租客拖欠多久租金，业主方可解除合同？

租客拖欠多久租金，业主方可解除合同？
文/深圳张茂荣律师

案例：
2007年8月业主刘先生与秦先生签订租赁合同，以每月3000元租金将其房屋租给秦先生居住使用，租赁合同并没有约定秦先生拖欠多久租金刘先生可以解除合同。进入2008年秦先生开始无正当理由拖欠租金，经多次催促至今仍拖欠两个月未付，刘先生要求解除合同，秦先生不同意，刘先生欲强行赶走秦先生，但不知是否合法。

分析：
刘先生强行赶走秦先生实际是在解除合同，根据法律规定，合同自成立后生效，非经对方同意或具备法定条件，不得单方修改、变更、解除。合同的解除必须符合法律规定或合同约定，否则将构成毁约。不同法律规定的法定解除条件有所不同：我国《合同法》规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同;《深圳经济特区房屋租赁条例》规定超过合同约定期限的;合同未约定，拖欠租金达三个月以上的，出租人有权解除合同;所以刘先生是否能够赶租客走与应适用的法律有关。

答疑：
1、如刘先生的房屋在深圳特区内（关内），在合同没有特别约定的情况下，只有在租客拖欠租金达到三个月以上时刘先生方可解除合同。如解除合同后秦先生拒不迁出，刘先生可向法院提起诉讼要求秦先生加倍支付租金并赔偿损失;
2、如刘先生的房屋在深圳特区外（关外），刘先生必须先通知秦先生在合理期限内支付，只有在秦先生逾期仍不支付的情况下，刘先生才可解除合同。

提醒：
根据我国《合同法》第96条之规定，除协商一致，当事人一方解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。

说明：
我国《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》规定承租人拖欠租金达六个月以上的承租人方可以解除合同赔偿损失，但由于该规定不属于法律，故不能成为解除合同的依据，立法机关应根据《合同法》第94条及时废止该规定。

附相关规定：
《合同法》
第227条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第94条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
......
　　（五）法律规定的其他情形。
《深圳经济特区房屋租赁条例》第29条：
承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：
......
　　（四）超过合同约定期限的;合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。
　　因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。
《广东省城镇房屋租赁条例》第20条：
承租人有下列行为之一的，出租人有权要求赔偿因此造成的损失，并且可以解除租赁合同：
......
　　（四）拖欠租金达六个月以上的。
《城市房屋租赁管理办法》第24条：
承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
......
　　（四）拖欠租金累计六个月以上的;
......

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