影响房屋租赁合同效力的因素有哪些

　　一、影响房屋租赁合同效力的因素有哪些

　　(一)土地批准手续

　　实践观点：出租未取得用地批准而建设的房屋，租赁合同无效。

　　原理解释："保护、开发土地资源，合理利用土地"是土地管理立法的重要目的，建设用地批准文件是关于土地建设用途的文件，是建筑合法化的前置性条件。《土地管理法》中有关办理用地批准手续的规定属于《合同法》第五十二条、《合同法解释二》中效力性的强制规定。

　　规范指引：《土地管理法》第四十三条、第五十三条、《合同法》第五十二条、《合同法解释二》第十四条。

　　(二)规划

　　1、建设用地规划许可

　　实践观点：未取得规划许可证的用地属于非法用地，该地上房屋属于违法建筑，租赁合同无效，且无效力补正空间。

　　原理解释：该许可是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划部门确认建设项目位置和范围等整体符合城市规划的法定凭证。为保障建筑产品质量、房产交易平衡等国家利益与社会公共利益，《城乡规划法》对工程建设前置性条件作出的明确规定系效力性强制规定。

　　规范指引：《城乡规划法》第三十七条、《合同法》第五十二条、《合同法解释二》第十四条。

　　2、建设工程规划许可

　　实践观点：未取得建设工程规划许可进行建设的项目属于违法建筑，房屋租赁合同无效。

　　原理解释：建设工程规划许可是规划部门核发的、确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。区别于建设用地规划许可，该类许可系对建设项目的具体方案进行审查，如控制建筑高度、密度等，这类规定属于法律的强制性规定。为协调城乡空间布局，集约高效合理利用城乡土地，建设工程规划许可是一种规制土地利用的事前机制。

　　规范指引：《城乡规划法》第40条、第41条、第44条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条。

　　3、临时建筑批准

　　实践观点：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

　　原理解释：临时建筑具有一定延续性，影响交通、市容、安全，需要以建设规划或控制性详细规划的标准进行审查，为其设定合理的存续期，既是一种行政管理措施，也对其他人形成合理的心理预期。

　　规范指引：《城乡规划法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条。

　　(三)施工许可

　　实践观点：出租未取得施工许可证的房屋，租赁合同原则上无效。但"国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程、以及按国务院规定权限和程序批准开工报告的建筑工程"即使未取得这类许可也不影响租赁合同效力。

　　原理解释：房屋质量关系不特定人的人身安全，即社会公共利益，未取得建设工程许可意味着施工单位不符合施工条件，直接影响后期工程质量。因此，《建筑法》对建设施工许可的规定属于法律的效力性强制规定。规定这类房屋租赁合同无效及其后果，往往成为倒逼企业办理建设施工许可手续的方式。

　　规范指引：《建筑法》第七条、《建筑工程施工许可管理办法》第二条、《合同法》第五十二条、《合同法解释二》第十四条。

　　(四)验收

　　实践观点：建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。工程未经整体验收合格，房屋租赁合同依法认定无效。

　　原理解释：

　　1、竣工验收

　　工程竣工验收是指围绕国家法律、法规中关于工程建设标准等规定，在完成工程设计要求和合同约定基础上，参与建设的单位共同抽样查验工程质量，以一定标准确认工程质量是否合格。

　　签订房屋租赁合同在于让渡合同的使用价值以获取利益，而未经竣工验收的房屋存在安全隐患，无法交付使用，直接影响租赁房屋合同的效力。《建筑法》对竣工验收的强制性规定反映了人身利益高于财产利益的价值取向。

　　规范指引：《建筑法》第六十一条、《商品房屋租赁管理办法》第六条第二项、《合同法》第五十二条、第二百七十九条、《合同法解释二》第十四条。

　　2、消防验收

　　实践观点：以法律明确规定为界限，要求必须经过消防验收合格才投入使用的房屋，未经该程序则房屋租赁合同无效；除了双方约定消防验收为合同生效条件外，对于法律未规定须经消防验收的，房屋租赁合同有效。

　　原理解释：消防验收是指消防部门对企事业单位竣工时进行消防检测的合格调查，并出具电气防火等合格证明文件。房屋是否经消防验收关系到不特定人的安全，这类规定也属于法律的强制规定。

　　规范指引：《消防法》第十三条、《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》(2003)民一他字第11号(2013年废止)。

　　二、租赁合同无效的赔偿情况

　　关于合同无效的处理，《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到无效租赁合同，应如何适用上述处理原则呢？

　　租赁合同属于继续合同，在租期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付。租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权”，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用。否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，租赁合同被确认无效后，合同所已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留。即出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还。本案中，因B公司并未提出返还租金主张，根据民事诉讼“不告不理”的原则，不在本案所涉范围之内。

　　租赁合同无效的赔偿采用过错责任原则，承担过错损害赔偿需满足主观上有过错、因过错造成合同无效、损害事实、导致合同无效的行为与损害事实之间具有因果关系的条件。如果合同被确认无效，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。鉴于前述租赁合同的持续性特征，司法实践中对租赁合同无效的赔偿一般采取只对将来发生效力的理念，已经履行完毕的合同内容不受合同效力的影响。

　　三、房屋租赁合同需要注意的相关事项

　　（一）承租方

　　1、查看出租人的房产证明和有效身份证明；

　　2、审核出租人的《房屋租赁证》；

　　3、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担；

　　4、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用；

　　5、付款方式。

　　（二）出租方

　　1、查看身份证明，外省市人员在本地居住是否有合法居住证明；

　　2、承租人租房用途，并在合同中约定不得有违法行为。

　　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　1、没有房屋所有权合法凭证；

　　2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者其它形式限制房地产权利的；

　　3、共有房屋未取得共有人意见的；

　　4、权属有争议的；

　　5、属于违法建筑的；

　　6、房屋租赁合同。

　　因此根据以上的内容我们可以得知，影响房屋租赁合同效力的因素有哪些以及租赁合同无效的具体赔偿情况，还介绍了关于房屋租赁合同需要注意的相关事项的相关知识等相关信息。这些都是大家需要了解的知识，若还其他问题需要咨询，欢迎咨询找法网。