可抗力”欺骗。

　　7、减轻自己应承担的违约责任。

　　房地产开发商对于自己违约时应承担的责任与购房者违约承担的责任不对等，往往是利用其强势地位迫使购房者就范或者是利用购房者审查合同不严格使其受骗。

　　因此，希望购房者在签订合同时，一定要注意房地产开发商对自己违约时责任条款的内容，防止其逃避应有责任。

　　8、注意开发商对于合同解除权的设定，往往开发商会场“偷偷”的扩大自己对购房合同的解除权，使购房者与炙手可得的房屋擦肩而过，或许还要被扣上违约的责任。

　　9、注意开发商利用定金赚钱。往往开发商

　　在房屋销售过程中，利用种理由克扣或完全占有购房者的定金。分清责任最重要，不要被开发商骗取定金。

　　10、变更原有设计方案。

　　由于住宅建设周期较长，开发过程中市场情况可能发生变化，开发商对原有设计方案进行修改、调整、商品房预售合同文本对设计变更问题进行了约定。

　　购房者为保护自己的权益，一定要坚持填写此条，即开发商不得擅自变更该房屋的建筑设计，如果开发商确实需要变更，并且变更对购房者有利，购房者可以同意开发商变更，但开发商一定要有相关城市规划管理部门的正式批文，并且在一定的期限内要与购房者签订合同变更协议。

　　11、保修条款模糊。

　　开发商往往会在房屋保修方面设置较为模糊或者干脆就没有规定房屋的保修责任。因此，对于房屋的保修范围和保修期限应作以严格的约定，从而保证出问题时有据可循。

　　二、商品房买卖合同签订七大招法

　　签约时候注意以下几个方面，将会避免吃亏。

　　第一招、文本合同中的空白部分应是开发商和购房人双方真实意思的表示，需要双方共同协商签订，因此，你完全有理由拒绝发展商的“越俎代庖”;

　　第二招、凡是不让签补充协议的大多是因为开发商无法或没有足够信心兑现承诺，对此，购房人应事先明悉，不该事后抱怨;

　　第三招、将开发商口头承诺的内容(当然最好能有规划文件的复印件)签进合同，如开发商不配合，也一定要争取;

　　第四招、详细约定交房条件，如提供竣工验收备案表、小区道路畅通、社区环境良好、水电开通等等;

　　第五招、开发商约定的违约赔偿标准一般较低，多为银行存款利率，建议购房人要求改为“按个人住房商业贷款利率”，以示公平;

　　第六招、将“不可抗力约定”条款中“包括但不限于”的“但不限于”删去，并最好约定“当确因市政原因延误交房时，应提交有关部门的证明文件”;

　　第七招、在签订购房合同的同时要求开发商出示经小区办备案的《物业管理公约》。

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