无房产证的购房协议书有效吗

　　无房产证的购房协议的房屋买卖行为风险较大，因此当事人得十分注意。若双方实在无房产证的情况下签订的房屋买卖协议，那么无房产证的购房协议书有效吗？以下将由找法网小编为您详细整理有关无房产证的购房协议书有效吗及其相关内容的知识。

　　一、无房产证的购房协议书有效吗

　　在《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。房屋买卖双方订立的买卖合同是否有效这个问题：

　　我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。

　　也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。

　　由此可知，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的，但是未取得房产证的房屋买卖行为涉及到诸多风险，因此买卖双方一定要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到最低。

　　二、购房合同注意事项

　　1、买售人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。

　　2、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

　　3、合同条款应 该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

　　三、购房合同的合同订立

　　签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同(期房)和出售合同(现房)区别：

　　购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。

　　二者区别在于：

　　预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。

　　商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。

　　因此，现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。

　　购房合同的主要内容包括以下几方面：

　　1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等；

　　2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；

　　3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；

　　4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；

　　5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；

　　6、产权登记和物业管理的约定；

　　7、保修责任；

　　8、乙方使用权限；

　　9、双方认定的争议仲裁机构；

　　10、违约赔偿责任；

　　11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

　　在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：

　　1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

　　2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。

　　房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。

　　3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。

　　4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

　　5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：

　　(1)签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；

　　(2)购房者不按期付款；

　　(3)开发商不按期交房；

　　(4)面积变动超过约定幅度；

　　(5)房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；

　　(6)产权过户手续不全或不能按期办理。

　　根据以上内容我们可以得知，无房产证的购房协议书是否有效根据物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力；还介绍了购房合同注意事项，还有购房合同的合同订立。若你还有其他问题，欢迎咨询找法网。