如何判断租赁合同？

　　租赁合同具有一定的法律特性，这是区分租赁合同与其他合同的根本标准，概括起来，一般应当从如下几个方面来判断一个合同是否属于租赁合同：

　　(一)租赁合同是转让财产使用权的合同

　　租赁合同是以承租人使用、收益租赁物为直接目的，这是这种合同与其他合同不同的重要之点。因此，租赁合同中的承租人所取得的是对租赁物的使用收益权，而非租赁物的所有权。这是租赁合同与买卖合同的根本区别;其次，租赁合同中承租人取得的仅仅是对租赁物的使用收益权，而借贷合同中借用人取得的则不仅包括对物的使用收益权，还包括对该物的处分权。这是租赁合同与借贷合同的区别所在。

　　(二)租赁合同为双务、有偿合同

　　租赁合同为双务、有偿合同，这就意味着租赁合同的双方当事人是互负义务的。而同样为对他人之物进行使用收益的借用合同，则是单务、无偿合同。这是二者的区别。

　　(三)租赁合同为诺成、不要式合同

　　租赁合同中，仅出租人与承租人双方达成一致合同即成立。这一点与使用借贷不同。在使用借贷合同中，要求以出借人的交付为必备要件。《合同法》对这一点虽未明文加以规定，但从理论上讲是没有疑问的。因为在使用借贷合同中，借用人的惟一义务是返还借用物，所以只能在借贷物交付以后，借用人一方才有义务的产生，使用借贷合同才能成立。而租赁合同的承租方交付租金的义务，在租赁物交付以前也可以发生。

　　租赁合同还是不要式合同，即该类合同的成立不以具备特定形式、履行特定手续为必要。因为要式与否，主要涉及认定合同是否成立，是在合同成立阶段考虑的问题，而不是合同效力的问题。当然，如果合同还不成立的，也不会产生生效的问题。从《合同法》第215条规定的要求来看，“租赁合同应当采用书面形式，对未采用书面形式并且对租赁期限有争议的，视为不定期租赁。”依此规定，租赁合同缺乏书面形式的，并不导致合同的无效，也不会对合同已经成立的事实产生任何否定作用，只是在当事人对租赁合同的期限发生争议时，将已经成立的合同视为不定期合同而已。由此可见，租赁合同的书面形式要求，对租赁合同的成立和效力并不起直接的影响。因此，仍然可以认为租赁为不要式合同。

　　(四)租赁合同具有非永续性

　　租赁合同作为一方对另一方租赁物使用和收益的合同，即物的使用价值一般会有一定的期限，如果期限过长则将使出租人的权利实际上被虚置。因此，许多国家的民法都对租赁期限有所限制，定有最长期限。如日本民法规定租赁的期限为20年，超过20年的要缩短为20年。在我国土地公有、不允许土地买卖的法律框架内，如果对租赁合同的期限不加限制，还会导致土地买卖借土地租赁的名义订立，规避法律情况的大量滋生。因此，《合同法》规定租赁合同不得超20年，超过20年的部分视为不定期租赁。