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关于审理租赁合同纠纷的司法解释

2019-09-12 17:26
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导读:
在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下,房屋租赁经营方式日益普遍,房屋租赁业迅猛发展,涌现出许多新情况、新问题,并形成诉讼进入司法领域。那么,关于审理租赁合同纠纷的司法解释是什么?接下来由找法网小编带您了解相关内容,希望对您有所帮助。

  一、关于审理租赁合同纠纷的司法解释

  第一条 本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。

  乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。

  当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。

  【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

  本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为,乡、村规划区内的房屋租赁纠纷,可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准,只要列入城镇规划区,无论土地性质为国有还是集体所有,均适用本解释,实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

  依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租赁关系不属于完全的民事法律关系,不适用本解释。

  关于军产房的租赁,基本属于完全的市场行为,并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容,最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

  第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

  【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物,是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

  否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力,有利于维护城镇建设规划秩序,但为了促进交易,当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

  第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

  租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

  【解读】临时建筑是指在城镇规划区内,根据形势的客观需要,经建设行政主管部门审核批准后,在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内,建造的供临时使用的建筑物。

  未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,在性质上均属于标的物违法,相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效,合同其他内容的效力不受影响。

  第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。

  当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

  【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度,《城市房地产管理法》对此有明确规定,但属于管理性规定,并非效力性强制性规定,不能作为房屋租赁合同的生效条件,故房屋租赁合同未登记备案的,其有效性不受影响。

  若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,则以约定为准,未办理登记备案手续的,合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下,视为当事人以履行合同主要义务的行为,变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定,此时,即使未办理登记备案手续,合同仍为有效。

  第五条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

  当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

  【解读】按照《合同法》第五十八条的规定,合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失,该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任,赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触,当事人一方因对方的行为产生信赖,一方由于信赖而支出一定的成本,主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用,此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失,后者由于举证较为困难,实践中很难得到支持。

  由于房屋租赁合同管的特殊性,损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上,对此,本解释都有明确规定。

关于审理租赁合同纠纷的司法解释

  二、出租人享有法定解除权的情形

  1、因不可抗力致使合同不能继续履行的;

  2、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;

  3、承租人未经出租人同意转租的;

  4、承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合同期限内支付,承租人逾期支付的;

  5、承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋,致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁,出租人有权随时解除合同。

  出租人作为房屋所有权人,当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时,出租人有权随时要求承租人恢复原状,不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时,必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状,承租人在此期限内不予恢复的,出租人方可解除合同。

  实践中出租人行使解除权的方式有两种,一是出租人直接通知承租人解除合同,通知到达承租人即产生合同解除的法律效果,如果承租人对此有异议,可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉,请求解除合同。

  对于出租人通知承租人解除合同的情形,主要有以下两种通知方式:一是,承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状,承租人在此合理期限内不予恢复的,出租人通知承租人解除合同;二是,出租人向承租人发出通知,要求其在一定期限内恢复原状,同时载明如果不再此期限内恢复原状,合同即自动解除。

  三、过错责任原则

  1、属出租人过错的,由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的,损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的,该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值,即现值。

  2、属承租人过错的,由承租人自行承担装饰装修损失,并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。

  3、属双方共同过错的,应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。

  以上便是找法网小编整理的关于“关于审理租赁合同纠纷的司法解释”的相关内容,从上面内容我们可以知道承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。如果您对上述内容仍有疑问,可以在线咨询找法网律师。 

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最高院关于审理民间借贷合同纠纷的司法解释
你好。关于审理民间借贷合同纠纷的若干意见  关于印发《关于审理民间借贷合同纠纷的若干意见》的通知 第一、第二中级人民法院民一庭、民二庭,各区县法院民一庭、民三庭,浦东新区法院民四庭、民五庭,黄浦法院民四庭,宝山法院速裁庭,区县法院各人民法庭: 针对民间借贷合同纠纷案件中出现的新情况与新问题,依据《民法通则》、《合同法》以及最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》等法律、法规和司法解释,结合审判实践,制定《关于审理民间借贷合同纠纷的若干意见》。现将该意见印发给你们,供审理相关案件时参照执行。执行中如发现问题,请及时向高院民一庭反映。 二OO七年九月七日 关于审理民间借贷合同纠纷的若干意见 1、在民间借贷纠纷中,债权人仅以担保人为被告起诉至法院的,一般应追加债务人为共同被告 债权人仅以担保人为被告起诉至法院的,通常应追加债务人为共同被告。此类案件的审理不仅包括担保关系,还包括主债务,即借贷关系。担保的主要基础法律关系是借贷,担保人是否承担担保责任的前提是借贷关系成立与否。 2、债权人依据借条起诉债务人还款的纠纷,对借条是形式审查还是实质审查,应视情区别处理 民间借贷合同具有实践性特征,合同的成立,不仅要有当事人的合意,还要有交付钱款的事实。因此,在民间借贷纠纷案件的审理中,首先看当事人之间的合意,即借据是否真实有效,在该前提下,还应审查履行情况。对于小额借款,出借人具有支付借款的能力,如果当事人主张是现金交付,除了借条又没有其他证据的,按照交易习惯,出借人提供借条的,一般可视为其已完成了举证责任,可以认定交付借款事实存在。而对大额借款,涉及几十万甚至几百万的金额,当事人也主张是现金交付,除了借条没有其他相关证据的,则还需要通过审查债权人自身的经济实力、债权债务人之间的关系、交易习惯及相关证人证言等来判断当事人的这种主张是否能够成立,仅凭借条还不足以证明交付钱款的事实。 3、借贷纠纷案件中的债务属夫妻共同债务还是个人债务的认定 此类案件处理中,首先应当将最高人民法院关于婚姻法司法解释(二)第24条的规定作为一个基本处理原则,即债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,按照夫妻共同债务处理。同时还有两个因素需考虑:一是夫妻有无共同举债的合意;二是该债务有无用于夫妻共同生活。这两个因素,属于基本原则的例外情形。如果一方有证据足以证明夫妻双方没有共同举债的合意或该债务没有用于夫妻共同生活,则该债务可以认定为夫妻一方的个人债务。 4、债权人起诉借款的夫妻一方还款,法院判决支持其诉请,在执行程序中,法院未追加另一方为被执行人。现债权人另行起诉,要求另一方承担连带责任的处理方式 上海高院《关于贯彻审执兼顾原则的若干意见》(沪高法[2007]135号)第六条对此作了原则规定,具体可以按照以下方式处理: (一)债权人以债务人及其配偶或原配偶为被告提起诉讼的,即使债务人配偶或原配偶一方不是合同当事人,立案部门一般也应准许。 (二)审理案件时,对当事人追加债务人配偶为案件当事人的申请,一般应予准许,并对债务是否属于共同债务作出认定、处理。债权人仅以债务人为被告起诉并胜诉后,又诉请债务人配偶或原配偶承担连带责任的,审判部门应对债务是否属于共同债务作出认定、处理。 (三)执行中,申请人申请追加债务人配偶或原配偶为被执行人,且该债务形成于债务人婚姻关系存续期间的,执行部门一般应推定为共同债务并裁定追加;对符合《关于执行夫妻个人债务及共同债务案件法律适用若干问题的解答》的规定,难以推定为共同债务的,可引导申请人起诉被执行人配偶或原配偶承担连带责任,立案部门一般应予准许。 5、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第11条规定:出借人明知道借款人是为了进行非法活动而借款的,借贷关系不予保护。其中的“明知”、“非法活动”的理解和认定 对于能够认定是由于赌博、吸毒贩毒等非法行为产生的“债务”,即使其采用“借条”等形式出现,对此类“借贷关系”也不予保护。 对于债权人提供借款给债务人后,债务人从事赌博、吸毒贩毒等非法行为的,法院对该借贷关系是否保护,关系是看债权人对债务人从事非法行为是否明知。如果债务人不能证明债权人明知自己从事非法活动,则该借贷关系仍受法律保护。 6、用人单位以暂支单形式向劳动者放款,因此引起的纠纷应区分情况予以处理 高院民一庭在《关于审理劳动争议案件若干问题的解答》(沪高法民一[2002]6号)中规定了“劳动者或用人单位占有对方财物的行为与劳动权利义务相牵连的,应作为劳动争议案件;劳动者或用人单位占有对方财物的行为,与劳动权利义务没有关系或属非法占用或临时占用,因此发生争议的,不作为劳动争议案件。”因此,在用人单位以暂支单形式向劳动者放款的情形下,如果该款项与劳动关系相关联的,如属于预支工资、奖金或出差费用等,作为劳动争议案件,否则,按照一般民事案件处理。
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