擅自转租引起房屋租赁合同纠纷案

　　【租赁合同纠纷】擅自转租引起房屋租赁合同纠纷案

　　【案情简介】

　　2005年9月，肖女士租用他人的怀柔区南大街9号楼4单元16号门店销售服装，租期为7个月。经营了一段时间后，肖女士感觉生意不太好做，鉴于该门店的租赁合同还没有到期，为减少损失，肖女士便将房子转租给李先生开服装店。2005年11月，肖女士在未经许可的情况下以产权人的身份与李先生签订了房屋租赁合同，将该门店出租给李先生。双方在合同中约定，该房屋租赁期5个月，租金1.2万余元。双方还签订了一份财产转让协议，约定肖女士将自己服装店的部分财产转让给李先生。

　　协议签订后，李先生着手开办自己的服装店。不久，该房屋的真正房主王某找到李先生，称肖女士转租房屋没有经过她的同意，要求李先生交还房屋，李先生无奈只好将自己的服装甩卖。

　　李先生认为，肖女士的行为给自己造成了很大的经济损失，因此起诉要求判令自己与肖女士之间的租赁合同无效，肖女士退还自己转让费及房租、租房押金，赔偿自己装修损失及甩卖服装的损失。

　　【裁判要点】

　　法院经审理认为，被告承租他人房屋，未经出租人同意将该房屋转租给原告，故原被告之间的租赁合同无效，被告应退还原告押金。因被告的财产转让协议依赖于房屋租赁合同，因此原被告之间的财产转让协议也无效。因未到租期，扣除房屋使用费后，被告应退还原告未到期时间段的租金;鉴于财产转让协议无效，双方各自返还;对于装修损失及甩卖服装的损失，因原告未提供证据，法院未支持。据此，判决被告转租人肖女士退还原告承租人李先生房租、押金、财产转让费等共计1.8万元。

　　【法律界评论】

　　根据《合同法》第二百二十四条的规定，承租人将租赁物转租给第三人的，应征得出租人同意。本案中，被告作为承租人，未经出租人同意，与原告签订转租合同，该合同属于效力待定合同，经出租人明确表示拒绝追认，该合同则转变为无效合同。法院依据无效合同的规定处理该案是正确的。

　　【法律界提示】

　　只有在出租人同意的情况下，承租人才有权转租租赁物，法律界提示，承租人要事前征得出租人同意，再将租赁物转租给他人，否则要承担因转租合同无效而产生的法律责任;当事人在签订租赁合同时，应要求提供租赁物的一方当事人出具产权证明，若为转租，应要求承租人提供出租人同意转租的书面文件。