租房后承租人装修部分应怎么处理？

我租下许某的房子开饭店，约定租期2年。房子租下后，我花了10多万元进行装潢。饭店开张后，因效益不好，且与许某发生了矛盾，故准备另谋发展。但我与许某商谈解除房屋租赁合同时，许某既不同意我拆除装潢，也不同意补偿我装潢费用。请问：出租房的装潢依法应怎么处理？

【律师答疑】

对于出租房屋装潢的处理，2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，以下简称解释）作出了较为详细的规定。具体处理上，由于来信反映的情况不明确，请对照下列规定，根据不同情形进行处理。

首先，要看你与出租人许某在签订租赁合同时有无约定。《民法通则》第85条和《合同法》第8条规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。因此，如你们签订的房屋租赁合同对解除合同时装潢问题有约定，就按约定处理。

其次，在出租人许某同意你装饰装修的情况下，如果租赁合同无效，根据《解释》第9条规定，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。如出租人同意装饰装修，且合同有效，现在解除，你们双方又没有约定，根据《解释》第10条规定，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第三，如你经出租人同意装饰装修，合同解除时，对已形成附合的装饰装修物的处理双方没有约定，根据《解释》第11条规定，分4种情形处理：一是因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院应予支持；二是因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持（出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿）；三是因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；四是因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

第四，如果你未经出租人许某同意装饰装修或者扩建，根据《解释》第13条规定，装潢发生的费用，是要由承租人负担的。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，法院也是支持的。