房屋抵押合同可退还房款的情况有哪些

　　抵押合同是抵押权人（通常是债权人）与抵押人（既可以是债务人，也可以是第三人）签订的担保性质的合同。针对于房屋抵押合同可退还房款的情况有哪些的问题，找法网的小编为您整理了相关知识。

　　一、房屋抵押合同可退还房款的情况有哪些？

　　房屋抵押合同签订以后就有了贷款用来买房，实践当中，可以退房的情况主要有以下几种：

　　1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。

　　根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

　　2、开发商开发手续不全导致合同无效。

　　开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。 如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。

　　3、开发商未经购房人同意擅自变更设计。

　　在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。

　　4、房屋面积误差超过3%。

　　如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

　　5、房屋质量不合格导致严重影响使用。

　　根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

　　6、房子产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷。

　　开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可;房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的;该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。

　　7、迟延办理房屋所有权登记。

　　根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。

　　二、抵押合同无效的情形

　　1、抵押物的所有权、使用权不明或有争议的，抵押合同无效。

　　如抵押人将他人的财产作抵押，或抵押人以共同共有财产设立抵押而未取得其他共有人同意的抵押行为无效。

　　2、抵押物不特定的，抵押合同无效。

　　如只在抵押合同上笼统地注明财产一宗，而没有详细清单的，不符合法律关于抵押物必须是特定的规定，抵押行为无效。

　　3、应该办理抵押物手续而未办理的，抵押合同无效。

　　如以担保法第42条规定的特定物作抵押的，必须办理抵押登记。否则，抵押合同无效。

　　4、抵押物重复抵押的，抵押合同无效。

　　法律规定，抵押物在抵押期间，非经债权人同意抵押人就抵押物价值已设置部分再行抵押的，其行为无效。

　　5、对于通过签订抵押合同规避法律的，抵押合同无效。

　　如在法律文书生效以后订立抵押合同；或经核实尽管有银行贷款，但企业不是在财产抵押后贷款的；或贷款中银行资金不到位的，抵押合同无效。

　　6、主合同无效的，抵押合同无效。

　　抵押合同系保证合同的一种，是一种从合同，它以担保的主合同合法有效为前提条件，主合同无效，则从合同无效。

　　7、以不能作抵押的财产设立抵押权的，抵押合同无效。

　　如法律禁止买卖的自然资源，未补办土地使用权出让手续而由行政划拨的土地使用权，不能强制执行的物品，被依法查封、扣押、监管或采取有其他诉讼保全的财产等，均不能作抵押。

　　8、抵押物价值处于不确定状态的，抵押合同无效。

　　如用财产保险单作抵押的，财产保险单的价值体现要依附于其他事件的发生，它本身不是有价证券，也不是可以折价或变卖的财产，故不能用于抵押。

　　9、人民法院受理破产案件前6个月到破产宣告之日的期间内，破产企业对原来没有财产担保的债务提供财产担保，签订抵押合同的，其行为无效，抵押合同也无效。

　　以上便是找法网的小编为您介绍的关于房屋抵押合同可退还房款的情况有哪些的内容。此外，在建工程转让开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。